نحوه اجرای الگوی کلی ضوابط اجرایی ارزش معاملاتی و ارزش جاری

بازگشت به صفحه قبلی

مورخ: 1386/08/01

شماره: 213/20318/67975

بخشنامه

نحوه اجرای الگوی کلی ضوابط اجرایی ارزش معاملاتی و ارزش جاری

شماره:67975/ 20318/213

تاریخ:1386/08/01

پیوست: دارد

بخشنامه

004

64 و تبصره 2 ماده 54

مخاطبین اصلی/ ذینفعان	اداره کل امور مالیاتی استان.............
موضوع	نحوه اجرای الگوی کلی ضوابط اجرایی ارزش معاملاتی و ارزش اجاری
پیرو بخشنامه شماره 7412/ 1795-213 مورخ 1386/02/04 و در اجرای مفاد بند 19 بیانیه پایانی چهارمین اجلاس مدیران کل امور مالیاتی در استان کرمانشاه، مقتضی است آخرین اقدامات انجام شده در خصوص تصویب ارزش معاملاتی و ارزش اجاری املاک مربوط به مرکز استان و شهرستان‌های تابعه را بر اساس الگوی کلی ضوابط اجرایی ابلاغی از طرف سازمان امور مالیاتی کشور مطابق پیوست تهیه و حداکثر ظرف ده روز از طریق نمابر شماره 33967422 به دفتر خدمات مالیاتی ارسال نمایند. محمد قاسم پناهی معاون فنی حقوقی
دامنه کاربرد: 1- داخلی : ادارات کل امور مالیاتی استان		مرجع پاسخگویی: دفتر خدمات مالیاتی تلفن:9- 39903818
تاریخ اجرا: از تاریخ ابلاغ	مدت اجرا: 10 روز	مرجع ناظر: معاون فنی و حقوقی	نحوه ابلاغ: فیزیکی
بخشنامه‌های منسوخ(شماره و تاریخ):ندارد

شماره:7412/1795/213

تاریخ:1386/02/04

پیوست:

اداره کل امور مالیاتی استان

در اجرای مقررات ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم، و در راستای شفاف سازی و ساده سازی رویه‌های محاسبه و اخذ مالیات و نیز فراهم آوردن زمینه یکسان سازی روش ها به منظور اجرای سیستم مکانیزه و یکپارچه نرم افزار مالیات‌های مرتبط با املاک اعم از مالیات‌های نقل و انتقال املاک،مستغلات و مالیات بر ارث و نیز مدنظر قراردادن نیاز دیگر مراجع ذینفع در محاسبه سایر عوارض و وجوهی که بر مبنای ارزش معاملاتی املاک تعیین می‌گردند.به پیوست الگوی کلی ضوابط مربوط به ارزش معاملاتی و ارزش اجاری املاک جهت اطلاع و بهره‌برداری لازم ارسال می‌گردد.

مقتضی است ضوابط مذکور با رعایت مقررات قانونی توسط نمایندگان سازمان امور مالیاتی کشور در کمیسیون‌های تقویم املاک مراکز استان و شهرستان‌های تابعه مطرح تا در حداقل زمان ممکن ضمن دستیابی به هدف شفافیت و تسهیل در امور مودیان محترم مالیاتی،زمینه اجرای کامل سیستم‌های جامع نرم افزاری مربوطه در بخش مالیات‌های مرتبط با املاک در سراسر کشور فراهم گردد.

ضمنا ادارات کل امور مالیاتی می‌توانند پیشنهادات اصلاحی در خصوص ضوابط یاد شده را حداکثر تا تاریخ 1386/02/31 از طریق نمابر شماره 88573706 به دفتر خدمات مالیاتی ارسال نمایند.

محمد قاسم پناهی

معاون فنی و حقوقی

ضوابط اجرایی ارزش اجاری املاک

رعایت دقیق کلیه نکات ذیل برای محاسبه ارزش اجاری هر واحد از املاک ضروری است:

قسمت اول: ارزش اجاری انواع املاک

1)املاک مسکونی:

ارزش اجاری املاک مسکونی هر شخص پس از کسر معافیت مقرر در قانون (حسب مورد تا مجموع 150 متر مربع زیر بنای مفید در تهران یا 200 متر مربع در سایر نقاط) نسبت به مازاد متراژ باقیمانده هر واحد مطابق جدول ارزش اجاری قابل محاسبه می‌باشد.

در مواردی که مالک دارای چندین ملک مسکونی باشد می‌تواند به انتخاب خود مجموعا تا حد نصاب‌های مقرر در قانون مالیات‌های مستقیم (150 متر در تهران یا 200 متر در سایر نقاط) از معافیت مذکور استفاده نماید. بدیهی است چنانچه مالک بخواهد به طور همزمان از معافیت مذکور در تهران و سایر نقاط استفاده نماید هر متر معافیت تهران معادل 34/1 متر معافیت سایر نقاط می‌باشد.

2)املاک تجاری:

ارزش اجاری املاک تجاری به شرح ذیل قابل محاسبه می‌باشد.

- در صورتی که مال‌الاجاره دریافتی فقط بابت اجاره ملک باشد برابر 20% ارزش تعیین شده در جدول.

- در صورتی که اجاره دهنده واحد تجاری صرفا صاحب حق واگذاری محل (سرقفلی) و یا تواما صاحب ملک و حق واگذاری محل باشد:

- تا مساحت 20 متر مربع هفت برابر ارزش تعیین شده در جدول.

- تا مساحت 50 متر مربع مازاد بر 20 متر مربع چهار برابر ارزش تعیین شده در جدول.

- مازاد بر مساحت 50 متر مربع دو برابر ارزش‌های تعیین شده در جدول.

3)املاک اداری:

ارزش اجاری املاک اداری دو برابر ارزش‌های تعیین شده در جدول.

4)املاک کشاورزی:

الف: ارزش اجاری املاک زراعی برابر 2% و باغات و پرورش گل و گیاه برابر 4% ارزش‌های تعیین شده در جدول.

ب: ارزش اجاری املاک مربوط به امور دامپروری، دامداری، پرورش ماهی و طیور برابر 20% ارزش‌های تعیین شده در جدول.

5)سایر املاک:

ارزش اجاری املاک آموزشی، ورزشی، بهداشتی، صنعتی، انبار عمومی، پارکینگ عمومی و... برابر با 75% ارزش‌های تعیین شده در جدول.

ب: تعدیلات لازم در ارزش اجاری املاک:

1- در ساختمان‌های مسکونی و اداری بیش از چهار طبقه (بدون احتساب زیر زمین و پیلوت) از طبقه پنجم به بالا و مشروط به داشتن آسانسور به ازای هر طبقه بالاتر 1.5% ارزش محاسبه شده طبق قسمت اول به آن اضافه شود.

2- در ساختمان‌های مسکونی پایین تر از همکف و یا واقع در زیر زمین 15% ارزش محاسبه شده طبق قسمت اول از آن کسر شود.

3- در ساختمان‌های تجاری به ازا هر طبقه بالاتر یا پایین تر از همکف5% و حداکثر 20% ارزش محاسبه شده طبق قسمت اول از آن کسر شود.

4- به ازا هر سال قدمت ساختمان ( با ارایه اسناد و مدارک مثبته) تا سقف 20 سال نسبت به سال محاسبه ارزش اجاری 2% از ارزش محاسبه شده، کسر شود.

5- املاکی که با اثاثیه یا ماشین آلات به اجاره واگذار می‌شود ارزش اجاری احتسابی اثاثیه یا
ماشین آلات مذکور به ارزش اجاری ماهیانه ملک که طبق دستورالعمل مذکور محاسبه می‌شود اضافه گردد.

ج)سایر ضوابط:

1- ارزش‌های اجاری تعیین شده در این دفترچه مربوط به اجاره ماهیانه هر متر مربع زیر بنای مفید
می‌باشد.بالکن، تراس و نور گیرهای غیر مسقف و پارکینگ و انباری غیر مسکونی خارج از آپارتمان، گلخانه، آب انبار، راه پله، زیر زمین‌های غیر مسکونی، محل نصب تاسیسات و آسانسور و به طور کلی مشاعات ساختمان جز زیر بنای مفید محسوب نمی شود.

2- در اجاره داری دست دوم املاک که از ارایه سند رسمی خودداری شود درآمد مشمول مالیات (مابه الـتـفـاوت دریـافـتی و پـرداختی) معادل 10% ارزش اجاری است که طبق این دستورالعمل محاسبه می‌شود.

3- تسهیلات موضوع تبصره (11) ماده (53) قانون مالیات‌های مستقیم فقط مختص املاک مسکونی و اجاری به منظور سکونت می‌باشد.

ضوابط اجرایی پیشنهادی ارزش معاملاتی املاک

قسمت اول : ارزش عرصه

الف) ارزش عرصه املاک به جز املاک زراعی و بایر:

- تا 2000 متر مربع برابر ارزش‌های تعیین شده در دفترچه ارزش معاملاتی.

- تا 4000 متر مربع مازاد بر 2000 متر مربع 80% ارزش‌های تعیین شده در دفترچه ارزش معاملاتی.

- مازاد بر 4000 متر مربع 70% ارزش‌های تعیین شده در دفترچه ارزش معاملاتی.

1- در محاسبه ارزش املاکی که دارای 2 بر یا بیشتر می‌باشند، بالاترین ارزش معبر مربوطه ملاک عمل خواهد بود.

2- ارزش عرصه املاک واقع در میادینی که در بلوک مربوطه برای آن ارزش خاص تعیین نشده است برابر بالاترین ارزش معبری است که از آن میدان منشعب می‌شود.

3- ارزش املاک واقع در سراها، پاساژها و کاروانسراهای منشعب از هر خیابان، کوچه یا بازار که در بلوک‌های مربوطه برای آن ارزش خاص تعیین نشده است برابر با ارزش همان خیابان، کوچه یا بازار منظور شود.

4- ارزش عرصه املاکی که دارای عبور مستقلی نبوده و حق عبور از ملک مجاور را دارند،برابر 60% ارزش معبری است که راه عبور ملک مورد نظر از آن منشعب می‌شود.

5- ارزش امـلاکـی که نیاز به اصـلاح اسناد مالکیت دارند تا زمانی که اسناد مالکیت آن‌ها اصلاح نشده باشد تابع مشخصات مندرج در سند مالکیت می‌باشد.

ب) ارزش عرصه املاک زراعی و بایر به شرح زیر قابل محاسبه می‌باشد:

1- ارزش اراضی زراعی آبی که به وسیله قنات، چاه، رودخانه و یا سایر روش ها آبیاری می‌شوند در هر پلاک ثبتی تا مساحت 000/10 متر مربع برابر 75% و مازاد بر 000/10 متر مربع برابر 50% ارزش‌های تعیین شده در بلوک مربوط محاسبه شود.

2- ارزش اراضی زراعی دیمزار در هر پلاک ثبتی تا مساحت 000/10 متر مربع برابر 50% و مازاد بر 000/10 متر مربع برابر 25% ارزش‌های تعیین شده در بلوک مربوط محاسبه شود.

3- اراضـی بـایر در هـر پلاک ثـبتی تا مـساحت 000/3 متر مربع برابر ارزش‌های تعیین شده و مازاد بر 000/3 متر مربع برابر 75% ارزش‌های تعیین شده در بلوک مربوط محاسبه شود.

4- ارزش آن دسته از املاک زراعی و بایر که راه عبور مستقلی ندارند و حق عبور از ملک مجاور را دارند برابر 75% ارزش معبری است که راه عبور ملک از آن منشعب می‌شود.

قسمت دوم : ارزش اعیانی

1- برای محاسبه ارزش اعیانی املاک، 60% بالاترین ارزش هر متر مربع عرصه معبر مربوطه(که مبنای محاسبه ارزش معاملاتی عرصه ملک قرار گرفته است) به قیمت هر متر مربع ساختمان مندرج در جدول ارزش معاملاتی اعیانی اضافه و مبنای محاسبه ارزش هر متر مربع اعیانی قرار گیرد.

2- در ساختمان‌های مسکونی و اداری بیش از چهار طبقه (بدون احتساب زیر زمین و پیلوت) از طبقه پنجم به بالا و مشروط به داشتن آسانسور به ازای هر طبقه بالاتر 1،5% به ارزش اعیانی که مطابق بند یک فوق تعیین می‌گردد اضافه شود.

3- در املاک تجاری و صنعتی 30 درصد و املاک اداری و خدماتی 20 درصد به ارزش اعیانی که مطابق بند یک فوق تعیین می‌گردد اضافه شود.

4- ارزش هـر متر مربع پارکینگ و انباری معادل 50 درصد ارزش اعیانی که مطابق بند (1) فوق تعیین می‌گردد، محاسبه می‌شود.

5- در محاسبه ارزش اعیانی املاک، مشاعات ساختمان جز اعیانی محسوب نمی شوند.

6- به ازا هر سال قدمت ساختمان (با ارایه اسناد و مدارک مثبته) تا سقف 20 سال نسبت به سال محاسبه ارزش معاملاتی 2% از ارزش اعیانی که مطابق بندهای فوق تعیین می‌گردد کسر شود.

7- ارزش اعیانی ساختمان ها، سالن‌ها و کارگاه‌های نیمه تمام به شرح ذیل تعیین می‌گردد. ضمنا در املاکی که دارای دو یا چند طبقه می‌باشند، ارزش اعیانی هر طبقه بر اساس تطبیق وضعیت موجود آن با یکی از مراحل سه گانه ذیل محاسبه گردد.

ردیف	ساختمان	سالن‌ها و کارگاه ها	درصد از کل ارزش اعیانی
1	اسکلت	فونداسیون	30
2	سفت‌کاری	اسکلت	60
3	نازک کاری	دیوار کشی	85

ردیف	نوع ساختمان	قیمت هر متر مربع به ریال
ردیف	نوع ساختمان	به حروف	به عدد
1	ساختمان‌های تمام بتون (اسکلت، دیوار، سقف)
2	ساختمان‌های اسکلت بتونی و اسکلت فلزی
3	ساختمان‌های آجری
4	سوله
5	سایر ساختمان ها