ابطال ماده 4 و تبصره‌های ذیل آن از تعرفه عوارض محلی و بهای خدمات سال 1400 شهرداری اراک...

شورای اسلامی شهر اراک به موجب ماده 4 دفترچه تعرفه عوارض و بهای خدمات شهرداری اراک مربوط به سال 1400 اقدام به تصویب مصوبه‌ای تحت عنوان: عوارض بر ارزش افزوده ناشی از عوارض تغییر کاربری املاک نموده که بر اساس آن به شهرداری اراک اجازه داده می‌شود عوارض تغییر کاربری بر اساس زمان پرداخت طبق فرمول مقرره مورد شکایت محاسبه و اخذ نماید. این در حالی است که هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به موجب آرای متعدد اعلام داشته، تغییر کاربری و عوارض تعیینی آن در صلاحیت شوراهای اسلامی شهرها نیست. از این رو با استناد به دلایل ذیل، ابطال ماده مارالذکر و تبصره‌های ذیل آن از تاریخ تصویب مورد تقاضاست:

الف: دلایل دال بر غیر قانونی بودن ماده معترض‌عنه:

1- نظر به ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران اصلاحی 1388/01/23 بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی شهری و تغییرات آن‌ها در هر استان به وسیله کمیسیونی با حضور مسئولین مندرج در آن ماده صورت می‌گیرد از آن جا که تغییر کاربری از جمله وظایف قانونی شورای اسلامی نمی‌باشد به طریق اولی نمی‌تواند در این خصوص وضع قاعده نماید و از بابت تغییر کاربری‌ها قسمتی از اراضی مردم مبلغ آن را دریافت کند.

مصوبات اخذ عوارض تغییر کاربری از سوی شورای شهر با مقررات مختلف از جمله ماده صد قانون شهرداری‌ها، قانون نحوه خرید و تملک اراضی اشخاص در طرح‌های عمومی و عمرانی، ماده 71 قانون تشکیلات وظایف و اختیارات شوراهای اسلامی مغایرت دارد بر اساس ماده 7 از همان قانون، شهرداری‌ها مکلف به اجرای مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران می‌باشند و حق دخالت در تغییر کاربری املاک یا اخذ عوارض خودسرانه را ندارند.

2- اخذ عوارض ناشی از تغییر کاربری املاک دارای مغایرت با قانون مالیات بر ارزش افزوده می‌باشد؛ زیرا در قانون موصوف صرفاً امور معاملاتی و مبادلاتی بر ارزش کالا و خدمات مربوط به آن مشخص شده است. همچنین عوارض منظور شده، جهت شهرداری در قانون مالیات بر ارزش افزوده نیز صرفاً ناظر بر موارد مبادرت به تولید، حمل و نقل، صادرات و واردات کالاهای خاص و مشخص در مواد 38 و 43 قانون مالیات بر ارزش افزوده می‌باشد و در هیچ قسمت از قانون مالیات بر ارزش افزوده حتی یک کلمه در خصوص اموال غیر منقول نام و ذکری به میان نیامده است.

3- شورای نگهبان به موجب نظریات خود نسبت به خلاف شرع بودن اخذ عوارض تغییر کاربری اعلام موضع نموده از جمله نامه شماره 90/30/42620 مورخ 1390/03/29 و نظریه سال 1395 که مصوبه شورای شهر شاندیز به شماره 2554 مورخ 1395/11/24 که طبق آن به شهرداری اجازه داده شده بود بابت تغییر کاربری املاک درصدی از عرصه ملک و یا ارزش ریالی ملک را از شهروندان به صورت رایگان دریافت کند، فقهای شورای نگهبان اعلام داشتند:

با استحضار به این که عوارض بر اخذ اراضی اشخاص به صورت مجانی صادق نمی‌باشد بنابراین مصوبه مذکور خلاف موازین شرع شناخته شد.

ب - مغایرت با آرا هیأت عمومی دیوان عدالت اداری (عدم رعایت ماده 92 تشکیلات و آئین دادرسی دیوان عدالت اداری):

اگرچه عوارض شهرداری یکی از نیازهای درآمدی شهرداری جهت ارائه خدمات عمومی می‌باشد لیکن این اخذ وجوه با توجه به آرای متعدد شعب و هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در این رابطه، نباید از طریق غیر قانونی وصول شود چنان که ماه 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب 1380 نیز مؤسسات و نهادهای عمومی غیر دولتی را از اخذ وجوه غیر قانونی منع نموده است و ارائه خدمات به مردم به هر قیمتی از جمله اخذ وجوه غیر قانونی ایجاد هرج و مرج می‌کند؛ بنابراین اخذ وجوه از شهروندان دارای ضوابطی می‌باشد و این در حالی است که شهرداری اراک بدون توجه به قانون همچنین بدون توجه به آرای صادره از هیأت عمومی دیوان عدالت اداری اقدام به وضع ماده معترض‌عنه نموده است.

هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در بررسی مصوبات شورای اسلامی سایر شهرها در باب عوارض تغییر کاربری املاک به کرات نسبت به صدور رأی مبنی بر ابطال مصوبات معترض‌عنه اقدام نموده که به عنوان مثال می‌توان به آرای ذیل اشاره نمود:

الف - رأی شماره 1357 مورخ 1386/11/16 در ابطال مصوبه شورای اسلامی شهر اسفراین

ب - رأی شماره 9010090905800563 مورخ 1390/12/08 در ابطال مصوبه شورای اسلامی شهر گرگان

پ - رأی شماره 9110090905800627 مورخ 1391/09/20 در ابطال مصوبه شورای اسلامی شهر شاهرود

ث - رأی شماره 9709970905810283 مورخ 1397/02/04 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

ح - رأی شماره 9709970905810282 مورخ 1397/02/04 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

و همچنین رأی شماره 140009970905810300 الی 301 مورخ 1400/03/01 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری که ریاست دیوان عدالت اداری به موجب نامه شماره 9000/200/10930/200 مورخ 1400/03/29 خطاب به وزارت کشور و ریاست شورای عالی استان‌ها جهت اطلاع دستگاه‌های اجرایی رأی مذکور ارسال و عدم تبعیت از رأی مذکور را موجب مسئولیت قانونی مقامات مسئول دانسته است.

لذا با توجه به آرای یاد شده و مغایرت آشکار مصوبه معترض‌عنه با قواعد شرعی (لاضرر و لاضرار فی‌الاسلام) و (حرمه مال مؤمن کحرمه دمه) و (من اتلف مال الغیر، فهو له ضامن) و همچنین ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت و تبصره 3 ماده 62 قانون برنامه پنج ساله پنجم توسعه مواد 1، 2، 5 و 7 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران همچنین با توجه به سابقه ابطال چنین مصوباتی در هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، تقاضای ابطال ماده معترض‌عنه و تبصره‌های ذیل آن را از تاریخ تصویب داریم.

ماده 4: عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری املاک

در صورتی که مالکین برای تغییر کاربری ملک درخواست داشته باشند و با موافقت شهرداری و متولی طرح و کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تغییر کاربری حاصل گردد شهرداری می‌بایست این عوارض را وصول نماید لازم به ذکر است مبلغ عوارض محاسبه شده قبل از ارسال درخواست تغییر کاربری به کمیسیون ماده 5 با تنظیم توافق‌نامه به حساب سپرده شهرداری (به صورت امانت) که به همین منظور افتتاح می‌گردد واریز و پس از موافقت کمیسیون ماده 5 با تغییر کاربری، مبلغ از حساب سپرده به حساب درآمدی شهرداری انتقال می‌یابد و نرخ عوارض تغییر کاربری بر اساس زمان پرداخت به حساب سپرده ملاک عمل قرار خواهد گرفت و در صورت عدم موافقت کمیسیون مذکور با تغییر کاربری مبلغ سپرده به ملک مسترد خواهد شد. همچنین مالکین می‌توانند معادل عوارض تغییر کاربری ضمانت‌نامه بانکی یا سند رهنی ارائه نمایند که پس از تأیید کمیسیون ماده 5 عوارض تغییر کاربری بر اساس زمان پرداخت محاسبه و دریافت خواهد گردید و در صورت عدم تغییر کاربری، ضمانت‌نامه ابطال یا سند رهنی فک می‌گردد.

نحوه محاسبه:

ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری به ازای هر متر مربع (80/000/000 ≥ kp2 ≥ 20/000/000) Z محاسبه و اخذ می‌گردد.

تبصره 1: در صورت وجود کاربری باغ همراه با کاربری دیگر بر روی ملک، مبنای محاسبه ضریب Z، ضریب بیشتر خواهد بود.

تبصره 2: به استناد بند (د) دادنامه‌های شماره 9709970905800367 الی 9709970905800381 مورخ 1397/03/08 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری کشور، وضع عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری املاک پس از صدور مجوز توسط کمیسیون ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران قابل وصول می‌باشد.

تبصره 3: این عوارض از املاکی که قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری‌ها در مورد آن‌ها اجرا شده و سهم سرانه خدمات عمومی را به شهرداری پرداخت کرده‌اند قابل وصول نمی‌باشد.

تبصره 4: این عوارض مشمول املاکی که مصوبه ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مبنی بر تغییر کاربری قبل از سال 1398 را دارند نمی‌گردد.

تبصره 5: در تغییر کاربری جهت املاک با کاربری‌های مغایر مطابق با مجوز کمیسیون ماده 5 مورخ 1384/09/06 پس از درخواست مالک در خصوص تغییر کاربری و موافقت شهرداری مبنی بر عدم نیاز، با تنظیم توافق‌نامه عوارض تغییر کاربری مستقیماً به حساب درآمدی منطقه واریز و ثبت وصول خواهد شد.

تبصره 6: عرصه ساختمان‌های مسکونی موجود که بر اساس اسناد مثبته (کارت آب، برق، نقشه هوایی و محتویات سند) قبل از تصویب طرح تفصیلی سال 1352 به صورت مسکونی احداث و کاربری آن‌ها در طرح غیر مسکونی تعیین شده است جهت تثبیت کاربری به کمیسیون ماده 5 ارجاع می‌گردد لیکن مشمول پرداخت عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری نمی‌گردد.

تبصره 7: املاکی که بدون مراجعه به شهرداری و در نتیجه بدون پرداخت عوارض تغییر کاربری، موضوع تغییر کاربری آن‌ها توسط کمیسیون ماده 5 مصوب گردیده (از جمله اراضی، دولتی) مشمول پرداخت عوارض تغییر کاربری مطابق این تعرفه می‌گردد.