نحوه محاسبه مالیات واحد های مسکونی خالی دراجرای حکم ماده...

امور مالیاتی شهر و استان تهران

ادارات کل امور مالیاتی

به منظور ایجاد وحدت رویه درخصوص نحوه محاسبه مالیات بر واحدهای مسکونی خالی موضوع ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی به موجب قانون اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1399/09/05 مقرر می‌دارد:

(1 طبق مقررات ماده 54 مکرر قانون مذکور مبنای محاسبه و شمول مالیات موضوع این ماده بر مبنای سال مالیاتی (یک سال شمسی) می‌باشد، بنابراین چنانچه مالک یا مالکان واحدهای مزیبور اشخاص حقوقی با دوره‌های مالی میانسالی باشند، فارغ از تاریخ شروع و پایان دوره مالی آن‌ها، رسیدگی در اجرای مقررات این ماده ، برابر با سال مالیاتی ( سال شمسی) خواهد بود.

(2 ملاک احراز شرایط یک واحد مسکونی به عنوان خانه خالی در شهرهای بالاتر از یکصد هزار نفر جمعیت، برای مطالبه مالیات موضوع این ماده، اطلاعات دریافتی از سامانه املاک و اسکان کشور می‌باشد.

 (3در یک سال مالیاتی، یک واحد مسکونی در صورتی به عنوان یک واحد مسکونی خالی قابل شناسایی است که در آن سال مجموعا بیش از یکصد و بیست روز به ازای یک مالک، بر اساس اعلام سامانه ملی املاک و اسکان کشور، خالی از سکنه باشد. بنابراین شناسایی یک واحد مسکونی به عنوان واحد خالی طی یک سال، دلیل بر شناسایی آن واحد برای سال بعد نمی باشد. به عنوان مثال، چنانچه یک واحد مسکونی در یکصد و بیست روز پایان سال 1400 خالی از سکنه و در بقیه ایام آن سال دارای بهره بردار باشد  و از سوی دیگر در یکصد و بیست روز اول سال 1401 خالی از سکنه بوده و در بقیه ایام آن سال دارای بهره بردار باشد، در هیچ یک از این سال ها مشمول مالیات واحدهای مسکونی خالی نمی باشد و ضابطه بیش از یکصد و بیست روز صرفا در طول یک سال شمسی و به ازا هر مالک، ملاک عمل می‌باشد.

(4 درخصوص واحدهای مسکونی خالی شراکتی (دارای چند مالک) مالیات هر شریک به نسبت سهم مالکیت جداگانه محاسبه، اعلام و مطالبه می‌شود .

(5 اداره امور مالیاتی ذی‌صلاح برای تشکیل پرونده، صدور اوراق مطالبه شاخص حقیقی براساس نشانی اصلی مالک یا مالکان در سامانه ملی املاک و اسکان کشور تعیین می‌شود. در صورت عدم اعلام نشانی اصلی در سامانه مذکور، اداره امور مالیاتی ذی‌صلاح براساس نشانی یکی از واحدهای مسکونی خالی اعلامی در سامانه املاک و اسکان کشور که متعلق به مالک یا مالکان می‌باشد به صورت سیستمی تعیین می‌شود، مگر آنکه شخص حقیقی اقامتگاه قانونی خود را به صورت سیستمی به سازمان امور مالیاتی کشور اعلام نماید که در این صورت اداره امور مالیاتی ذی صلاح براساس نشانی اعلامی مودی تعیین می‌شود.

 (6محاسبه مالیات موضوع این ماده به ازای هر ماه بیش از یکصد و بیست روز در یک سال شمسی برای هر مالک بوده و حداکثر به مدت هشت ماه در یک سال قابل محاسبه می‌باشد . این مالیات ماهیانه بوده و کسر ماه مشمول مالیات نمی باشد .

برای محاسبه کسر ماه مدت خالی بودن کل سال مبنای محاسبات می‌باشد، فلذا حداکثر 30 روز برای شش ماه اول و 29 روز برای شش ماه دوم در سال بعد از 120 روز به عنوان کسر ماه در محاسبات لحاظ نمی شود.

6-1) شش ماه ابتدای سال مالیاتی (فصول بهار و تابستان) 31 روزه و پنج ماه ابتدایی فصول پاییز و زمستان 30 روزه و ماه اسفند هر سال حسب مورد 29 روزه یا یا 30 روزه لحاظ می‌شود.

(7 نرخ موضوع ماده 131 قانون مالیات‌های مستقیم در محاسبه مالیات این ماده برای اشخاص حقیقی، به ازای هر ماه قابل اعمال بوده و ماخذ محاسبه شده بر اساس جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور در اجرای ماده 54 قانون فوق با اعمال مقررات ماده 53 قانون مذکور( پس از کسر 25 درصد بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات) در هر ماه با سایر ماه‌ها جمع نمی شود و صرفا مالیات محاسبه شده به ازا هر ماه برای محاسبه مالیات نهایی با هم جمع می‌شود.

 (7-1مالیات اشخاص حقوقی براساس نرخ ماده 105 قانون مالیات‌های مستقیم محاسبه می‌شود.

 (8اعمال نرخ‌های دوازده برابر و هجده برابر برای سال‌های دوم، سوم و به بعد حسب مورد صرفا در صورت توالی سال ها بوده و در صورتی که بین سال‌هایی که واحد مسکونی خالی براساس اطلاعات سامانه، خالی قلمداد نشده و فاصله باشد، مالیات سال جدید نیز با نرخ سال اول محاسبه می‌شود . به عنوان مثال در صورتی که براساس اطلاعات سامانه واحد مسکونی آقای الف در سال‌های 1400 و 1402 خالی اعلام شده و برای سال 1401 خالی محسوب نشده باشد مالیات برای هر یک از ماه‌های سال‌های 1400 و 1402 با رعایت قسمت اخیر ماده 54 مکرر قانون مذکور برای اشخاص دارای 5 واحد مسکونی خالی و یا کمتر باشند ، با ضریب شش برابر محاسبه می شود.

(8-1 ضرایب مالیاتی مندرج در ماده 54 مکرر قانون مذکور برای مالک یا مالکان دارای بیش از پنج خانه خالی در هر سال مالیاتی ، نسبت به کل واحدها، دو برابر ضرایب مذکور در صدر ماده 54 مکرر فوق اعمال می‌شود .

(8-2 میزان مالکیت از واحد مسکونی (مالکیت کمتر از شش دانگ) موثر در محاسبات می‌باشد، بنابر این ضریب دو برابری برای مالکان بیش از پنج واحد مسکونی خالی به شرطی که میزان مالکیت مالک از 30 دانگ (معادل 5 واحد مسکونی خالی فارغ از متراژ هر یک از واحدها) بیشتر باشد قابل اعمال است، به عنوان نمونه در صورتی که شخصی در مجموع، در هفت واحد مسکونی خالی مالکیت کمتر از شش دانگ داشته باشد(مثلا مجموعا 29 دانگ) ، در محاسبات مالیات، ضریب دو برابری بیش از پنج واحد مسکونی خالی اعمال نخواهد شد.

 (8-3با رعایت بند (2-8) در صورتی که مالک یا مالکان در قسمتی از یک سال مالیاتی، کمتر از شش واحد و در بقیه همان سال شش واحد یا بیشتر واحد مسکونی خالی داشته باشند، ضرایب دو برابری موضوع قسمت اخیر ماده 54 مکرر قانون مذکور با رعایت مقررات مربوطه(مهلت یک صد و بیست روز) صرفا در ماه‌هایی که دارای شش واحد مسکونی خالی یا بیشتر بوده قابل اعمال می‌باشد. همچنین در صورتی که مالک دارای شش واحد مسکونی خالی ( با رعایت مهلت مجاز 120 روز در سال ) در روزهای غیر متناوب باشد در صورتی که خالی بودن شش واحد تجمیعی به یک ماه یا بیشتر منجر شود، برای همان ماه ضریب دو برابری مربوط لحاظ می‌گردد. به عنوان نمونه مالک بعد از 120 روز مورد حکم در صدر ماده 54 مکرر قانون مذکور ده روز در شهریور ماه، ده روز در آبانماه و ده روز در بهمن ماه دارای شش واحد و در بقیه سال دارای کمتر از شش واحد مسکونی خالی بوده است در این حالت ضریب دو برابری صرفا برای یک ماه قابل اعمال می‌باشد.

9) مهلت محاسبه مالیات بر موضوع این ماده پایان تیرماه سال بعد برای هر سال از سال 1400 می‌باشد که با عنایت به دسترسی به اطلاعات از طریق وزارت راه و شهرسازی به صورت سیستمی محاسبه می‌شود.سازمان امور مالیاتی کشور، مالیات متعلق به واحدهای مسکونی خالی شناسایی شده هرسال را به همراه  ایجاد امکان پرداخت الکترونیک مالیات تا پایان تیرماه سال بعد، ضمن ارسال پیامک برای مالک یا مالکان، در درگاه خدمات الکترونیک سازمان امور مالیاتی کشور یا کارپوشه مودیان به مالک یا مالکان اعلام خواهد نمود. درصورت عدم پرداخت مبلغ تعیین شده تا یک ماه بعد از اعلام سازمان ، اوراق مطالبه در مهلت قانونی و به صورت سیستمی صادر و نسبت به ابلاغ آن به مالک یا مالکان حسب مقررات اقدام می‌شود. این امر مانع از اجرای حکم جز 2 بند (ط) تبصره 6 قانون بودجه سال 1400 کل کشور نخواهد بود.

(10 واحدهای مسکونی واقع در شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت و روستاهای کشور که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور در حکم واحد مسکونی خالی تلقی شده اند، مشمول جریمه‌ای معادل بیست در صد مالیات سال اول موضوع ماده 54 مکرر قانون مذکور خواهند بود.

(10-1 با عنایت به بند 6 تبصره 8 ماده 169 مکرر، در صورت عدم انجام به موقع تکالیف (هرگونه تغییر در محل اقامت یا خرید و فروش واحد تحت تملک خود)، به ازای هر ماه تاخیر، واحد مسکونی جدید، به صورت ماهیانه مشمول جریمه‌ای معادل مالیات سال اول ماده 54 مکرر قانون مذکور(شش برابر مالیات اجاره آن ماه) می‌شود.

بدیهی است این امر مانع از مطالبه و وصول مالیات و جرایم واحدهای مسکونی خالی حسب مورد موضوع ماده 54 مکرر و تبصره 8 ماده 169 مکرر قانون مذکور نخواهد بود.

(10-2 در موارد صدور برگ مطالبه مالیات و جرایم حسب مورد مفاد ماده 191 قانون مالیات‌های مستقیم با رعایت سایر مقررات مربوط در خصوص جریمه موضوع ماده 54 مکرر و تبصره 8 ماده 169 مکرر قانون مذکور علی‌الخصوص بند 10 این دستورالعمل جاری می‌باشد.

(11 در یک سال شمسی برای تمام املاک مشمول مالیات خانه‌های مسکونی خالی هر شخص حقیقی یا حقوقی، یک برگ مطالبه صادر و تمام املاک، سهم مالکیت، ماخذ محاسبه مالیات، مالیات هر واحد و جمع مالیات مورد مطالبه در آن درج می‌شود .

(12 در مواردی که پس از صدور برگ مطالبه، اطلاعات جدیدی از مالکیت اشخاص حقیقی یا حقوقی بدست آید که موجب افزایش مالیات مطالبه شده قبلی شود، نسبت به مطالبه مالیات متعلقه اقدام خواهد شد.

(13در صورت عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر، مالیات متعلق به موجب برگ مطالبه از مالک مطالبه خواهد شد . ابلاغ اوراق مطالبه، اعتراض به آن و مراحل دادرسی مالیاتی مربوط تابع مقررات قانون مالیات‌های مستقیم می‌باشد .

در راستای ایجاد وحدت رویه در رسیدگی به اعتراض مودیان پرونده ‌های مالیات بر واحدهای مسکونی خالی، در ادارات امور مالیاتی و هیات های حل اختلاف مالیاتی، بند (13) دستورالعمل اجرایی شماره 200/1400/517 مورخ 1400/07/06 در خصوص«نحوه محاسبه مالیات واحدهای مسکونی خالی در اجرای حکم ماده (54) مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1399/09/05»، به شرح ذیل اصلاح می‌ شود:

13) در صورت عدم پرداخت در موعد مقرر، مالیات متعلق به موجب برگ مطالبه از مالک مطالبه خواهد شد. ابلاغ اوراق مطالبه، اعتراض به آن و مراحل دادرسی مالیاتی مربوط و همچنین اصلاح اوراق مالیاتی مذکور تابع احکام و مقررات قانون مالیات‌ های مستقیم می‌ باشد.

1-13- در موارد ذیل و پس از احراز ادعای مودی بر اساس اسناد و مدارک مثبته در رسیدگی مجدد توسط اداره امور مالیاتی و یا هیات های حل اختلاف مالیاتی، در صورت تکمیل و ارایه اقرارنامه به شرح فرم پیوست توسط مودی، نسبت به مالیات همان ملک رفع تعرض صورت پذیرد:

 -1-1-13عدم مالکیت واحد یا واحد های مسکونی از گذشته تاکنون، با ارایه گواهی عدم مالکیت از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور;

 -2-1-13انتقال واحد مسکونی مورد نظر قبل از شروع سال مشمول مالیات، با ارایه سند تک برگ، سند دفترچه ای مالکیت رسمی، مبایعه نامه دارای کد رهگیری;

 -3-1-13مالکیت کمتر از مدت 120 روز در سال تعلق مالیات، با ارایه سند تک برگ، سند دفترچه ای مالکیت رسمی، مبایعه نامه دارای کد رهگیری;

 -4-1-13عدم وجود اعیانی در مورد اعتراضی، با ارایه تاییدیه شهرداری محل وقوع ملک و یا واحد ذی‌ربط در شهرهای جدید مبنی بر فقدان مستحدثات;

 -5-1-13کاربری ‌غیرمسکونی ملک مورد اعتراضی، با ارایه ‌‌گواهی‌ مربوط به نوع‌ کاربری ملک از شهرداری های محل ‌وقوع ملک و یا واحد ذی‌ربط در شهرهای جدید;

 -6-1-13غیر قابل سکونت بودن ملک، به موجب رای قضایی یا گواهی مراجع قانونی یا گواهی تخریب از شهرداری محل وقوع ملک و یا واحد ذی‌ربط در شهرهای جدید;

 -7-1-13عدم امکان انتقال ملک بموجب رای قضایی یا سایر مراجع قانونی;

 -8-1-13اعلام املاک به عنوان اقامتگاه فرعی و یا اقامتگاه قانونی در شهر دیگر، با ارایه اسناد و مدارک از جمله گواهی پرداخت حق بیمه برای شاغلان و گواهی اشتغال به تحصیل و ....

بدیهی است، حسب مقررات قسمت اخیر بند (5) تبصره (8) ماده (169) مکرر قانون مالیات ‌های مستقیم در صورت احراز تخلف مالک به نحوی که منجر به عدم تشخیص خانه خالی گردد، مالک علاوه بر پرداخت مالیات مندرج در ماده (54) مکرر قانون مذکور، مشمول جریمه‌ ای معادل مالیات متعلقه می ‌شود.

در این خصوص احراز اصالت اسناد ارایه شده در این بند از طریق استعلام برخط (الکترونیکی) از سامانه درگاه یکپارچه خدمات الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به آدرس الکترونیکی: https://my.ssaa.ir/portal/estateT یا سامانه کاتب سکوی خدمات یکپارچه ثبتی به آدرس  الکترونیکی: https://web.kateb.ir/user/login و سامانه خودنویس وزارت راه و شهر سازی به آدرس الکترونیکی: https://khodnevis.mrud.ir/ امکان پذیر می باشد.

2-13-

در صورت اعتراض مودی به عوامل موثر بر تعیین ماخذ مشمول مالیات از قبیل متراژ واحد مسکونی، سهم از مالکیت، ضمن بررسی مدارک و مستندات از جمله گواهی پایان کار، سند مالکیت و عندالزوم با صدور قرار کارشناسی، نسبت به تعدیل ماخذ مشمول مالیات و مالیات متعلقه رای مقتضی صادر شود.

 بدیهی است، در صورت تغییرات در سهم از مالکیت در موارد مالکیت کمتر از سی ‌دانگ در بیش از 5 واحد مسکونی ضریب مالیاتی تعدیل و همچنین درصورت تعدد مالک نسبت به یک ملک، مبلغ مالیات به ‌تناسب مالکیت تعدیل ‌خواهد شد.

 -3-13نظر به اینکه اطلاعات واحدهای مسکونی خالی به استناد سامانه ملی املاک و اسکان وزارت راه و شهرسازی به صورت بر خط در اختیار هیات های حل اختلاف مالیاتی قرار گرفته است، لذا عدم حضور نماینده وزارت مذکور، مانع از رسیدگی هیات‌ های حل اختلاف مالیاتی و صدور رای نخواهد بود.

 -4-13در کلیه مواردی که مالیات در اجرای ماده (238) قانون مالیات ‌های مستقیم و یا مراحل دادرسی مالیاتی تعدیل یا از مالیات تعیین شده رفع تعرض به عمل می آید، اداره امور مالیاتی می ‌بایست اطلاعات اقدام و یا مرکز دادرسی مالیاتی نسخه ‌ای از رای صادره را به همراه آخرین وضعیت پرونده مالیاتی شامل اقلام اطلاعاتی مورد نیاز جهت اصلاح اطلاعات سامانه از جمله متراژ، کد ملی مالک، سهم مالک، کاربری، کد ملی شخص رفع تعرض شده و کد پستی ملکی موضوع دادرسی مالیات را به وزارت راه و شهرسازی  (معاونت مسکن و ساختمان) به صورت سیستمی و بر خط حداکثر تا پانزده روز بعد از تاریخ توافق یا صدور رای ارسال نماید.

 -5-13ماده (30) آیین‌نامه اجرایی موضوع ماده (219) قانون مالیات های مستقیم در اجرای این دستورالعمل و با رعایت حکم مقرر در بند (13-4) نیز جاری می ‌باشد.

 -6-13در املاک موضوع این دستورالعمل، مبدا محاسبه برای مهلت 120 روزه با رعایت مقررات ماده (54) مکرر قانون مالیات ‌های مستقیم، از تاریخ انتقال رسمی مالکیت به آن اشخاص خواهد بود.
[اصلاحی - بخشنامه شماره: 200/1404/501 - تاریخ: 1404/03/02]

(14 در صورت عدم پرداخت مالیات، مالیات متعلق به همراه جریمه موضوع ماده 190 قانون مالیات‌های مستقیم در اجرای مقررات قانون مالیات‌های مستقیم از جمله فصل وصول مالیات یا در زمان تنظیم سند انتقال قطعی- هر کدام مقدم باشد - قابل وصول خواهد بود.

(15 با عنایت به قسمت اخیر ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، چنانچه حسب اعلام مرکز آمار ایران، واحدهای مسکونی موجود در هر شهر بالای یکصد هزار نفر جمعیت 1/25 برابر تعداد خانوارهای ساکن در آن شهر برسد، مشمول مالیات موضوع ماده مذکور نخواهد بود . این امر مانع از اعمال جریمه موضوع بند 6 تبصره 8 ماده 169 مکرر قانون مذکور در صورت عدم ثبت و اعلام در سامانه ملی املاک و اسکان کشور نخواهد بود.

امیدعلی پارسا

رییس کل سازمان امور مالیاتی کشور

تاریخ اجرا:

از سال 1400

مرجع ناظر:

دادستانی انتظامی مالیاتی

نحوه ابلاغ:

 فیزیکی/سیستمی