در مورد نحوه تقویم مال‌الاجاره در زمانی که رهن و...

شماره:45672/6077/4/30

تاریخ:1380/08/08

پیوست:دارد

 

ضمن بازدید وزیر محترم امور اقتصادی و دارایی از برخی واحدهای مالیاتی تهران و مذاکره با تعدادی از مراجعین و ماموران تشخیص معلوم گردید یکی از عوامل بروز اختلاف بین ماموران یاد شده و مودیانی که ملک خود را به صورت رهن تصرف و یا به اصطلاح رایج در افواه عامه ـ به طور ((رهن واجاره)) واگذار می‌نمایند،عملکرد های متفاوت ممیزین مالیاتی در تقویم مال‌الاجاره بر اساس املاک مشابه بنا به حکم ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم و چگونگی رعایت حکم دیوان محترم عدالت اداری در خصوص اجرای حکم ماده 55 آن قانون می‌باشد.

همکاران به خوبی واقف هستند که با وجود نص صریح قانون در این باره، به طور کلی یافتن ملک مشابه برای تمامی انواع واحدهای اجاری و رهنی میسر نیست، به خصوص اینکه مراد مقنن صرفا مشابهت فیزیکی نبوده، بلکه در باب مشابهت عوامل متعددی مطرح است که نبایستی آن‌ها را از نظر دور داشت و در این صورت تقویم مال‌الاجاره توسط ماموران تشخیص از لحاظ دوری و نزدیکی به واقعیت و مال‌الاجاره واقعی املاک مشابه معمولا تقریبی و دقت در اجرای قانون از این جهت به طور نسبی صورت می‌پذیرد.

در خصوص رهن،آنچه در بادی امر ودر دایره مشابهت موضوع جلب توجه می‌نمایند، مقدار دین(دریافتی)راهن است که بابت عقد رهن دریافت نموده است، در نتیجه می‌تواند به عنوان مهمترین مولفه مدنظر ممیزین و سر ممیزین مالیاتی در تعیین مال‌الاجاره ملاک عمل قرار گیرد، چرا که به لحاظ قواعد اقتصادی، اصل بر این واقع می‌شود که دو ملک کاملا مشابه در ازای دو مبلغ متساوی به رهن واگذار شوند.

با عنایت به نظر خواهی و پرسش و تحقیق این نتیجه حاصل شده است که حسب مقایسه مال‌الاجاره‌های تقویمی توسط ماموران و مال‌الاجاره‌های واقعی دریافتی بر مبنای اجاره نامه‌های رسمی بابت املاک مشابه( در حوزه‌های مالیاتی که دقت نظر کافی دارند)از طرفی و مقایسه آن با املاک مشابه دیگری که به طریق رهن تصرف واگذار می‌شوند از طرف دیگر، به طور متوسط هر 000/000/10 ریال سپرده نزد راهن از حیث عقود مربوط به اجاره و رهن ، معادل000/250 ریال مال‌الاجاره ماهانه است.

نظر به مراتب فوق به لحاظ اتخاذ رویه واحد یا لااقل ایجاد هماهنگی نسبی در رسیدگی به پرونده‌های مالیات بر درآمد مستغلات و کاستن از اختلاف فی مابین به طور عموم ـ و ترتیب اجرای حکم ماده 55 قانون مالیات‌های مستقیم در مواردیکه واگذاری و تصرف املاک مورد نظر به صورت رهن انجام می‌شود به طور اخص، مقرر می‌گردد:

1- ماموران تشخیص مالیات در خصوص املاک رهنی سعی کنند به جای ارزیابی تخمینی و نظری، میزان دقیق وجه پرداختی را به راهن را معین و به ازا هر 000/000/10 ریال آن مبلغ 000/250 ریال اجاره بهای ماهانه منظور و اگر راهن علاوه بر دین( دریافتی) رقمی هم به عنوان اجاره از مرتهن دریافت می‌نمایند، رقم اخیر را نیز به مبلغ احتسابی فوق‌الذکر علاوه و جمع آن را به عنوان مال‌الاجاره تقویمی قلمداد نمایند.بدیهی است، اولا در صورت عدم دستیابی به مبلغ دین و یا مواجهه با گفتارهای متناقض راهن،و مرتهن و به طور کلی عدم اطمینان از میزان دقیق دریافتی راهن، وفق روال معمول بایستی مال‌الاجاره بر مبنای املاک مشابه تعیین گردد، ثانیا در موارد خاص (مثلا در مجتمع‌های مسکونی و شهرک‌ها) که ممکن است واحدهای مختلف ملکی از هر نظر وضعیت همسان با یکدیگر داشته باشند، توجه نمایند که اجرای این دستورالعمل نباید سبب بروز اختلاف فاحش مالیاتی بین اینگونه واحد ها باشد.

2- از انجا که هیات عمومی دیوان محترم عدالت اداری به موجب رای شماره 62 مورخ 1379/02/18(ابلاغی طی شماره 22320/4289-4/30 مورخ 1379/05/18) حکم ماده 55 پیش گفته را نسبت به رهن تصرف هم قابل تسری دانسته است، لذا حوزه‌های مالیاتی ذیربط مکلفند در خصوص تعیین مال‌الاجاره هر یک از دو ملک واگذاری و تصرفی که با عقد رهن، تصرف یا واگذار شده باشد، روش محاسباتی مزبور را حسب مورد اعمال و هر حوزه در صورت استعلام حوزه دیگر، مال‌الاجاره را طبق بند 1 بالا تعیین و به حوزه متقاضی اعلام و خود نیز در احتساب درآمد مشمول مالیات ملک ابوابجمعی به همان ترتیب عمل نمایند.

3- مبنای ارایه شده طی این دستورالعمل نسبت به پرونده‌هایی که تاکنون برگ تشخیص مالیات مربوط به آن‌ها صادر نشده قابل اعمال می‌باشد و در سایرپرونده ها هم، در صورت عدم قطعیت، ممزین کل و هیاتهای حل اختلاف مالیاتی می‌توانند حتی‌الامکان در رفع اختلافات مطروحه آن را بکار بندند، ناگفته نماند، دستورالعمل حاضر مانع اتخاذ تصمیم مراجع حل اختلاف مالیاتی وفق قسمت اخیر ماده 229 قانون مالیات‌های مستقیم مبنی بر توجه به واقعیات نخواهد بود.

مفاد دستورالعمل به تایید هیات عمومی شورای عالی مالیاتی رسیده است.

 

پیوست:

شماره:48085/6683/4/30

تاریخ:1380/08/19

پیوست:

 

نظر به اینکه مبلغ 000/250 ریال اجاره بهای ماهانه مذکور در بخشنامه شماره 45672/6077-4/30 مورخ 1380/08/08 به علت اشتباه تحریر بوده و مبلغ صحیح آن یکصد و پنجاه هزارریال می‌باشد، لذا ضمن اصلاح آن مقرر می‌دارد:

مدیران کل کلیه واحدها و ادارات کل مالیاتی،ترتیبی اتخاذ نمایند تا در پایان هر ماه آمار مربوط به موارد اجرای بخشنامه مزبور به دفتر اینجانب اعلام شود.