دستورالعمل مقررات اصلاحی فصل اول از باب سوم قانون مزبور (مالیات بر درآمد املاک)

1- با توجه به حذف تبصره ماده 52 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب اسفند 1366، نقل و انتقال املاک شرکت‌هایی که تمام سرمایه آن‌ها به طور مستقیم یا با واسطه متعلق به دولت است از اول سال 1381 بر اساس نرخ‌های مقرر در ماه دی 59 اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 27/11/1380، مشمول مالیات مقطوع می‌باشد؛ و با توجه به مفاد ماده 76 قانون مذکور وجه دیگری بابت مالیات بر درآمد نقل و انتقال مزبور مطالبه نخواهد شد.

2- با توجه به مفاد ماده 2 اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم و تبصره (2) ذیل آن، نقل و انتقال قطعی املاک متعلق به وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی، دستگاه‌هایی که بودجه آن‌ها به وسیله دولت تأمین می‌شود و شهرداری‌ها در زمره فعالیت‌های اقتصادی محسوب نگردیده و مشمول پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی املاک نمی‌باشد.

3- به صراحت تبصره 1 ماده 53 اصلاحی مورخ 27/11/1380 قانون مالیات‌های مستقیم، محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک، اجاری تلقی نمی‌شود؛ لذا با عنایت به قسمت اخیر تبصره مزبور چنانچه چند واحد مسکونی محل سکونت مالک یا افراد مذکور باشد، در این صورت علاوه بر یک واحد مسکونی مالک، به تعداد واحدهای مسکونی محل سکونت افراد یاد شده برای هر کدام یک واحد نیز از شمول مالیات بر درآمد اجاره املاک خارج خواهد بود. مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود.

در صورتی که برای هر یک از افراد مذکور بیش از یک واحد اختصاص داده شده باشد فقط یک واحد به انتخاب مالک از تسهیلات مقرر در این تبصره برخوردار خواهد بود.

4- به موجب تبصره 10 اصلاحی ماده 53 از ابتدای سال 1381 کلیه واحدهای مسکونی متعلق به شرکت‌های سازنده مسکن اعم از شرکت‌های دولتی، خصوصی و تعاونی که قبل از تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی، طبق اسناد و مدارک مثبته و به موجب قرارداد به اشخاص واگذار می‌گردد. مادام که در تصرف خریدار می‌باشد، مشروط بر اینکه مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده 59 اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم به مأخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد در مدت مذکور (فاصله زمانی از تاریخ تصرف تا زمان تنظیم سند رسمی) اجاری تلقی نمی‌گردد و به هنگام نقل و انتقال قطعی و تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی مطالبه مجدد مالیات نقل و انتقال مورد نخواهد داشت. در این رابطه توجه واحدهای مالیاتی را به نکات ذیل جلب می‌نماید:

الف - تبصره 10 اصلاحی ماده 53 یاد شده صرفاً ناظر به واحدهای مسکونی است که توسط شرکت‌های سازنده مسکن از ابتدای سال 81 به بعد واگذار و توسط خریدار تصرف شده یا بشود، بنابراین واگذاری و تصرفات قبل از سال 1381 مشمول مقررات قانون مالیات‌های مستقیم قبل از اصلاحی مصوب 27/11/80 خواهد بود.

ب - با توجه به عبارت «از نظر مالیاتی با خریدارمانند مالک رفتار خواهد شد»، مذکور در قسمت اخیر تبصره یاد شده، چنانچه خریدار اولیه واحد مربوط را به اجاره واگذار نماید، همانند مالک، مشمول مالیات اجاره املاک خواهد بود.

5- در اجرای تبصره 11 الحاقی به ماده 53 اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 27/11/1380 موارد زیر مورد توجه قرار گیرد.

الف - مجتمع‌های مسکونی دارای ضوابط الگوی مصرف مسکن:

مالکان مجتمع‌های مسکونی (اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی) دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن، بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی احداث شده یا می‌شوند در طول مدت اجاره از صد درصد (100%) مالیات بر درآمد اجاره املاک معاف می‌باشند و تغییر احتمالی الگوی مزبور بعد از ساخت موجب قطع معافیت مالکینی که الگوی مصرف مسکن را در زمان ساخت رعایت نموده‌اند نخواهد شد.

ب - سایر املاک مسکونی:

مالکین سایر املاک مسکونی، فقط از معافیت درآمد ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه (150) متر مربع و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع (200) زیر بنای مفید، برخوردار خواهند بود و به این ترتیب چنانچه زیربنای یک واحد مسکونی حسب مورد بیش از حد نصاب‌های تعیین شده باشد، درآمد حاصل از اجاره آن واحد کلاً مشمول مالیات بر اجاره خواهد بود؛ و در مواردی که مالک دارای چند ملک باشد که هر کدام به تنهایی کمتر از حد نصاب‌های مذکور می‌باشند، می‌تواند به انتخاب خود، تعدادی از واحدهایی را که جمع زیر بنای مفید آن‌ها حداکثر معادل حد نصاب‌های یاد شده باشد (در تهران حداکثر تا 150 متر مربع و در سایر نقاط تا 200 متر مربع زیر بنای مفید) معرفی تا از معافیت درآمد ناشی از اجاره آن‌ها برخوردار گردد.

یادآور می‌شود، ملحقات و قسمت‌های مشاعی ملک شامل بالکن، پارکینگ، انباری خارج از واحد مسکونی، نورگیرهای غیر مسقف یا با سقف شیشه‌های، راه پله، زیرزمین‌های غیر مسکونی جزء زیربنای مفید واحد مسکونی منظور نخواهد شد.

درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه متر مربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیربنای مفید از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک معاف می‌باشد به این ترتیب چنانچه زیربنای واحد یا واحدهای مسکونی حسب مورد بیش از حد نصاب‌های تعیین شده باشد، درآمد اجاره حاصل از مازاد نصاب‌های مزبور با رعایت تبصره 3 ماده 53 قانون مذکور، مشمول مالیات مقرر خواهد بود و در موارد املاک مشاعی معافیت مقرر نسبت به سهم مشاعی هر یک از مالکین لحاظ خواهد شد. توجه شود در مواردی که مالک دارای چند ملک باشد، می‌تواند با انتخاب خود، مجموعاً تا میزان حد نصاب‌های تعیین شده از املاک معرفی تا از معافیت درآمد ناشی از اجاره آن‌ها برخوردار گردد و همچنین در احتساب زیربنای مفید ساختمان، ملحقات و قسمت‌های مشاعی ملک شامل بالکن، پارکینگ، انباری خارج از واحد مسکونی، نورگیرهای غیر مسقف شیشه‌ای، راه پله، زیرزمین‌های غیر مسکونی جزء زیربنای مفید واحد مسکونی منظور نخواهد شد.

ج - استفاده مالکین مذکور در بند «ب» فوق از معافیت مربوط موکول به ارائه اسناد و مدارک مالکیت و حسب مورد گواهی پایان کار یا صورت‌مجلس تفکیکی که مشخص‌کننده زیر بنای مفید ملک باشد خواهد بود. در صورتی که اسناد و مدارک رسمی ملک و سایر مدارک تسلیمی مؤدی، زیربنای مفید آن را مشخص ننماید، میزان زیربنای مفید ساختمان بر اساس اعلام کتبی مؤدی مورد پذیرش خواهد بود مگر آنکه خلاف آن ثابت شود.

ضمناً ادارات امور مالیاتی موظفند به منظور جلوگیری از استفاده مکرر مؤدیان بیش از حد نصاب معافیت مقرر برای تهران و سایر نقاط، ظرف مدت 10 روز پس از اعمال معافیت مقرر نسبت به هر مؤدی، و ضمن اخذ تعهد از نام‌برده (مبنی بر عدم استفاده از معافیت) مشخصات کامل وی و ملک یا املاک اجاری مربوط را برای اقدامات بعدی به اداره اطلاعات و خدمات مالیاتی شهر یا مرکز استان ذی‌ربط ارسال دارند.

ادارات مذکور نیز در صورت احراز استفاده بیش از یک معافیت مذکور مراتب را سریعاً جهت مطالبه مالیات و جرایم متعلقه در مهلت قانونی به اداره امور مالیاتی که مؤدی از معافیت مضاعف استفاده نموده است منعکس نمایند.

6- با توجه به مقررات ماده 273 از تاریخ اجرای قانون اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 27/11/1380، معافیت مالیاتی موضوع ماده 11 قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری مصوب 24/3/1377 و معافیت مالیاتی خوابگاه‌های دانشجویی و کلیه مقررات مغایر به استثنای احکام مالیاتی مقرر در قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران در دوران برنامه مزبور و نیز ماده 13 قانون چگونگی مناطق آزاد تجاری - صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب 7/6/1372 و استفساریه مصوب 21/1/1374 قانون اخیرالذکر لغو گردیده است.