راهنمای اجرای ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم برای فعالان ساخت و فروش ساختمان

«بخشنامه»

نظر به ابهامات مطرح شده در رابطه با نحوه اجرای مقررات ماده (6) آئین‌نامه اجرایی موضوع تبصره (5) ماده (77) اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1394/04/31، موضوع فعالان حوزه ساخت و فروش ساختمان، مبنی بر اینکه «ساختمان‌هایی که پروانه ساختمانی آن‌ها پس از لازم‌الاجرا شدن قانون مزبور صادر می‌شود، مشمول مقررات موضوع ماده (77) قانون یاد شده و تبصره‌های آن هستند»، موارد ذیل را مقرر می‌دارد:

1- تغییر در کاربری یا مالکیت یا تمدید مهلت زمانی ساخت با صدور پروانه اصلاحی برای ساختمان‌هایی که تاریخ صدور پروانه ساخت اولیه آن‌ها قبل از سال 1395 می‌باشد، موجب شمول مقررات موضوع ماده (77) قانون مذکور نمی‌باشد.

2- در مواردی که تاریخ صدور پروانه ساختمان قبل از سال 1395 بوده، لیکن از ابتدای سال 1395 به بعد، از طریق اصلاح همان پروانه، متراژ بنا اضافه شود، درآمد ناشی از ساخت و فروش ساختمان موضوع پروانه اصلاحی، به نسبت متراژ اضافه شده از ابتدای سال 1395 به بعد مشمول مقررات ماده (77) قانون خواهد بود.

3- ساختمان‌هایی که از طریق مشارکت صاحب زمین و سازنده، ساخته و با رعایت سایر مقررات مشمول مالیات موضوع ماده 77 شناخته می‌شوند، ضروری است درآمد مشمول مالیات سازنده (طرف مشارکت) با احتساب ارزش روز عرصه در زمان فروش ملک که در اجرای مقررات ماده (64) قانون تعیین شده است یا قیمت قدرالسهم عرصه در تاریخ قرارداد مشارکت، هر کدام که بیشتر باشد؛ و هزینه ساخت سهم تعلق گرفته از بنای ساخته شده به سازنده و در خصوص صاحب زمین نیز قیمت قدرالسهم عرصه با رعایت مقررات ماده (12) آئین‌نامه اجرایی فوق‌الذکر و احتساب هزینه‌های سهم تعلق گرفته از بنا، تعیین و پس از محاسبه درآمد مشمول مالیات، مالیات متعلقه محاسبه و مطالبه شود.

4- در کلیه موارد که پرونده‌های مالیاتی در فرایند حسابرسی یا دادرسی قرار دارد بر اساس این بخشنامه اقدام به عمل آید.

سید محمدهادی سبحانیان
رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور

خلاصه بخشنامه 

این بخشنامه سازمان امور مالیاتی کشور با هدف رفع ابهامات در اجرای ماده 6 آیین‌نامه اجرایی تبصره 5 ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم، درباره مالیات بر ساخت و فروش ساختمان‌ها صادر شده است. نکات مهم این بخشنامه شامل موارد زیر است:

1. معافیت ساختمان‌های با پروانه ساخت قبل از 1395

ساختمان‌هایی که پروانه ساخت اولیه آن‌ها پیش از سال 1395 صادر شده، در صورت تغییر کاربری، مالکیت یا تمدید مهلت ساخت با پروانه اصلاحی، شامل مقررات ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم نمی‌شوند.

2. مشمولیت ساختمان‌ها با افزایش متراژ پس از 1395

در ساختمان‌هایی که پروانه ساخت اولیه آن‌ها قبل از سال 1395 صادر شده اما پس از آن، متراژ بنا از طریق اصلاح پروانه افزایش یافته، درآمد حاصل از ساخت و فروش متراژ اضافه شده پس از سال 1395، مشمول مقررات ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم خواهد بود.

3. ضوابط مالیات برای مشارکت مالک و سازنده

در پروژه‌های ساخت‌وساز که به صورت مشارکت بین مالک زمین و سازنده انجام می‌شوند، درآمد مشمول مالیات سازنده بر اساس ارزش روز زمین در زمان فروش یا قیمت سهم عرصه در تاریخ قرارداد (هرکدام که بیشتر باشد) محاسبه می‌شود. همچنین، هزینه‌های ساخت و قدرالسهم مالک نیز در محاسبه درآمد مشمول مالیات و مطالبه آن لحاظ خواهد شد.

4. دستورالعمل برای رسیدگی به پرونده‌های مالیاتی

در تمامی مواردی که پرونده‌های مالیاتی مربوط به ساخت و فروش ساختمان در جریان حسابرسی یا دادرسی هستند، باید طبق ضوابط و مقررات این بخشنامه اقدام شود.

این دستورالعمل توسط سید محمدهادی سبحانیان، رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور، صادر شده است. این بخشنامه به شفافیت بیشتر در فرایند محاسبه مالیات بر ساخت و فروش ساختمان کمک کرده و راهنمای جامعی برای فعالان این حوزه است.

نرم افزار مالیاتی سام نرم افزار جامع مالیاتی لینک تهیه نرم افزار