نحوه وصول مالیات علی‌الحساب بساز بفروشی

در خصوص نحوه وصول مالیات علی‌الحساب بساز بفروشی موضوع بخشنامه شماره 3834/363/5/30 مورخ 4/2/1372 مستند به مفاد ماده 163 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب اسفند ماه 1366 مجلس شورای اسلامی، مقرر می‌دارد که من‌بعد حوزه‌های مالیاتی محل وقوع ملک هنگام صدور گواهی انجام معامله موضوع ماده 187 قانون مذکور با استفاده از روش‌های زیر حسب مورد، نسبت به محاسبه و وصول مالیات علی‌الحساب بساز بفروشی اقدام و با رعایت مقررات قانونی مربوط ظرف مهلت مقرر گواهی لازم را صادر و به مؤدی تسلیم نمایند.
1- درآمد مشمول مالیات فعالیت بساز بفروشی حتی‌الامکان با توجه به اسناد و مدارک مثبته و اظهارات مؤدی و تحقیقات کافی از طریق محاسبه قیمت فروش واقعی ملک پس از وضع کلیه هزینه‌های احداث بنا از قبیل مصالح و هزینه‌های ساخت، قیمت روز عرصه به نسبت قدرالسهم و عوارض و جرایم پرداختی به شهرداری و ... تعیین و مالیات متعلقه با رعایت بخشودگی قانونی موضوع ماده 101 و تبصره ذیل آن، طبق نرخ ماده 131 اصلاحی قانون مذکور محاسبه و وصول گردد. به عنوان مثال: چنانچه شخصی در زمینی به مساحت 1000 متر مربع مبادرت به احداث بنا و فروش آن با فرضیات زیر نموده باشد محاسبه درآمد مشمول مالیات و مالیات متعلقه به شرح زیر خواهد بود:
1- کل بنای احداث شده مورد معامله 2000 متر مربع
2- عوارض پرداختی به شهرداری بابت فرضاً 1.000 متر مربع بنای اضافی مازاد بر حد تراکم تعیین شده توسط شهرداری 200.000.000 ریال
3- قیمت روز زمین هر متر مربع 600.000 ریال
4- هزینه‌های انجام شده برای ساخت هر متر مربع بنا 250.000 ریال
5- بهای فروش روز هر متر مربع ساختمان (توأم با عرصه) 900.000 ریال در این صورت میزان مالیات علی‌الحساب چنین محاسبه خواهد شد:
کل بهای فروش بنای احداثی 1.800.000.000=900.000×2000
قیمت روز کل زمین 600.000.000=600.000×1.000
کل هزینه انجام شده (مصالح و دستمزد و غیره) برای ایجاد بنا قیمت تمام شده ساختمان 500.000.000=250.000×2.000
(1.300.000.000 = 200.000.000+500.000.000 + 600.000.000) درآمد مشمول مالیات بساز بفروشی 500.000.000=1.300.000.000-1.800.000.000 مالیات علی‌الحساب = نرخ ماده 131 اصلاحی × (معافیت قانونی ماده 101 یا تبصره آن حسب مورد -500.000.000)
ضمناً توجه خواهند داشت که مالیات نقل و انتقال متعلق به اعیانی ملک مورد معامله که طبق ارزش معاملاتی بنا محاسبه و وصول می‌گردد از مالیات متعلق به فعالیت بساز بفروشی کسر و بقیه وصول خواهد شد.
2- در مواردی که رسیدگی و اقدام وفق مفاد بند 1 فوق‌الذکر مستلزم صرف وقت بوده و مؤدی نیز نیاز فوری به گواهی موضوع ماده 187 جهت انجام معامله داشته باشد سریعاً بایستی نسبت به وصول مالیات علی‌الحساب حسب موارد زیر و نیز صدور گواهی مزبور، اقدام و البته به موقع رسیدگی لازم را معمول و مالیات متعلقه را وصول خواهند نمود:
الف - در مورد اشخاص حقیقی که شغل آن‌ها بساز بفروشی است به طور کلی و نسبت به آن دسته از اشخاص حقیقی که به ساخت و فروش برج‌ها و شهرک‌ها و مجتمع‌های بیش از 10 واحد (اعم از مسکونی یا تجاری) مبادرت می‌ورزند درآمد مشمول مالیات از مأخذ 10 برابر ارزش معاملاتی بنای احداثی مورد معامله با اعمال ضریب مالیاتی مندرج در آخرین جدول ضرایب مالیاتی تعیین و با رعایت بخشودگی قانونی موضوع ماده 101 و تبصره ذیل آن مالیات علی‌الحساب مورد نظر طبق نرخ‌های مقرر در ماده 131 اصلاحی محاسبه و وصول می‌گردد.
ب - درآمد مشمول مالیات سایر اشخاص حقیقی که به موجب مقررات تبصره ماده 77 قانون یاد شده بساز بفروشی تلقی می‌شوند (غیر از اشخاص مذکور در قسمت الف فوق) از مأخذ 5 برابر ارزش معاملاتی بنای احداثی مورد معامله و اعمال ضریب مربوط و رعایت بخشودگی مطابق قسمت الف مذکور تعیین و مالیات علی‌الحساب مزبور محاسبه و وصول خواهد شد.
3- در مورد اشخاص حقوقی 15% ارزش معاملاتی بنای احداثی مورد معامله به عنوان مالیات علی‌الحساب به وسیله حوزه‌های مالیاتی ذی‌ربط وصول و به حساب پیش‌پرداخت مالیات شخص حقوقی منظور می‌گردد. بدیهی است حوزه‌های مالیاتی محل شغل یا محل سکونت و یا اقامتگاه قانونی اشخاص مورد بحث، حسب مورد مکلفند طبق مقررات مربوط و ظرف مهلت‌های مقرر، نسبت به تشخیص و مطالبه مالیات مؤدیان مزبور اقدام نموده و مالیات‌های علی‌الحساب وصول شده را به حساب مالیات قطعی آن‌ها منظور نمایند.