استعلام :
1- در اجرای مقررات ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، چنانچه طرفین با حضور در بنگاه معاملات ملکی، پیش‌نویس قرارداد را تنظیم کنند؛ اما در مرحله حضور در دفتر اسناد رسمی، فروشنده از امضا توافق استنکاف کند، وضعیت حقوقی پیش‌نویس قرارداد چگونه خواهد بود؟ 2- آیا پس از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده 3 قانون یادشده، مشاورین املاک می‌توانند تا زمان راه‌اندازی سامانه موضوع ماده 10 قانون، اسناد عادی انتقال تنظیم کنند؟ 3- بین قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 و قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب 1393 چه نسبتی وجود دارد؟ 4- با توجه به تصویب قانون صدرالذکر، وضعیت اسناد مالکیت دفترچه‌ای چگونه خواهد بود؛ به غیر از حکم مقرر در ماده 11 قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب 1393، چه ضمانت اجرایی برای دارندگان اسناد مالکیت دفترچه‌ای و تبدیل آن به اسناد تک‌برگی وجود دارد؟ 5- دستگاه‌های اجرایی که در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 تکالیفی برای آنها در ظرف زمانی مشخص پس از لازمالاجرا شدن قانون پیش‌بینی شده است؛ اما در بازه زمانی مشخص تکالیف خود را انجام نمی‌دهند، مشمول چه ضمانت اجرایی خواهند شد؟ 6- با توجه به اینکه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در تاریخ 1403/04/03 لازمالاجرا شده است؛ اما برخی از مواد این قانون با قوانین موخرالتصویب در تعارض است، خواهشمند است در خصوص تعارضات زیر اعلام نظر فرمایید. الف) تعارض تبصره 6 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 با بند «پ» ماده 53 قانون برنامه هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب 1403. ب) تعارض تبصره 2 ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 با ماده 13 آیین‌نامه اجرایی بند «ذ» تبصره 6 قانون بودجه سال 1403 کل کشور؛ 7- در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 به دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیر منقول اشاره شده است؛ اما این ابهام به ذهن متبادر می‌شود که آیا قراردادهای خصوصی اشخاص در قالب مواد 2 و 3 و تبصره 2 ماده 3 این قانون نیز مشمول عنوان معاملات ثبت شده اموال غیر منقول مندرج در تبصره یک ماده یک قانون هستند و یا آنکه معاملات یادشده فقط معاملات موضوع ماده یک قانون را شامل می‌شود؟ 8- مطابق تبصره 2 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت، اموال غیر منقول موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی، معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک می‌باشد؛ در خصوص این مقرره، خواهشمند است به پرسش‌های زیر پاسخ دهید: الف) آیا اسناد وکالت تنظیمی نسبت به اسناد مالکیتی که پیش از لازمالاجرا شدن این قانون صادر شده است نیز تسری می‌یابد؟ ب) چنانچه وکالت بلاعزل انتقال مالکیت که پیش از اجرایی شدن این قانون تنظیم شده باشد؛ اما در زمان حاکمیت این قانون به تفویض وکالت انتقال مالکیت منجر شود، آیا سند تفویضی نیز مشمول مقررات این تبصره است؟ 9- با توجه به نسخ ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی به موجب ماده 15 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 و با توجه به اینکه در حال حاضر صرفا استعلام الکترونیکی دارایی در خصوص املاک شهری دارای سابقه ثبتی پاسخ داده می‌شود و استعلام برخط دارایی در خصوص املاک در جریان عملیات ثبتی و املاک تجاری و املاک ورثه‌ای فعلا امکانپذیر نمی‌باشد و مکلف کردن دفاتر اسناد رسمی به اخذ استعلام غیرالکترونیک برخلاف قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 است، تکلیف دفاتر اسناد رسمی در ارایه خدمات به مراجعان که مستلزم اطلاع از ارزش معاملاتی املاک برای وصول حقوق دولتی و دیوانی است، مشخص نمی‌باشد.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
1- با توجه به مواد 10، 12 و 13 آیین‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403/07/18 در فرض امتناع یکی از طرفین از ثبت توافق در سامانه ثبت الکترونیک اسناد توسط سردفتر اسناد رسمی، پیش‌نویس تنظیمی راجع به قرارداد فاقد اعتبار است. 2- اولا، دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی در خصوص املاک موضوع تبصره 4 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ملزم به اقدام بر اساس ماده 3 این قانون و آیین‌نامه اجرایی آن مصوب 1403/07/18 هستند. ثانیا، در خصوص املاک خارج از حکم تبصره 4 ماده یک قانون یاد شده، تا زمان لازمالاجرا شدن ماده یک قانون، دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی منعی در تنظیم قرارداد در خصوص املاک غیر منقول بر اساس رویه موجود ندارند. ثالثا، حکم مقرر در ماده 11 قانون و پیش‌بینی مجازات برای دلالان معاملات املاک متخلف از اجرای حکم مقرر در ماده یک و ضرورت تفسیر مضیق از این حکم موید این دیدگاه است. 3- قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ناظر بر ثبت اعمال حقوقی موضوع مواد یک و 10 و نیز ثبت قراردادهای خصوصی موضوع ماده 2 این قانون است؛ در حالی که قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب 1393 با توجه به ماده 3 این قانون ناظر بر حدنگاری املاک کشور است؛ به نحوی که «موقعیت و حدود کلیه املاک و اراضی داخل محدوده مرزهای جغرافیایی کشور اعم از دولتی و غیر دولتی و همچنین موقعیت و حدود کلیه کوه‌ها، مراتع، جنگل‌ها، دریاها، دریاچه‌ها، تالاب‌ها، اراضی مستحدثات ساحلی، مسیل‌های دایر و متروکه و جزایر کشور، مشخص و تثبیت شود و امکان بهره‌برداری از نقشه‌ها و سایر اطلاعات توصیفی و ثبتی کلیه املاک و اراضی کشور، به صورت نقشه و اسناد مالکیت حدنـگار در نظام جامـع میـسر گردد؛ به‌گونه‌ای که هیچ نقطه‌ای از کشور بدون نقشه و اسناد مالکیت حدنگار نباشد.»؛ اما هر کدام در محل و مجرای خود قابلیت اعمال و اجرا دارد و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول به موجب تبصره 9 ماده 10 و تبصره 2 ماده 6 اجرای قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب 1393 را تسریع و تسهیل می‌کند. 4- قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 در وضعیت صدور سند مالکیت حدنگار تغییری ایجاد نکرده است. 5- پرسش در وضعیت موجود کلی است؛ در برخی موارد مانند ماده 6 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 قانون‌گذار به طور مشخص ضمانت اجرای خاصی پیش‌بینی کرده است و در دیگر موارد موضوع تابع عمومات حاکم بر تخلف از اجرای قوانین و مقررات و دیگر تکالیف اداری است و حسب مورد می‌تواند موجب مسوولیت انتظامی، مدنی و یا کیفری باشد. 6- صرف نظر از آنکه تاریخ لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول 1403/04/02 است و نه 1403/04/03 آنگونه که در فرض سوال آمده است، اولا، نظر به اینکه قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب 1403 پس از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 تصویب شده است؛ لذا بند «پ» ماده 53 قانون نخست در حدودی که معارض حکم مـقرر در تبـصره 6 مـاده 10 قـانون الزام به ثبـت رسمـی معاملات امـوال غیر منقول مصوب 1403 باشد، در طول اجرای برنامه یادشده مجرا می‌باشد. بدیهی است در خصوص بخش‌هایی که بین بند «پ» ماده 53 یادشده با حکم مقرر در تبصره 6 ماده 10 مذکور تعارضی وجود ندارد، در طول اجرای قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب 1403، حکم مقرر در تبصره 6 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 اجرا می‌شود. ثانیا، ماده 13 آیین‌نامه اجرایی بند «ذ» تبصره 6 قانون بودجه سال 1403 کل کشور باید به‌گونه‌ای تفسیر شود که با تبصره 2 ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 همسو باشد؛ به این معنا که اعمال ماده 13 آیین‌نامه یادشده در خصوص مالیات نقل و انتقال فرع بر آن است که مبلغ آن از سوی اداره دارایی اعلام شود و در هر حال آیین‌نامه، تاب مقاومت در مقابل قانون را ندارد و در فرض تعارض، باید قانون ملاک عمل قرار گیرد. 7- اولا، با توجه به اینکه قرارداد‌هـای موضـوع ماده 2 قانون الزام به ثبـت رسـمی مـعاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد؛ در مواردی که ثبت فسخ این قراردادها مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است، استماع دعاوی تنفیذ فسخ منوط به رعایت تشریفات مقرر در تبصره یک ماده یک این قانون است؛ هر چند با توجه به عبارات منتقل‌الیه و انتقال‌دهنده، ضمانت اجرای مذکور در ذیل تبصره یادشده فقط ناظر بر قراردادهایی است که مفید نقل و انتقال باشند. همچنین از آنجا که قراردادهای یکسان موضوع تبصره 2 ماده 3 قانون که در سامانه موضوع ماده یک این قانون به ثبت می‌رسند، مشمول حکم مقرر در تبصره یک ماده یک یادشده می‌باشند. ثانیا، در تمام مواردی که معاملات راجع به اموال غیر منقول به ثبت رسیده باشد؛ اعم از آنکه در قالب ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 باشد و یا آنکه توسط دفاتر اسناد رسمی در اجرای ماده 2 این قانون تنظیم و در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شده باشد و یا در اجرای ماده 3 قانون پس از تنظیم پیش‌نویس توسط دلالان معاملات املاک، در نهایت در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسمی معامله و تنظیم سند منجر شده باشد، دعاوی راجع به فسخ این معاملات مشمول حکم کلی و عام مقرر در تبصره یک ماده یک قانون است و به نظر می‌رسد قانون‌گذار قصد داشته است فرایند فسخ معاملات راجع به اموال غیر منقول را تابع ضابطه خاصی درآورد. شایسته ذکر است در خصوص قراردادهای یکسان که مشمول ماده 23 آیین‌نامه اجرایی ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403/07/18 باشد، ساز و کار فسخ بر اساس حکم مقرر در این ماده انجام می‌شود. 8- الف) معافیت موضوع تبصره 2 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، معافیت از پرداخت هزینه تنظیم سند رسمی انتقال است و ناظر بر فرضی است که انتقال در مهلت نه ماه موضوع این تبصره، صورت گیرد؛ بنابراین، تفویض وکالت و نیز انتقال ملک در خارج از موعد یادشده مشمول معافیت مذکور نخواهد بود. ب) پرسش مطرح‌شده مبهم بوده و قابل پاسخ‌گویی نمی‌باشد. 9- حسب بررسی به عمل آمده در حال حاضر امکان استعلام فراهم آمده و مشکل مرتفع شده و در ماده 7 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 نیز این موضوع پیش‌بینی شده است.