آیین‌نامه اجرایی ماده (77) اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم ـ مصوب...

شماره 31470/ت52966هـ 1396/03/20

وزارت امور اقتصادی و دارایی

هیات وزیران در جلسه 1396/03/17 به پیشنهاد شماره 238232/23650/200
مورخ 1394/12/15 وزارت امور اقتصادی و دارایی و به استناد تبصره (5) ماده (77) اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم ـ مصوب 1394ـ آیین‌نامه اجرایی ماده یادشده را به شرح زیر تصویب کرد:

آیین‌نامه اجرایی ماده (77) اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم

ـ مصوب 1394ـ

ماده 1ـ در این آیین‌نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار می‌روند:

الف ـ قانون: قانون مالیات‌های مستقیم ـ مصوب 1366 ـ و اصلاحات بعدی آن.

ب ـ ساخت و فروش: احداث هرگونه اعیان در عرصه و یا ایجاد اعیان جدید بر روی بنای قبلی و فروش آن، اعم از ساخته شده و ناتمام.

پ ـ اقامتگاه قانونی: نسبت به اشخاص حقوقی به ترتیب مقرر در قانون تجارت و در مورد اشخاص حقیقی تابع قانون مدنی است.

ماده 2ـ درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان
(عرصه و اعیانی) حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم قانون خواهد بود.

ماده 3ـ نقل و انتقال ساختمان‌های در حال ساخت و ناتمام، علاوه بر مالیات نقل و انتقال موضوع ماده (59) قانون، با توجه به میزان پیشرفت عملیات ساختمان و درآمد حاصله در آن مقطع، مشمول مالیات صدر ماده (77) و مالیات علی‌الحساب موضوع تبصره (1) ماده مذکور است. این موضوع مانع از وصول مالیات موضوع ماده (77) قانون و تبصره (1) آن در زمان نقل و انتقال قطعی ساختمان‌های مذکور پس از پایان کار آن با رعایت مقررات مربوط نخواهد بود.

تبصره ـ در مورد نقل و انتقال ساختمان‌های نیمه تمام، مبلغ فروش هر مرحله به عنوان بهای تمام شده خریدار مرحله بعدی محسوب و از درآمد ناشی از ساخت و فروش املاک مذکور کسر می‌شود.

ماده 4ـ اشخاص حقیقی و حقوقی که به ساخت و فروش ساختمان مبادرت دارند، مکلف به انجام تکالیف مقرر در قانون هستند.

ماده 5 ـ اشخاصی که توسط وزارت راه و شهرسازی برای آن‌ها مجوز انبوه سازی (ساخت و ساز مسکن) صادر شده یا می‌شود به عنوان بنگاه تولیدی موضوع ماده (138) مکرر قانون تلقی و مقررات ماده مزبور درخصوص آن‌ها جاری است.

ماده 6 ـ ساختمان‌هایی که پروانه ساختمانی آن‌ها پس از لازم‌الاجرا شدن قانون صادر می‌شود، مشمول مقررات موضوع ماده (77) قانون و تبصره‌های آن هستند.

تبصره1ـ اولین نقل و انتقال قطعی املاک متعلق به اشخاص حقیقی که بیش از سه سال از تاریخ صدور پایان کار ساختمان آن‌ها گذشته باشد، صرفا مشمول پرداخت مالیات موضوع ماده (59) قانون خواهد بود.

تبصره2ـ ساختمان‌هایی که پروانه ساختمانی آن‌ها تا پایان سال 1394 صادر شده است، در زمان انتقال صرفا مشمول مقررات ماده (59) قانون هستند.

ماده 7ـ درآمد مشمول مالیات عملکرد اشخاص مشمول ماده (77) قانون بابت ساخت و فروش هر نوع ساختمان (عرصه و اعیانی) با رعایت مقررات فصل چهارم و پنجم باب سوم قانون تعیین و مالیات متعلق مطالبه و وصول می‌شود.

تبصره1ـ در صورتی که مودی در اظهارنامه مالیاتی عملکرد قبل از نقل و انتقال ملک، درآمدی نسبت به ساخت و فروش و یا پیش فروش ملک ابراز نموده باشد و یا در زمان رسیدگی اداره امور مالیاتی براساس اسناد و مدارک مثبته مشخص شود که درآمد حاصل از ساخت و فروش ملک در سال مورد رسیدگی محقق شده است، مالیات برابر مقررات قانونی مربوط مطالبه و وصول خواهد شد.

تبصره2ـ زیان حاصل بابت ساخت و فروش ساختمان در مورد اشخاص حقیقی که در اجرای مقررات تبصره (2) ماده (77) قانون مشمول مالیات نشده باشند، قابل استهلاک از درآمد مشمول مالیات سنوات بعد آن‌ها نخواهد بود. این حکم در مورد آن قسمت از فعالیت اشخاص در شهرهای با جمعیت کمتر از یکصد هزار نفر برای سال مورد رسیدگی و سنوات بعد آن نیز جاری است.

تبصره3ـ درآمد ناشی از حق واگذاری محل نیز مشمول مالیات ساخت و فروش است. در این صورت حق واگذاری محل مشمول مالیات موضوع ماده (59) قانون نخواهد بود. در صورت عدم شمول مالیات ساخت و فروش در مورد اشخاص حقیقی، انتقال حق واگذاری محل، مشمول مالیات موضوع ماده (59) قانون خواهد بود.

ماده 8 ـ اداره امور مالیاتی مکلف است پس از دریافت و ثبت استعلام نقل و انتقال ملک از دفتر اسناد رسمی، نسبت به محاسبه و وصول مالیات علی‌الحساب ساخت و فروش و مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (59) قانون و سایر مالیات‌های مندرج در ماده (187) قانون به استثنای مالیات قطعی نشده ساخت و فروش موضوع این آیین‌نامه، نسبت به صدور گواهی موضوع ماده (187) قانون با رعایت مقررات مربوط اقدام نماید. همچنین اطلاعات واحد یا واحدهای مورد انتقال را با ذکر مبلغ مالیات علی‌الحساب ساخت و فروش وصول شده موضوع تبصره (1) ماده (77) قانون به اداره امور مالیاتی اقامتگاه قانونی مودی ارسال نماید. مفاد ماده مذکور در خصوص ساختمان‌های در حال ساخت و ناتمام نیز جاری است.

تبصره ـ در مواردی که درآمد مشمول مالیات و مالیات ساخت و فروش مودی قبلا در اجرای ماده (7) این آیین‌نامه مورد رسیدگی واقع شده باشد حسب مورد به ترتیب زیر عمل می‌شود:

1ـ در مـواردی که مالیات ساخت و فروش از مودی مطالبه و مودی نسبت به پرداخت آن اقدام نموده باشد، در زمان نقل و انتقال ملک مورد نظر، وصول مالیات علی‌الحساب ده درصد (10%) تا میزان مالیات پرداخت شده موضوعیت نخواهد داشت.

2ـ در مواردی که مالیات ساخت و فروش پرداخت شده قبلی بابت کل فعالیت ساخت و فروش بوده یا با توجه به مقررات، مودی بابت کل فعالیت مذکور مشمول مالیات نشده باشد، در زمان نقل و انتقال وصول مالیات علی‌الحساب ده درصد (%10) موضوعیت نخواهد داشت.

ماده 9ـ نقل و انتقال املاکی که به صورتی غیراز عقد بیع نیز انجام شود به استثنای نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات مربوط، مشمول مالیات است، مشمول مقررات این آیین‌نامه است.

ماده 10ـ مالیات علی‌الحساب پرداختی ساخت و فروش املاک پس از قطعی شدن مالیات، به حساب پرداختی مودی منظور و مابه‌التفاوت با رعایت مقررات، حسب مورد مطالبه و یا استرداد می‌شود.

ماده 11ـ درآمد مشمول مالیات هر شریک بر مبنای سهم تعیین شده در مشارکت در ساخت و فروش، در صورت رعایت مواد (47) و (48) قانون ثبت اسناد و املاک بر مبنای سهم تعیین شده در شرکت نامه است.

تبصره1ـ در مورد اسناد مشاعی هر یک از اشخاص به نسبت سهم خود، مالک شناخته می‌شوند.

تبصره2ـ تنظیم سند به نام هر شریک به نسبت مذکور در شرکت نامه، نقل و انتقال تلقی نمی شود.

ماده 12ـ ارزش روز عرصه در زمان فروش ملک که در اجرای مقررات ماده (64) قانون تعیین شده یا ارزش خرید عرصه هر کدام بیشتر باشد، در محاسبه و تعیین درآمد مشمول مالیات منظور خواهد شد.

تبصره ـ در صورت تعیین ضرایب مالیاتی برای تعیین درآمد مشمول مالیات ساخت و فروش موضوع این آیین‌نامه توسط کمیسیون موضوع ماده (154) قانون، ضرایب ساخت و فروش در بافت‌های فرسوده با رعایت قوانین ذی‌ربط به میزان شصت درصد (60%) ضرایب مربوط، اعمال خواهد شد.

ماده 13ـ در مورد اعیان احداث شده در املاک موقوفه، ارزش زمین در محاسبه درآمد مشمول مالیات ناشی از ساخت و فروش املاک منظور نخواهد شد.

ماده 14ـ شهرهای با جمعیت یکصد هزار نفر و بالاتر در زمان صدور پروانه ساخت، براساس آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن مرکز آمار ایران، مشمول مالیات ساخت و فروش موضوع این آیین‌نامه هستند.

معاون اول رییس جمهور ـ اسحاق جهانگیری