استعلام :
1- آیا ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 املاکی را که در جریان ثبت هستند و تاکنون در دفتر املاک به ثبت نرسیده‌اند را شامل می‌شود؟ 2- آیا عقود و ایقاعات موضوع ماده یک قانون یادشده که پیش از لازم‌الاجرا شدن این قانون صورت گرفته‌اند نیز باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع این ماده به ثبت برسند؟ در صورت شمول، در اجرای تبصره 5 ماده یک قانون، تکلیف مرجع قضایی در پذیرش این عقود و ایقاعات دارای ابهام است و باید در آیین‌نامه از آن رفع ابهام شود؟ 3- در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ملاک مرجع احراز اعمال فسخ توسط دارنده حق فسخ چیست؟ 4- در تبصره 3 ماده یک قانون در خصوص چگونگی بارگذاری گواهی حصر وراثت در خصوص املاک در جریان ثبت تعیین تکلیف نشده و صرفا به املاک موضوع ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی اشاره شده است. در خصوص حکم مقرر در ماده 3 قانون چنانچه به هر دلیل متعاملین از انجام معامله منصرف شوند و یا از آن خودداری کنند، راجع به لغو یا عدم لغو پیش‌نویس تنظیمی و نحوه اقدام در این خصوص تعیین تکلیف نشده و باید در آیین‌نامه به آن تصریح شود. 5- در تبصره 2 ماده 3 قانون به منظور جلوگیری از هرگونه سو استفاده احتمالی و همچنین هرج و مرج در نحوه انتخاب دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند توسط مشاوران املاک و ترتیب ارجاع و مجاز بودن یا نبودن مشاوران املاک در دفترخانه در شهری خارج از محدوده فعالیت خود باید تعیین تکلیف شود؟ همچنین به نظر می‌رسد در فرض نبود دفتر اسناد رسمی در حوزه فعالیت مشاوران املاک باید در آیین‌نامه پیش‌بینی لازم صورت گیرد. 6- در تبصره 2 ماده 3 قانون باید مقصود از سند رسمی مشخص شود؛ آیا تمامی املاک؛ اعم از املاک موضوع ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی و املاک در جریان ثبت را شامل می‌شود؟ 7- در ماده 8 قانون یادشده، نحوه اقدام و ثبت در دفتر الکترونیک املاک چگونه است؟ 8- به موجب ماده 8 قانون مراجع قضایی مکلف به ثبت تصمیمات موضوع این ماده در سامانه شده‌اند؛ آیا باید در پرونده‌ها نیز وزارت جهاد کشاورزی و یا کارشناسان مربوطه الزاما نقاط یو تی ام (مختصات جغرافیایی) را هم ذکر کنند تا ثبت امکانپذیر باشد. 9- در ماده 10 قانون به اخذ سند رسمی مالکیت اشاره شده است؛ این در حالی است که در برخی حقوق مانند سرقفلی صدور سند مالکیت امکانپذیر نیست و به نظر می‌رسد در خصوص چنین مواردی باید در آیین‌نامه تعیین تکلیف شود. 10- در صورت صدور رای وفق قوانین خاص؛ مانند قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390 و قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1388، آیا باید رای در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی بارگذاری شود؟ 11- ذیل تبصره یک ماده یک قانون با حکم ذیل ماده 10 در فرضی که شخص ثالث با حسن‌نیت و بی‌اطلاع باشد، در تعارض می‌باشد. در تبصره یک ماده یک حکم طرح دعوای فسخ نسبت به چنین شخصی با رعایت قیودی پذیرفته شده است؛ اما در ماده 10 اساسا چنین حقی پیش‌بینی نشده است. 12- در تبصره یک ماده 10 قانون در صورتی که در خصوص ملک مورد تقاضا بانک اطلاعاتی کاداستر ناقص و تشخیص پلاک غیر ممکن باشد، نحوه اقدام چگونه خواهد بود؟ سازمان ثبت اسناد و املاک در این خصوص چه تکلیفی دارد؟ 13- تبصره 7 ماده 10 قانون آیا مقصود از مرجع صالح، مرجع قضایی است و یا آنکه مراجع شبه‌قضایی را نیز شامل می‌شود؟ آیا دفاتر اسناد رسمی مطابق ماده 2 قانون مکلف به ثبت قرارداد اجاره نیز می‌باشند؟ 14- در تبصره 9 ماده 10 قانون نحوه اجرای حکم این تبصره در صدور اسناد دارای کاربری کشاورزی مبهم است. آیا در مرحله نخست و پس از ابلاغ قانون تمامی اراضی با هر مساحتی را شامل می‌شود؟ 15- به نظر می‌رسد در اجرای ماده 12 قانون باید در تمام ساعات صبح و عصر دسترسی به دفاتر اسناد فراهم باشد و در این امر در عمل مشکلاتی را در پی خواهد داشت.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
1- نظر به اینکه ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، تمامی املاکی را که فاقد سند رسمی مالکیت است در بر می‌گیرد، در فرض سوال که تقاضای ثبت ملک تقدیم و عملیات مقدماتی آغاز شده است؛ اما ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده است، صرف درخواست ثبت ملک و انجام برخی عملیات مقدماتی موجب خروج از عنوان ملک «فاقد سند رسمی» نمی‌شود و وضعیت چنین املاکی تابع احکام مقرر در ماده 10 قانون یادشده و تبصره‌های آن است. 2- اولا، سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 برای ثبت تمامی اعمال حقوقی راجع به اموال غیر منقول و تعهد به انجام این اعمال حقوقی به ترتیب مذکور در این ماده است؛ حکم این ماده مبنی بر ثبت معاملات و تعهد انجام این اعمال حقوقی در سامانه یادشده، در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر می‌شود، از تاریخ صدور سند مالکیت (تبصره 4 ماده یک) و نسبت به دیگر معاملات و تعهد راجع به آنها، یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه موضوع ماده 10 این قانون (موسوم به سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی) مجری می‌باشد. ثانیا، حکم مقرر در تبصره 5 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 به نحوی مجمل است که رفع ابهام از آن مستلزم اخذ نظر تفسیری مرجع تصویب‌کننده می‌باشد. 3- اولا، نظر به اینکه فسخ عمل حقوقی ناشی از اراده صاحب حق است و اصل در اعمال حقوقی بر رضایی بودن آن است، موکول کردن تحقق آن به تشریفات خاص نیازمند تصریح قانون است؛ مواد 449، 450 و 451 قانون مدنی موید این دیدگاه است. ثانیا، در مواردی که به موجب توافق طرفین اعمال فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری باشد و یا چنانچه ادعای فسخ قرارداد، مخالف مفاد سند رسمی مالکیت باشد، دفاتر اسناد رسمی مکلفند از پذیرش ادعای مزبور به استناد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی و ذیل ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 خودداری کرده و ثبت این ادعا را به رای مرجع قضایی یا داوری موکول کنند؛ اما چنانچه فسخ به موجب سند رسمی دیگری ثابت باشد؛ از جمله با اقرارنامه رسمی و یا آنکه طرفین با حضور در دفتر اسناد رسمی به فسخ قرارداد اقرار کنند، ثبت آن مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری نمی‌باشد. ثالثا، احراز فسخ قرارداد توسط مرجع قضایی یا داوری تابع عمومات حاکم بر این قضیه است. 4- حکم مقرر در تبصره 3 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 مشتمل بر دو بخش است؛ بخش نخست، تکلیف به بارگذاری گواهی حصر وراثت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد است که انجام آن، تکلیف مرجع صدور گواهی یادشده است و به نحو مطلق است. بخش دوم این تبصره ناظر بر درج مراتب در دفتر الکترونیک املاک است که متوجه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است و صرفا در خصوص اشخاصی قابلیت اعمال دارد که مالک ملک دارای سابقه ثبتی باشند. 5- با توجه به حکم مقرر در ماده 10 آیین‌نامه اجرایی ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403/07/18 طرفین پیش‌نویس قرارداد مکلفند حداکثر ظرف مدت پنج روز پس از درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه، برای انجام اقدامات لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. در صورت عدم تایید سردفتر مبنی بر مراجعه در مهلت مقرر، پیش‌نویس قرارداد از سامانه حذف می‌شود. وفق تبصره همین ماده، پیش از سپری شدن مهلت یادشده نیز هر یک از طرفین پیش‌نویس قرارداد می‌توانند با مراجعه به سامانه یا دلال معـاملات امـلاک که پیـش‌نویس را در سـامانه درج کرده اسـت، پیش‌نویس قرارداد را از سامانه حذف کنند. بر این اساس، در صورت انصراف طرفین از انجام معامله یا خودداری از آن، مطابق ماده یادشده و تبصره آن تعیین تکلیف شده است. 6- در ماده 8 آیین‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403/07/18 به تکلیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در تهیه دستورالعمل راجع به انعکاس پیش‌نویس قرارداد به دفاتر اسناد رسمی بر اساس شاخص‌هایی از قبیل محدوده جغرافیایی حوزه ثبتی، محل تهیه پیش‌نویس قرارداد و سقف حق‌التحریر دفترخانه تصریح شده است؛ لذا با تهیه این دستورالعمل، ابهامات مذکور در فرض سوال مرتفع خواهد شد. 7- با توجه به ماده 14 آیین‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، حکم مقرر در تبصره 2 ماده 3 این قانون و تنظیم و ثبت قراردادهای یکسان در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع ماده یک قانون صرفا ناظر بر املاکی است که دارای سند رسمی مالکیت است و املاکی که عملیات ثبتی آنها خاتمه نیافته باشد را شامل نمی‌شود. 8- در اجرای ذیل ماده 8 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، دفتر الکترونیک املاک باید در بستر سامانه به‌گونه‌ای طراحی شود که به محض بارگذاری آرا مذکور در این ماده، مراتب به صورت خودکار در سوابق مربوط به هر پلاک ثبتی درج شود. 9- به صراحت ماده 8 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، مراجع مذکور در این ماده مکلفند آرا قطعی صادره در خصوص تغییر کاربری یا تخریب بنا در مورد هر پلاک ثبتی را با ذکر مختصات جغرافیایی موضوع رای از طریق سامانه به صورت آنی به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کنند؛ بر این اساس درج مختصات جغرافیایی (یو.تی.ام) در سامانه، امری ضروری است. 10- حق واگذاری محل مذکور در ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، حقـی تبـعی اسـت و توام با انـتقال منافع قابلیـت انتـقال دارد؛ بنـابراین در فرض سوال، چنانچه قرارداد اجاره برای مدت بیش از دو سال باشد، موضوع مشمول ماده یک این قانون و احکام مقرر برای الزام به ثبت قرارداد است. 11- با توجه به عنوان و فلسفه وضع قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، مقصود از «سند رسمی» در عبارت «فاقد سند رسمی» مندرج در ماده 10 این قانون، سند تنظیمی در ادارات ثبت یا دفاتر اسناد رسمی برای اموال غیر منقول دارای سابقه ثبتی است و املاکی که فاقد چنین سندی هستند و در مورد آنها رای دادگاه صادر شده است؛ هر چند رای دادگاه مشمول تعریف سند رسمی موضوع ماده 1287 قانون مدنی است؛ اما همچنان مشمول عبارت اموال غیر منقول «فاقد سند رسمی» هستند و ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین منافع و یا حقوق موضوع این ماده در سامانه «ساماندهی اسناد غیر رسمی» امری ضروری به نظر می‌رسد. شایسته ذکر است در مواردی که رای باید از طریق اجرای احکام دادگاه اجرا شود، به نظر می‌رسد تا زمانی که مانع قانونی برای اجرای رای نباشد، صرف عدم ثبت در سامانه مانع اجرای رای دادگاه نیست. بنا به مراتب پیش‌گفته و به قیاس اولویت در فرض سوال، صدور رای و اتخاذ تصمیم از سوی کمیسیون‌ها و یا هیات‌های حل اختلاف موضوع قوانین خاص مانند قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390 و یا قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1388، مدعی را از بارگذاری اطلاعات مربوط به این آرا و تصمیمات در سامانه موضوع ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، بی‌نیاز نمی‌کند. 12- وفق صدر تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، موارد موضوع تبصره یادشده ناظر بر دعوای تنفیذ فسخ معاملاتی است که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع ماده یک این قانون ثبت شده است؛ در حالی که حکم ماده 10 قانون یادشده ناظر بر ثبت ادعاهای راجع به عین و حق انتفاع و حق ارتفاق یا منافع موضوع این ماده و مستندات آن در سامانه موضوع این ماده است که پیش از راه‌اندازی سامانه ایجاد شده و فاقد سند رسمی است. شایسته ذکر است در موارد شمول ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 در صورتی که دارنده سند عادی مالکیت، در راستای تکلیف مقرر در ماده یادشده اقدامات لازم را انجام داده باشد و اشخاص ثالث با بارگذاری اسناد خلاف واقع و یا انجام معاملات معارض، سند مالکیت اخذ کرده باشند، تمام دعاوی راجع به آن؛ از جمله اثبات مالکیت و یا ابطال سند مالکیت قابل استماع خواهد بود؛ حتی اگر منتقل‌الیه دارای حسن نیت و بی‌اطلاع از معاملات معارض و مالکیت قبلی باشد. 13- بر اساس ذیل تبصره یک ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، تکلیف سازمان ثبت اسناد و املاک مشخص شده است و صرف نظر از صحت و سقم موضوع منعکس شده به عنوان ابهام، موجبی برای صدور نظریه مشورتی وجود ندارد. 14- هر چند در ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 بر تکلیف مدعیان؛ از جمله به طرح دعوای مرتبط در مراجع قضایی تصریح شده و از مراجع شبه‌قضایی ذکری به میان نیامده است؛ اما از آنجا که در ادامه همین ماده عبارت «هر امر قانونی لازم دیگر به منظور اخذ سند رسمی مالکیت» آمده است، از جمله این اقدامات قانونی می‌تواند اقدام بر اساس قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390 و طرح موضوع نزد هیات حل اختلاف موضوع این ماده باشد. بر این اساس، عبارت اثبات ادعا نزد مرجع صالح در تبصره 7 این ماده؛ اعم از مراجع قضایی و شبه‌قضایی است که در خصوص ادعای مالکیت وفق مقررات قانونی اتخاذ تصمیم می‌کنند. 15- هر چند مطابق عمومات حاکم در صورت مراجعه اشخاص، دفاتر اسناد رسمی قرارداد اجاره نیز تنظیم می‌کنند؛ اما مثال‌های مطرح شده در ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 و تصریح به «ثمن» و همچنین تصریح به وصول مالیات وفق ماخذ اعلامی در تبصره 3 ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی که صرفا ناظر بر قراردادهای راجع به انتقال عین است، همگی دلالت بر آن دارد که هـدف از وضـع ماده 2 یادشـده ایجاد تکلیف در خصوص تنظیم و ثبت قراردادهایی است که مشابه مثال‌های مذکور در این ماده موضوع قرارداد انتقال عین و یا تعهد به آن است؛ صرف نظر از توصیفی که از سوی طرفین به عمل می‌آید و بر این اساس، حکم این ماده، منصرف از قراردادهای راجع به انتقال منافع است. 16- حکم مقرر در تبصره 9 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، ناظر بر تکلیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مبنی بر صدور سند مالکیت با لحاظ قیود مذکور در این تبصره از زمان لازم‌الاجرا شدن قانون است و اجرای این حکم موکول به ایجاد سامانه موضوع این ماده و غیر آن نمی‌باشد و به صراحت تبصره یادشده با رعایت دیگر قیود مذکور در این تبصره، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است برای اراضی کشاورزی یادشده با هر مساحتی سند مفروز حدنگار با قید کاربری کشاورزی صادر کند. 17- از عبارات «به‌گونه‌ای که کمتر از 44 ساعت در هفته نباشد» و «به طور متعارف در طول ساعات روز برای ثبت معاملات در دسترس باشند» مذکور در ماده 12 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 چنین مستفاد است که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با لحاظ مقتضیات هر محل و حجم معاملات آن محل، در برخی حوزه‌ها برای دفاتر اسناد رسمی ساعات کار در عصر نیز تعیین می‌کند.