لوگو

بازگشت به صفحه قبلی
مورخ: 1402/11/30
شماره: 140231390003130921 - 3130921
آرا هیات تخصصی دیوان عدالت
رای شماره 3130921 هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری با موضوع: ماده 39 عوارض ارزش افزوده ناشی از تغیر کاربری املاک و اراضی سال 1399 شورای اسلامی شهر همدان ابطال نشد
مرجع تصویب : آرا هیاتهای تخصصی دیوان عدالت اداری سه شنبه 18 اردیبهشت 1403
شماره ویژه نامه : 1817 سال هشتاد شماره 23044

رای شماره 3130921 هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری با موضوع: ماده 39 عوارض ارزش افزوده ناشی از تغیر کاربری املاک و اراضی سال 1399 شورای اسلامی شهر همدان ابطال نشد

هیات تخصصی شوراهای اسلامی

* شماره پرونـده: 0200291

شماره دادنامه سیلور: 140231390003130921 تاریخ:1402/11/30

* شاکیان: خانم ناهید اکبری و آقای وحید اکبری

*طرف شکایت: شهرداری همدان

*موضوع شکایت و خواسته: ابطال ماده 39 عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری املاک و اراضی سال 1399

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

* شاکیان دادخواستی به طرفیت شهرداری همدان به خواسته ابطال مصوبه ماده 39 عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری املاک و اراضی شورای شهر همدان، تعرفه سال 1399 به دیوان عدالت اداری تقدیم کرده که به هیات عمومی ارجاع شده است متن مقرره مورد شکایت به قرار زیر می‌باشد:

ماده 39ـ عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری املاک و اراضی

در صورتیکه مالک یا مالکین تقاضای کاربری مغایر با کاربری مصوب طرح تفصیلی را داشته باشد و این امر باعث ایجاد ارزش افزوده املاک و اراضی فوق گردد شهرداری اقدامات لازم را در جهت ارسال پرونده به کمیسون ماده 5 به عمل آورده و پس از تاییدیه کمیسیون براساس فرمول ذیل نسبت به محاسبه عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری اقدام می‌نمایند.

الف) عوارض ارزش افزوده ناشی از املاک و اراضی به شرح فرمول ذیل محاسبه می‌گردد:

R=2.5KPLS

ب) مالکینی که هم زمان تقاضای تغییر کاربری و تفکیک را در یک پلاک دارند ارزش محاسباتی (P ) و ضریب محله (L ) براساس گرانترین بر پلاک قبل از تفکیک محاسبه و لحاظ گردد:

ضریب محله براساس جدول مربوطه = L

ضریب تغییر کاربری براساس جدول مربوطه =K

ارزش محاسباتی = P

مساحت عرصه بعد از کسر معابر و فضای سبز طرح تفصیلی=S

مالکینی که شهرداری نسبت به تغییر کاربری باقیمانده پلاک آن‌ها اقدام می‌نماید می‌بایست برابر ضوابط و مقررات در صورت در مسیر قرار گرفتن بخشی از پلاک نسبت به واگذاری قسمت مسیری به شهرداری اقدام نماید.

ج) در صورتیکه مالک هنگام مراجعه به شهرداری تقاضای تغییر هر کاربری مغایر با طرح تفصیلی را برای قسمتی از پلاک خود در طبقه را داشته باشد. پس از طی مراحل قانونی معادل فرمول R=4KPLS محاسبه می‌گردد.

مساحت قسمتی از پلاک که تغییر کاربری می‌یابد.=S

د) در کلیه املاکی که دارای چندین کاربری در عرصه یک پلاک ثبتی برابر نقشه طرح تفصیلی می‌باشد. در صورت تقاضای مالک جهت تغییر کاربری هر کدام از کاربری‌های طرح تفصیلی معادل فرمول R=2.5KPLS محاسبه گردد.

خالص مساحت عرصه مورد تقاضای تغییر کاربری =S

تبصره1: در خصوص املاکی که در سنوات قبل در زمان نقل و انتقال پاسخ استعلامی برابر کاربری طرح تفصیلی دریافت نموده اند عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری املاک و اراضی مشمول نمی گردد.

تبصره2: هرگونه ابقا کاربری املاک به کاربری اولیه که بعضا از کمیسیون ماده پنج مصوبه ابقا یا تغییر کاربری صادر می‌گردد در صورتیکه مالکیت ملک براساس آخرین پروانه ساختمانی یا سند ثبتی تغییر نکرده باشد، مشمول پرداخت عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری املاک و اراضی نمی گردد. در صورت نقل و انتقال ابقا به کاربری زمان نقل و انتقال مشمول پرداخت عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری املاک و اراضی نمی گردد. نقل و انتقال قهری نیز مشمول 10% بند الف می‌گردد.

تبصره3: مالکینی که در سنوات قبل و برابر تعرفه همان سال ها با شهرداری دارای توافق نامه می‌باشند همانند محاسبات سال مورد توافق در نظر گرفته می‌شوند.

و) مالکینی که قصد انتفاع با کاربری جدید طرح تفصیلی مصوب شورای عالی معماری و شهرسازی (مغایر با سابقه شهرداری) را دارند معادل ( (2.5KPLS 40% =R در هنگام نقل و انتقال اصلاح سند و صدور پروانه ساختمانی عوارض اخذ گردد.

ضریب محله براساس جدول مربوطه = L

ضریب تغییر کاربری براساس جدول مربوطه =K

ارزش محاسباتی = P

مساحت عرصه =S

تبصره: در صورت داشتن سابقه تجاری در شهرداری متراژ سابقه از مساحت عرصه کسر گردد.

درصورتی که در متن سند"زمین" قید شده باشد و مالک تقاضای درج کاربری جدید در سند را داشته باشد ضمن اعمال بند "و" شهرداری نسبت به صدور گواهینامه تغییر کاربری اقدام نماید.

تغییر عملکرد اعیانی

املاکی که در شهرداری دارای سابقه می‌باشند و قصد تغییر عملکرد بنای خود را دارند برای یکبار تا زمان اخذ پروانه ساختمانی مجدد علاوه بر سایر عوارض متعلقه در طبقه زیرزمین و اول معادل KPS 6% همکف معادل KPS 2 و طبقه دوم به بالا معادل KPS 5% محاسبه و اخذ گردد.

محلات

ضریب

بیش از 24

بیش از 18 تا 24 متر

بیش از 10 تا 18 متر

بیش از 6 تا 10 متر

تا 6 متر

101ـ 1/103

2.25

1.75

1.5

1.25

1

102ـ 2/103ـ 104ـ 105 ـ 106 ـ 107ـ 108 ـ 111ـ 112ـ 113ـ 114ـ 116 ـ 117ـ 118 ـ 119

2

1.75

1.5

1.25

1

109ـ 110ـ 115

1.75

1.5

1.25

1

1

1/201ـ 202ـ 203

2

2

1.75

1.5

1.25

208 ـ 214ـ 216

2.25

2

1.75

1.5

1.25

2/201ـ 204ـ 205 ـ 206 ـ 207ـ 209ـ 210ـ 211ـ 212ـ 213ـ 215 ـ 217

1.75

1.5

1.25

1

1

301ـ 302ـ به استثنا جولان

2

1.75

1.5

1.25

1

304ـ 313ـ 314ـ 319ـ 320 ـ جولان

1.75

1.5

1.25

1

1

307ـ 308 ـ 309ـ 310ـ 311ـ 315

1.5

1.25

1

1

1

303ـ 305 ـ 306 ـ 312ـ 316 ـ 317ـ 318

1.5

1.25

1

1

1

بر تجاری 310 و 311ـ 305 و 312ـ 306 و 313

2

1.75

1.5

1.25

1

401ـ 402

1.75

1.5

1.25

1

1

404ـ 405 ـ 406 ـ 407ـ 408 ـ 409ـ 410ـ 411ـ 412ـ 416 ـ 417ـ 419

1.5

1.25

1

1

1

403ـ 412ـ 413ـ 414ـ 415 ـ 418

1.5

1.25

1

1

1

عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری املاک و اراضی

ارایه

عمومی

مسکونی

تجاری

مختلط

صنعتی و سفره خانه سنتی

اداری

تجاری محله‌ای

خدماتی و تاسیسات تجهیزات شهری

انباری تجاری

باغ

باغ رستوان

هتل

عمومی

0

15

50

40

10

30

35

10

30

1

45

10

مسکونی

5

0

35

40

10

10

30

10

20

0

35

10

تجاری

0

5

0

15

5

5

0

0

5

0

0

0

مختلط

0

5

10

0

1

10

0

1

5

0

10

0

صنعتی و سفره خانه سنتی

0

15

25

30

0

20

10

10

10

0

20

0

اداری

0

20

30

35

10

0

30

5

10

0

25

1

پارکینگ عمومی

1

40

55

45

15

40

35

20

30

1

20

15

پارکینگ اختصاصی

1

40

55

45

15

40

35

20

30

1

20

15

تجاری محله‌ای

0

5

10

20

1

5

0

5

0

0

1

5

خدماتی و تاسیسات و تجهیزات شهری

0

15

20

25

5

10

10

0

10

0

10

2

فضای سبز

20

40

70

50

35

30

50

20

40

10

35

35

باغ رستوران

0

0

0

30

20

10

40

20

30

0

0

0

منظور از عمومی در جدول فوق کاربری‌های آموزشی، فرهنگی هنری، مذهبی، ورزشی بهداشتی درمانی، است.

تجهیزات و تاسیسات شهری، خدماتی در نظر گرفته شود.

هتل‌ها، صنعتی در نظر گرفته شود.

منظور از فضای سبز در جدول فوق املاک با مستندات مثبته باغات، کشاورزی و مزروعی، فضای سبز و امثالهم می‌باشد.

در جدول فوق کاربری خدمات انتفاعی 70% ضریب کاربری تجاری در نظر گرفته شود.

هنگام تغییر کاربری از باغ و مزروعی به سایر کاربری ها ضرایب آن معادل 80% ضرایب لحاظ گردد.

در محاسبات کاربری مختلط (تجاری، اداری) نیز همانند ضرایب K مختلط جدول بالا در نظر گرفته شود.

تغییر کاربری از هر نوع کاربری به پارکینگ اختصاص 5 =K در نظر گرفته شود.

*دلایل شکات برای ابطال مقرره مورد شکایت:

ماده 39 مصوبه شورای شهر همدان در خصوص عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری املاک اراضی است که به موجب آن در صورتی که مالک یا مالکین تقاضای کاربری مغایر با کاربری مصوب طرح تفصیلی را داشته باشند و این امر باعث ایجاد ارزش افزوده املاک و اراضی فوق گردد. شهرداری اقدامات لازم را در جهت ارسال پرونده به کمیسیون ماده 5 به عمل آورده و پس از تاییدیه کمیسیون براساس فرمول (مندرج در ماده) نسبت به محاسبه عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری اقدام می‌نماید.

1ـ حسب ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب سال 51، شهرداری و شورای شهر صلاحیتی برای تغییر کاربری اراضی ندارند و وفق مواد 1 و 19 قانون دیوان عدالت اداری خارج از حدود اختیارات شورای شهر و مغایر قانون می‌باشد.

2ـ براساس ماده 30 قانون برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب سال 73 در صورتی که درآمدهای وصولی ناشی از،عوارض تکافوی هزینه‌های شهرداری ها را ننماید وضع عوارض جدید و افزایش عوارض موجود صرفا با پیشنهاد وزیر کشور و تصویب رییس جمهور خواهد بود.

3ـ طبق ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب سال 80 دریافت هرگونه وجه کالا و یا خدمات تحت هر عنوان از اشخاص حقیقی و حقوقی توسط وزارتخانه ها و مصوبات دولتی غیر از مواردی که در مقررات قانونی مربوط معین شده یا می‌شود.... ممنوع می‌باشد.

4ـ هیات عمومی دیوان عدالت اداری طی دادنامه شماره 593 مورخ 1398/04/11 حکم بر ابطال مصوبه شهرداری و شورای شهر همدان مبنی بر اخذ عوارض بابت ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری صادر کرده است.

5 ـ مصوبه موضوع شکایت مغایر با اصول 22،47 و170 قانون اساسی و بر خلاف نظر قانونگذار در ماده یک قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمرانی و نظامی دولت مصوب سال 85 و ماده واحده نحوه تقویم املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری مصوب 70 می‌باشد.

6 ـ مصوب برخلاف دادنامه‌های شماره 564 مورخ 1396/06/14، 1072 مورخ 1400/03/29، 1706 مورخ 1399/12/16 و 386/81 مورخ 1381/10/29 هیات عمومی دیوان عدالت اداری می‌باشد.

*خلاصه مدافعات طرف شکایت:

1ـ مبلغی که بابت تغییر کاربری دریافت می‌گردد، ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری ملک می‌باشد.

2ـ پلاک مورد تنازع در اثر اجرای توسعه شهر، دارای ارزش افزوده شده است و علاوه بر اینکه ارزش ملک مالک چندین برابر می‌گردد به لحاظ احداث بنا نیز از نظر تعداد طبقات تراکم و سطح اشغال مزایای بالاتری و یا بیشتری در مقایسه با قبل از اجرای طرح برخوردار می‌شود.

3ـ براساس ماده 7 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران شهرداری مکلف به اجرای مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری با رعایت مفاد ماده 2 همین قانون می‌باشند لذا پس از تغییر کاربری از فضای سبز ـ مسکونی توسط کمیسیون ماده 5 عوارض محاسبه می‌گردد.

شورای اسلامی شهر همدان نیز عنوان داشت این عوارض، عوارض تخلف ساختمانی نیست و عوارض و جریمه دو مقوله جداگانه هستند. وصول جریمه مانع و نافی گرفتن عوارض قانونی شهرداری نیست و رای شماره 587 مورخ 1383/11/25 هیات عمومی دیوان عدالت اداری نیز معید این موضوع است لذا مصوبات شورای اسلامی شهر حسب موازین حقوقی و در راستای اختیارات قانونی صادر شده است.

هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری با حضور اعضا تشکیل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرایت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره سه چهارم اعضای حاضر در جلسه به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می‌نماید.

*رای هیات تخصصی شوراهای اسلامی

طبق بند 16 ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 با اصلاحات بعدی، تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام می‌شود از جمله وظایف و مسیولیت‌های شورای اسلامی شهر محسوب شده است و در تبصره یک ماده (50) قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب سال 1387 با اصلاحات و الحاقات بعدی وضع عوارض محلی جدید که تکلیف آن‌ها در این قانون مشخص نشده باشد، با رعایت مقررات مربوطه تجویز شده است، در بند 4 ماده 22 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب سال 1380 با اصلاحات و الحاقات بعدی مقرر گردیده است: «عوارض ناشی از تغییر کاربری و فروش تراکم به اقساط پنج تا ده ساله از شروع بهره‌برداری توسط سرمایه گذاران به شهرداری مربوطه پرداخت خواهد شد.» و در آرا هیات عمومی از جمله رای شماره 1308 ـ 1397/05/09 مصوبات شوراهای اسلامی در وضع عوارض برای ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص نشده است. بنابراین ماده 39 تحت عنوان عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری املاک و اراضی تعرفه سال 1399 مصوب شورای اسلامی شهر همدان مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات نبوده و به استناد مواد 12 و 84 قانون دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر می‌شود. این رای ظرف بیست روز از تاریخ صدور از سوی رییس محترم دیوان یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.

رییس هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری ـ رحمان پیوست