تعیین میزان مال‌الاجاره املاکی که بدون سند رسمی به اجاره واگذار می‌شوند و به لحاظ عدم قید مدت...

نظر به تأکیدات مکرر مقام معظم رهبری و ریاست محترم جمهوری بر ایجاد امکانات و تسهیلات ضروری برای جوانان در امر اجتماعی و مهم ازدواج و تشکیل خانواده با توجه به سیاست کلی دولت مبنی بر تثبیت اقتصادی و جلوگیری از افزایش بی‌رویه قیمت‌ها و اجتناب از تورم و نهایتاً فراهم کردن شرایط لازم رفاه نسبی طبقاتی که فاقد مسکن و دارای درآمدهای کم و متوسط هستند از نظر میسر شدن تهیه مسکن اجاری با مال‌الاجاره مناسب و همچنین جلوگیری از اعمال سلیقه و رویه‌های متفاوت مأمورین تشخیص مالیات در مورد تعیین میزان مال‌الاجاره املاکی که بدون سند رسمی به اجاره واگذار شده و می‌شوند و به لحاظ عدم قید مدت اعتبار اجاره تقویم شده توسط آن‌ها در قانون مالیات‌های مستقیم مصوب اسفند ماه 1366 و اصلاحیه بعدی آن، بدون اینکه مستأجر تغییر یا شرایط عوض شده باشد مبادرت به تقویم پیاپی و افزایش ارزش اجاری می‌نمایند که در عرضه مسکن با اجاره معقول و مناسب تأثیر منفی دارد و بالمآل ایجاد رویه واحد در خصوص مالیات بر درآمد املاک اجاری و همچنین تخصیص بهینه نیروهای انسانی و تجهیزات مورد مصرف در منبع مالیاتی املاک اجاری به سایر منابع مالیاتی پربازده و افزایش کارایی سازمان تشخیص و وصول مالیات موارد زیر را مقرر می‌نماید:
1- در مورد املاکی که با سند رسمی به اجاره واگذار شده‌اند و متن سند اجاری مقید به جمله (اجرت‌المثل اجرت‌المسمی است) و یا نظایر آن می‌باشد تقویم اجاره ملک بعد از انقضای مدت سند مادام که مستأجر و کاربری مندرج در سند اجاره تغییر نکرده است با توجه به ماده 10 قانون مدنی و حکم کلی ماده 229 قانون مالیات‌های مستقیم در مورد تعیین درآمد واقعی ضروری نمی‌باشد و مالیات بر اساس ارزش اجاری مذکور در سند محاسبه و مطالبه شود، مگر اینکه ثابت شود موجر علاوه بر مبلغ مندرج در سند رسمی مبالغی تحت عنوان ودیعه یا عناوین دیگر دریافت نموده است که در این صورت مطابق تبصره ماده 54 باید نسبت به تقویم ارزش اجاری ملک با توجه به املاک مشابه اقدام لازم به عمل آید، یا اینکه به موجب اسناد و مدارک غیر قابل انکار مانند احکام دادگاه‌ها و مکتوبات بین موجر و مستأجر و یا اعلام مراجع رسمی و معتبر مسلم شود که بعد از انقضای مدت اجاره مذکور در سند اجاره‌بها تغییر کرده است که در این صورت حسب قسمت اخیر حکم ماده 54 مالیات مابه‌التفاوت باید طبق مقررات مطالبه شود.
2- نظر به اینکه در تبصره ماده 54 در مواردی که ارزش اجاری ملک باید بر اساس اجاره‌بهای املاک مشابه تقویم شود برخلاف ماده 38 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب اسفند ماه 1345 و اصلاحیه بعدی آن، مدت اعتبار ارزش تقویم شده توسط ممیز یا سرممیز مشخص نگردیده است و همین موضوع مستمسکی شده است که برخی از مأمورین تشخیص مالیاتی حتی بدون تغییر مستأجر سالانه و به طور مستمر و مکرر مبادرت به تقویم ارزش اجاری و افزایش غیر معقول و نامتناسب با شاخص‌های اقتصادی نمایند، لذا با اتخاذ ملاک از مفاد بند «پ» ماده 38 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب اسفند ماه 1345 و اصلاحیه‌های بعدی آن و به لحاظ لزوم تثبیت اوضاع اقتصادی و سایر اهداف مذکور در صدر این بخشنامه متذکر می‌شود در صورت عدم تغییر مستأجر فاصله دو ارزیابی متوالی نباید کمتر از سه سال باشد و البته در ارزیابی بعدی لازم است با توجه به مبلغ اجاره قبلی که نظر مالیاتی قطعی شده است با نظر به اجاره املاک مشابه و با رعایت کلیه شاخص‌های اقتصادی و فرایندهای اجتماعی که در فاصله دو ارزیابی ایجاد شده است نسبت به افزایش یا کاهش ارزش اجاره تقویمی قبلی اقدام شود. لکن در هر حال اجرای قسمت اخیر ماده 54 به شرحی که در بند 1 این دستورالعمل تشریح گردید در موارد انطباق ضروری است.
3- با صدور این دستورالعمل کلیه دستورالعمل‌ها و بخشنامه‌های مغایر قبلی ملغی می‌شود و متعاقباً نسبت به صدور بخشنامه در خصوص اصلاح و تکمیل دستورالعمل اجرایی ماده 187 به شماره 2000 مورخ 23/1/1372 اقدام لازم به عمل خواهد آمد.
4- ممیزین کل مالیاتی موظفند در اجرای ماده 238 هنگام مراجعه مؤدیان مالیاتی مفاد این دستورالعمل را رعایت نمایند.
5- هیأت‌های حل اختلاف مالیاتی و متعاقباً شعب شورای عالی مالیاتی موظفند در صورت اعتراض و شکایات مؤدیان مالیاتی با توجه به موارد فوق اتخاذ تصمیم نمایند.