نحوه محاسبه مالیات بسازو بفروش

شماره:8138/546/5/30

تاریخ: 1373/02/26

پیوست:

 

 درخصوص نحوه وصول مالیات علی‌الحساب بساز بفروشی موضوع بخشنامه شماره 3834/363-5/30 مورخ 1372/02/04 مستند به مفاد ماده 163قانون مالیات‌های مستقیم مصوب اسفندماه 1366 مجلس شورای اسلامی , مقرر می‌دارد که منبعد حوزه‌های مالیاتی محل وقوع ملک هنگام صدور گواهی انجام معامله موضوع ماده 187 قانون مذکور با استفاده از روش‌های زیر حسب مورد , نسبت به محاسبه و وصول مالیات علی‌الحساب بسازبفروشی اقدام و با رعایت مقررات قانونی مربوط ظرف مهلت مقرر گواهی لازم را صادر و به مودی تسلیم نمایند . 1- درآمد مشمول مالیات فعالیت بساز بفروشی حتی‌الامکان با توجه به اسناد و مدارک مثبته و اظهارات مودی و تحقیقات کافی از طریق محاسبه قیمت فروش واقعی ملک پس از وضع کلیه هزینه‌های احداث بنا از قبیل مصالح و هزینه‌های ساخت , قیمت روز عرصه به نسبت قدرالسهم و عوارض و جرایم پرداختی به شهرداری و ... تعیین و مالیات متعلقه با رعایت بخشودگی قانونی موضوع ماده 101 و تبصره ذیل آن , طبق نرخ ماده 131 اصلاحی قانون مذکور محاسبه و وصول گردد . به عنوان مثال : چنانچه شخصی در زمینی به مساحت 1000 مترمربع مبادرت به احداث بنا و فروش آن با فرضیات زیر نموده باشد محاسبه درآمد مشمول مالیات و مالیات متعلقه بشرح زیر خواهد بود : 1- کل بنای احداث شده مورد معامله 2000 مترمربع 2- عوارض پرداختی به شهرداری بابت فرضا 1000 مترمربع بنای اضافی مازاد بر حد تراکم تعیین شده توسط شهرداری 200000000 ریال 3- قیمت روز زمین هر مترمربع 600000 ریال 4- هزینه‌های انجام شده برای ساخت هرمترمربع بنا 250000 ریال 5- بهای فروش روز هرمترمربع ساختمان (توام با عرصه ) 900000 ریال در این صورت میزان مالیات علی‌الحساب چنین محاسبه خواهد شد : کل بهای فروش بنای احداثی 1800000000=900000×2000 قیمت روز کل زمین 600000000=600000×1000 کل هزینه انجام شده (مصالح ودستمزدوغیره)برای ایجاد بنا قیمت تمام شده  ساختمان 500000000=250000×2000  (1300000000 = 200000000+500000000 +  600000000)  درآمد  مشمول مالیات بساز بفروشی 500000000=1300000000-1800000000 مالیات علی‌الحساب = نرخ ماده 131 اصلاحی × (معافیت قانونی ماده 101 یا تبصره آن حسب مورد -500000000) ضمنا توجه خواهند داشت که مالیات نقل و انتقال متعلق به اعیانی ملک مورد معامله که طبق ارزش معاملاتی بنا محاسبه و وصول می‌گردد از مالیات متعلق به فعالیت بساز بفروشی کسر و بقیه وصول خواهد شد . 2- در مواردی که رسیدگی و اقدام وفق مفاد بند 1 فوق‌الذکر مستلزم صرف وقت بوده و مودی نیز نیاز فوری به گواهی موضوع ماده 187 جهت انجام معامله داشته باشد سریعا بایستی نسبت به وصول مالیات علی‌الحساب حسب موارد زیر و نیز صدور گواهی مزبور , اقدام و البته به موقع رسیدگی لازم را معمول و مالیات متعلقه را وصول خواهند نمود : الف – در مورد اشخاص حقیقی که شغل آن‌ها بساز بفروشی است بطور کلی و نسبت به آن دسته از اشخاص حقیقی که به ساخت و فروش برج ها و شهرک‌ها و مجتمع‌های بیش از 10 واحد (اعم از مسکونی یا تجاری ) مبادرت می‌ورزند درآمدمشمول مالیات از ماخذ 10 برابر ارزش معاملاتی بنای احداثی مورد معامله با اعمال ضریب مالیاتی مندرج در آخرین جدول ضرایب مالیاتی تعیین و با رعایت بخشودگی قانونی موضوع ماده 101 و تبصره ذیل آن مالیات علی‌الحساب مورد نظر طبق نرخ‌های مقرر درماده 131اصلاحی محاسبه و وصول میگردد. ب – درآمد مشمول مالیات سایر اشخاص حقیقی که به موجب مقررات تبصره ماده 77 قانون یادشده بسازبفروشی تلقی می‌شوند (غیراز اشخاص مذکور در قسمت الف فوق ) از ماخذ 5 برابر ارزش معاملاتی بنای احداثی مورد معامله و اعمال ضریب مربوط و رعایت بخشودگی مطابق قسمت الف مذکور تعیین و مالیات علی‌الحساب مزبور محاسبه و وصول خواهد شد . 3- درمورد اشخاص حقوقی 15% ارزش معاملاتی بنای احداثی مورد معامله به عنوان مالیات علی‌الحساب وسیله حوزه‌های مالیاتی ذیربط وصول و به حساب پیش پرداخت مالیات شخص حقوقی منظور می‌گردد . بدیهی است حوزه‌های مالیاتی محل شغل یا محل سکونت و یا اقامتگاه قانونی اشخاص مورد بحث , حسب مورد مکلفند طبق مقررات مربوط و ظرف مهلت‌های مقرر , نسبت به تشخیص و مطالبه مالیات مودیان مزبور اقدام نموده و مالیات‌های علی‌الحساب وصول شده را به حساب مالیات قطعی آن‌ها منظور نمایند .