هیات تخصصی شوراهای اسلامی
* شماره پــرونـــده : هـ ع؍0001371
* شاکی : آقای ایمان قوامی فرد
*طرف شکایت : شورای اسلامی شهر شازند
*موضوع شکایت و خواسته : ابطال تعرفه (3-12) عوارض بهره‌برداری از واحد تجاری در کاربری‌های شناور و یا ابقا شده توسط کمیسیون ماده 100 سال 1400 از تاریخ تصویب
* شاکی دادخواستی به طرفیت شورای اسلامی شهر شازند به خواسته ابطال تعرفه (3-12) عوارض بهره‌برداری از واحد تجاری در کاربری‌های شناور و یا ابقا شده توسط کمیسیون ماده 100 سال 1400 از تاریخ تصویب به دیوان عدالت اداری تقدیم کرده که به هیات عمومی ارجاع شده است متن مقرره مورد شکایت به قرار زیر می‌باشد :
تعرفه شماره (3-12) عوارض بهره‌برداری از واحد تجاری در کاربری‌های شناور و یا ابقا شده توسط کمیسیون ماده 100 مورد عمل برای سال 1400
ردیف | نوع عوارض | ماخذ و نحوه محاسبه عوارض | منشا قانونی | توضیحات |
1 | عوارض کاربری با قابلیت تجاری | P 435 که از حداقل متری 000؍000؍5 ریال کمتر نباشد | بند16 ماده 80 قانون موسوم به شوراها و تبصره 1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده | تبصره(1): املاکی که براساس طرح هادی، تفصیلی و جامع دارای کاربری تجاری شناور می‌باشند مشمول پرداخت این عوارض بوده و از متقاضیانی که بر خلاف پروانه ساختمانی نسبت به احداث تجاری اقدام نموده اند پس از طرح در کمیسیون ماده 5 یا کمیته فنی و ابقا توسط کمیسیون ماده صد قابل وصول است. همچنین متقاضیان تغییر کاربری به تجاری پس از اخذ مصوبه کمیسیون ماده 5 یا کمیته فنی می‌بایستی نسبت به پرداخت این عوارض اقدام نمایند. تبصره(2): در مجتمع‌های تجاری، علاوه بر فضای باز طبقات، راهروی جلوی مغازه ها، راه پله ها، سرویس بهداشتی و نمازخانه از پرداخت عوارض ارزش افزوده ناشی از احداث واحد تجاری معاف می‌باشند. تبصره(3): محاسبه این عوارض در مجتمع‌های تجاری برای طبقه همکف معادل ضریب مصوب، برای زیرزمین 70% طبقه اول 60% طبقه دوم به بالا50% محاسبه میگردد. همچنین عمق جبهه اول تا 15 متر عمق و مازاد بر آن تا 10 متر پشت جبهه اول 80% و بعد از آن تا انتهای مجتمع معادل 60% جبهه اول محاسبه میگردد. تبصره(4): در صورت نوسازی بناهای تجاری قانونی تا میزان مساحت قبل مشمول پرداخت عوارض ارزش افزوده ناشی از احداث واحد تجاری نمی باشند. تبصره(5): کاربری‌های مزاحم و نانوای ها در زمان تغییر کاربری به تجاری می‌بایستی ما به التفاوت عوارض تجاری قیمت روز را پرداخت نمایند. چنانچه نیم طبقه (بالکن داخل مغازه) ارتفاع بیش از 2 متر باشد براساس تعرفه 50% و چنانچه 2 متر و کمتر بود 30% درصد پذیره همان طبقه محاسبه می‌شود. |
2 | خیابان شهید استاد مطهری از میدان نماز تا میدان شهید بختیاری | P 510 | ||
3 | احداث نیم طبقه و انباری تجاری | P 50% | ||
4 | بانک ها و موسسات قرض‌الحسنه | برابر بندهای فوق | ||
5 | تجاری نانوایی ها | 50% برابر بندهای فوق | ||
6 | کاربری مزاحم و صنایع کار گاهی در محل پیش بینی شذده توسط شهرداری (مثل ایستگاه راه آهن بسمت اکبرآباد) | 50% بندهای فوق |
*دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت :
(تعرفه‌های شماره ی (3-3) و (4-3):
1- در تبصره ی یک تعرفه، موارد مشمول تعرفه، تعیین شده است طبق آن، املاکی که بر اساس طرح‌های هادی، تفصیلی و جامع، دارای کاربری شناور می‌باشند مشمول پرداخت عوارض بوده و از متقاضیانی که بر خلاف پروانه ساختمانی نسبت به احداث تجاری، اقدام نموده اند پس از طرح در کمیسیون ماده 5 یا کمیته فنی و ابقا توسط کمیسیون ماده 100 قابل وصول است. همچنین متقاضیان تغییر کاربری به تجاری، پس از اخذ مصوبه کمیسیون ماده 5 یا کمیته فنی بایستی نسبت به پرداخت این عوارض اقدام نمایند.
2- وضع عوارض بهره‌برداری از واحد تجاری و اخذ مجوز وجوه از مالکین موضوع تبصره یک تعرفه ی مورد اعتراض، مشمول عوارض مضاعف می‌باشد چرا که مالک ملک دارای کاربری تجاری شناور بایستی هم عوارض پذیره و هم عوارض بهره‌برداری را بپردازد. در حالیکه طبق بند «الف» ماده 174 قانون برنامه پنجم توسعه، ابتدا کاهش عوارض صدور پروانه تجاری متناسب با مسکونی و متعاقبا تبدیل این عوارض به عوارض و بهای خدمات بهره‌برداری از واحدهای احداثی این کاربریهاست که در تعرفه ی مورد اعتراض نه تن ها کاهش نیافته بلکه با افزایش، ابقا گردیده است و به جای اینکه تبدیل به عوارض بهره‌برداری گردد، عوارض بهره‌برداری نیز بدان افزوده شده است. مضافا اینکه از ماده مرقوم، با توجه به بند «ج» آن مستفاد نمی گردد که شهرداری عوارض بهره‌برداری را در زمان صدور پروانه دریافت نماید بلکه در صدور پروانه مکلف به سیاست است و آنچه عوارض بهره‌برداری نامیده می‌شود باید متناسب با استفاده و انتفاع و درآمد مالکین باشد و از طریق اتخاذ رویکرد عوارض صحیح، هنگام بهره‌برداری و شروع استفاده اخذ شود چرا که ممکن است با صرف ساخت مورد بهره‌برداری قرار نگیرد. این در حالی است که در ما نحن فیه امتیاز و یا احداث تجاری همان بهره‌برداری قلمداد گردیده است طبق بند «ج» ماده ی یاد شده تبدیل عوارض موضوع درآمد شهرداری ها از عوارض بر املاک به عوارض ناشی از مصرف و خدمات از وظایف و تکالیف شهرداری ها ذکر گردیده است.
از سوی دیگر املاک ابقا شده توسط کمیسیون ماده 100 نیز مشمول این عوارض می‌شوند در حالیکه عوارض بهره‌برداری موقت از ساختمان ها طبق آرا متعدد هیات عمومی دیوان عدالت اداری از جمله رای شماره 489 مورخ 24؍5؍1396 و 85 مورخ 12؍2؍1396 ابطال گردیده است. دادنامه ی شماره ی 322 مورخ 25؍3؍1397 صادره از هیات مذکور نیز عوارض بعد از ابقا بنادر کمیسیون‌های ماده 100 باید به همان اندازه زمان صدور پروانه باشد. آرا شماره‌های 786 مورخ 9؍8؍1396 و 1030 مورخ 12؍10؍1396 و 813 مورخ 25؍6؍1399 هیات مزبور به همین موضوع اشاره دارند در صورتیکه در ما نحن فیه اگر شخص، خلاف پروانه، احداث بنا نماید باید عوارض بهره‌برداری بپردازد که نوعی هزینه محسوب می‌شود وفق اصل 36 قانون اساسی در صلاحیت قانونگذار است و خارج از صلاحیت شورا است.
3- با توجه به اینکه در تعرفه ذیل تعرفه ی مورد اعتراض (یعنی تعرفه شماره 12-2) عوارض برای ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری با ماخذ و نحوه محاسبه 25 درصد حاصل از ارزش افزوده حاصل از تغییر کاربری، طبق نظریه هیات کارشناسی، تعیین گردیده است که در بند 6 هر نوع تغییر کاربری به کاربری دیگر مشمول آن است بنابراین اینکه مالک 25 درصد را به عنوان عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری و P 435 را به عنوان عوارض بهره‌برداری تجاری بپردازد در خصوص متقاضیان تجاری پس از اخذ مصوبه کمیسیون ماده 5 یا کمیته فنی که مکلف به پرداخت عوارض گردیده اند علاوه بر مضاعف بودن، کاملا اجحافی است.
4- تعیین ضرایب 435 برابر و 510 برابر قیمت منطقه‌ای، مضاعف و اجحافی است و برخلاف ماده 14 آیین‌نامه نحوه وضع و وصول عوارض مصوب 1378 و نصاب مقرر در تصویب‌نامه هیات وزیران در خصوص اعتبار ماخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه موضوع تبصره 3 ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم خواهد بود.
بنابراین با توجه به اینکه عوارض مورد اعتراض مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات مقام واضع آن وضع گردیده است، تقاضای ابطال مصوبه به موضوعه معنونه شورای اسلامی شهر شازند از زمان تصویب به استناد مواد 12-13 و 88 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مورد استدعاست.
* در پاسخ به شکایت مذکور ، رییس شورای اسلامی شهر شازند به موجب لایحه شماره 732؍ش مورخ 14؍6؍1400 به طور خلاصه توضیح داده است که :
1- در خصوص ایراد وارده در بند 2-1 حسب مفاد بند الف ماده 174 قانون برنامه پنجم توسعه مبنی بر کاهش نرخ عوارض صدور پروانه ساختمانی در کاربری تجاری، اداری، صنعتی متناسب با کاربری مسکونی همان منطقه با توجه به شرایط اقلیمی و موقعیت محلی و نیز تبدیل این عوارض به عوارض‌های خدمات بهره‌برداری از واحدهای احداثی این کاربری ها و همچنین عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک مرتبط با اجرای طرح‌های توسعه شهری می‌باشد.
در خصوص الباقی ادعاهای شاکی محترم در این راستا تعرفه شهرداری به استحضار می‌رساند که عوارض بهره‌برداری از فضای تجاری با عوارض ناشی از اجرای طرح‌های توسعه شهری متفاوت بوده و در این راستا لازم به ذکر است در مورد پروانه‌های ساختمانی با قابلیت تجاری عوارض متعلقه به صورت 1- عوارض پذیره تجاری 2- عوارض بهره‌برداری از فضای تجاری دریافت میگردد و علت آن هم بدین صورت است که عوارض پذیره صرفا همان عوارض زیر بنای احداثی بوده که در زمان ساخت و ساز اولیه و همچنین در هنگام بازسازی و نوسازی (تا عمر مفید ساختمان) مد نظر بوده و دریافت میگردد و با در نظر گرفتن اینکه عوارض بهره‌برداری تجاری برای مالک امتیاز کسب و کار و درآمدزایی از کاربری مورد نظر بهمراه داشته و به صورت مستقیم این امتیاز برای نامبرده محفوظ می‌باشد و از طرفی برای شهر نیز عوارض تبعات خاص خود را دارد شهرداری بر اساس اختیارات قانونی عوارض ناشی از این شرایط را دریافت می‌نماید لذا این عوارض صرفا برای یکبار در زمان احداث و ایجاد فضای تجاری قابل وصول بوده و در هنگام نوسازی و بازسازی این عوارض دریافت نمی گردد و صرفا اکتفا به همان عوارض زیر بنا (عوارض پذیره) میگردد. لذا در این رابطه نیز دادخواست نامبرده فاقد وجاهت قانونی می‌باشد.
2- در خصوص بند 2-2 با توجه به شرح مکاتبات شاکی در خصوص عوارض بهره‌برداری موقت از املاکی که بعد از کمیسیون ماد صد جریمه و رای ابقا صادر میگردد قابل توضیح است.
الف) پس از طرح این گونه پرونده ها در کمیسیون ماده صد و صدور رای بر اساس تشخیص اعضا کمیسیون منجر به ابقا و بهره‌برداری تجاری برای مالکین و یا ذینفعان میگردد که بر اساس آرای متعدد هیات عمومی دیوان عدالت اداری از جمله دادنامه‌های 587 مورخ 25؍11؍1383، 786 مورخ 9؍8؍1396 ، 242 مورخ 2؍11؍1396، 322 مورخ 25؍2؍1397 و 11؍10؍1397 قانون رسمی محسوب میگردد و لذا تحت عنوان بهره‌برداری موقت نبوده و هیچگونه تعرفه‌ای نیز با ماهیت عوارض بهره‌برداری موقت در تعرفه عوارض این شهرداری وجود نداشته و دریافت نمی گردد.
ب) با توجه به شرح مندرج در بند الف به علت اینکه فاضاهای تجاری رسمی و قانونی شده و پس از رای ماده صد دقیقا به لحاظ بهره‌برداری و انتفاع و استمرار آن برای مالکین همان شرایط فضاهای تجاری مورد استفاده طبق پروانه ساختمانی اولیه می‌باشد، لذا در این گونه موارد نیز شهرداری نسبت به دریافت عوارض بهره‌برداری تجاری تعرفه (3-12) از متقاضیان و مودیان دریافت می‌نماید و پس از پرداخت این عوارض کلیه منافع و مزایای کاربری مورد نظر محفوظ و مستمر بوده، بهره‌برداری موقت محسوب نمی گردد.
که در این راستا رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری به صراحت موضوع را به رسمیت شناخته است لذا شکایت مذکور فاقد هرگونه منشا قانونی می‌باشد.
3- در خصوص بند 2-3 با توجه به اینکه در سطح شهر شناور می‌باشد و صدور پروانه تجاری در تمام سطح شهر امکان پذیر می‌باشد و در صورتی که کمیسیون ماده پنج با تغییر کاربری موافقت و مصوب نماید فقط به تعرفه 12-3 یا 13-3 وصول میگردد و هیچگاه هر دو عوارض از مودی اخذ نگردیده است و عوارض ها طبق پرونده‌های مجوز ساخت وصول میگردد.
4- در خصوص 2-3 ملاک عمل تبصره 1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده می‌باشد که اختیار وضع عوارض محلی منطبق با قانون را در اختیار شورای شهر قرار داده و همچنین طی بند 16 ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخاب شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران به عهده شورای اسلامی شهر شازند محول گردیده و در این رابطه تعیین قیمت محله‌ای اراضی به دو شیوه امکان پذیر می‌باشد.
الف- تعیین قیمت منطقه‌ای توسط شورای اسلامی شهر که از سال 1394 هر سال طی مصوبه شورای اسلامی تعیین و ابلاغ میگردد.
ب- تعیین ارزش معاملاتی بر اساس تبصره 3 قانون مالیات‌های مستقیم که توسط کمیسیون تقویم و سازمان امور اقتصادی و دارایی تعیین میگردد.
که در این رابطه قیمت منطقه‌ای شازند طبق بند 1 توسط شورای شهر صحت گرفته و لذا مجزا از بند 2 می‌باشد ضریب تعیین شده نیز صرفا برای مراجعی است که ارزش معاملاتی کمیسیون استفاده می‌نماید که این شهرداری شازند به علت عدم استفاده از کمیسیون تقویم مشمول این بند نمی گردد. لذا با عنایت به موارد معروضه و اینکه شکایت مذکور فاقد هرگونه منشا قانونی می‌باشد تقاضای صدور رای مبنی بر رد شکایت مورد استدعاست.
هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری با حضور اعضا تشکیل ، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرایت گزارش عضو ممیز و بـررسی و انجام مشاوره بـه اتفاق آرا اعضا حاضر در جلسه بـه شرح ذیل مبادرت به صدور رای می‌نماید .
رای هیات تخصصی شوراهای اسلامی
طبق بند16 ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 با اصلاحات بعدی، تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با درنظر گرفتن سیاست عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام می‌شود ازجمله وظایف و مسیولیت‌های شورای اسلامی شهر محسوب شده و درتبصره یک ماده 50 قانون مالیات برارزش افزوده مصوب سال 1387 وضع عوارض محلی جدید که تکلیف آن‌ها در این قانون مشخص نشده باشد، با رعایت مقررات مربوطه تجویز شده است، در بند 4 ماده 22 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب سال 1380 با اصلاحات و الحاقات بعدی مقرر گردیده است: «عوارض ناشی از تغییر کاربری و فروش تراکم به اقساط پنج تا ده ساله از شروع بهره‌برداری توسط سرمایه گذاران به شهرداری مربوطه پرداخت خواهد شد.» همچنین در بند (الف) ماده 174 قانون برنامه پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران وضع عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک ناشی از اجرای طرح‌های توسعه شهری مجاز شمرده شده است و در آرا هیات عمومی از جمله رای شماره 1308 مورخ 9؍5؍1397 مصوبات شوراهای اسلامی در وضع عوارض برای ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص داده نشده است. بنابراین تعرفه شماره (3-12) تحت عنوان عوارض بهره‌برداری از واحد تجاری در کاربری‌های شناور و یا ابقا شده توسط کمیسیون ماده صد 1400 مصوب شورای اسلامی شهر شازند در قسمتی که به کمیسیون ماده 5 ارجاع و تایید نموده است. مـغایر قانون و خارج از حـدود اختیارات قانونی نبوده و به اسـتناد مواد 12 و 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری رای بـه رد شکایت صادر می‌شود. این رای ظرف بیست روز از تاریخ صدور از سوی رییس محترم دیوان عدالت اداری و یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است./ط
رحمان پیوست
رییس هیات تخصصی شوراهای اسلامی
دیوان عدالت اداری