ضوابط اجرایی ارزش اجاری املاک و ضوابط اجرایی پیشنهادی ارزش معاملاتی املاک

پیرو بخشنامه شماره 7312/1795-213 مورخ 4/2/1386 و در اجرای مفاد بند 19 بیانیه پایانی چهارمین اجلاس مدیران کل امور مالیاتی در استان کرمانشاه، مقتضی است آخرین اقدامات انجام شده در خصوص تصویب ارزش معاملاتی و ارزش اجاری املاک مربوط به مرکز استان و شهرستان‌های تابعه را بر اساس الگوی کلی ضوابط اجرایی ابلاغی از طرف سازمان امور مالیاتی کشور مطابق پیوست تهیه و حداکثر ظرف ده روز از طریق نمابر شماره 33967422 به دفتر خدمات مالیاتی ارسال نمایند.

رعایت دقیق کلیه نکات ذیل برای محاسبه ارزش اجاری هر واحد از املاک ضروری است:

1- املاک مسکونی:

ارزش اجاری املاک مسکونی هر شخص پس از کسر معافیت مقرر در قانون (حسب مورد تا مجموع 150 متر مربع زیر بنای مفید در تهران یا 200 متر مربع در سایر نقاط) نسبت به مازاد متراژ باقی‌مانده هر واحد مطابق جدول ارزش اجاری قابل محاسبه می‌باشد.

در مواردی که مالک دارای چندین ملک مسکونی باشد می‌تواند به انتخاب خود مجموعاً تا حد نصاب‌های مقرر در قانون مالیات‌های مستقیم (150 متر در تهران یا 200 متر در سایر نقاط) از معافیت مذکور استفاده نماید. بدیهی است چنانچه مالک بخواهد به طور هم‌زمان از معافیت مذکور در تهران و سایر نقاط استفاده نماید هر متر معافیت تهران معادل 34/1 متر معافیت سایر نقاط می‌باشد.

2- املاک تجاری:

ارزش اجاری املاک تجاری به شرح ذیل قابل محاسبه می‌باشد.

- در صورتی که مال‌الاجاره دریافتی فقط بابت اجاره ملک باشد برابر 20% ارزش تعیین شده در جدول.

- در صورتی که اجاره‌دهنده واحد تجاری صرفاً صاحب حق واگذاری محل (سرقفلی) و یا توأماً صاحب ملک و حق واگذاری محل باشد:

- تا مساحت 20 متر مربع هفت برابر ارزش تعیین شده در جدول.

- تا مساحت 50 متر مربع مازاد بر 20 متر مربع چهار برابر ارزش تعیین شده در جدول.

- مازاد بر مساحت 50 متر مربع دو برابر ارزش‌های تعیین شده در جدول.

3- املاک اداری:

ارزش اجاری املاک اداری دو برابر ارزش‌های تعیین شده در جدول.

4- املاک کشاورزی:

الف: ارزش اجاری املاک زراعی برابر 2% و باغات و پرورش گل و گیاه برابر 4% ارزش‌های تعیین شده در جدول.

ب: ارزش اجاری املاک مربوط به امور دام‌پروری، دامداری، پرورش ماهی و طیور برابر 20% ارزش‌های تعیین شده در جدول.

5- سایر املاک:

ارزش اجاری املاک آموزشی، ورزشی، بهداشتی، صنعتی، انبار عمومی، پارکینگ عمومی و ... برابر با 75% ارزش‌های تعیین شده در جدول.

1- در ساختمان‌های مسکونی و اداری بیش از چهار طبقه (بدون احتساب زیر زمین و پیلوت) از طبقه پنجم به بالا و مشروط به داشتن آسانسور به ازای هر طبقه بالاتر 1.5% ارزش محاسبه شده طبق قسمت اول به آن اضافه شود.

2- در ساختمان‌های مسکونی پایین‌تر از همکف و یا واقع در زیر زمین 15% ارزش محاسبه شده طبق قسمت اول از آن کسر شود.

3- در ساختمان‌های تجاری به ازای هر طبقه بالاتر یا پایین‌تر از همکف 5% و حداکثر 20% ارزش محاسبه شده طبق قسمت اول از آن کسر شود.

4- به ازای هر سال قدمت ساختمان (با ارائه اسناد و مدارک مثبته) تا سقف 20 سال نسبت به سال محاسبه ارزش اجاری 2% از ارزش محاسبه شده، کسر شود.

5- املاکی که با اثاثیه یا ماشین‌آلات به اجاره واگذار می‌شود ارزش اجاری احتسابی اثاثیه یا ماشین‌آلات مذکور به ارزش اجاری ماهیانه ملک که طبق دستورالعمل مذکور محاسبه می‌شود اضافه گردد.

1- ارزش‌های اجاری تعیین شده در این دفترچه مربوط به اجاره ماهیانه هر متر مربع زیر بنای مفید می‌باشد. بالکن، تراس و نورگیرهای غیر مسقف و پارکینگ و انباری غیر مسکونی خارج از آپارتمان، گلخانه، آب انبار، راه پله، زیر زمین‌های غیر مسکونی، محل نصب تأسیسات و آسانسور و به طور کلی مشاعات ساختمان جزء زیر بنای مفید محسوب نمی‌شود.

2- در اجاره‌داری دست دوم املاک که از ارائه سند رسمی خودداری شود درآمد مشمول مالیات (مابه‌التفاوت دریافتی و پرداختی) معادل 10% ارزش اجاری است که طبق این دستورالعمل محاسبه می‌شود.

3- تسهیلات موضوع تبصره (11) ماده (53) قانون مالیات‌های مستقیم فقط مختص املاک مسکونی و اجاری به منظور سکونت می‌باشد.

الف - ارزش عرصه املاک بجز املاک زراعی و بایر:

- تا 2000 متر مربع برابر ارزش‌های تعیین شده در دفترچه ارزش معاملاتی.

- تا 4000 متر مربع مازاد بر 2000 متر مربع 80% ارزش‌های تعیین شده در دفترچه ارزش معاملاتی.

- مازاد بر 4000 متر مربع 70% ارزش‌های تعیین شده در دفترچه ارزش معاملاتی.

1- در محاسبه ارزش املاکی که دارای 2 بر یا بیشتر می‌باشند، بالاترین ارزش معبر مربوطه ملاک عمل خواهد بود.

2- ارزش عرصه املاک واقع در میادینی که در بلوک مربوطه برای آن ارزش خاص تعیین نشده است برابر بالاترین ارزش معبری است که از آن میدان منشعب می‌شود.

3- ارزش املاک واقع در سراها، پاساژها و کاروان‌سراهای منشعب از هر خیابان، کوچه یا بازار که در بلوک‌های مربوطه برای آن ارزش خاص تعیین نشده است برابر با ارزش همان خیابان، کوچه یا بازار منظور شود.

4- ارزش عرصه املاکی که دارای عبور مستقلی نبوده و حق عبور از ملک مجاور را دارند، برابر 60% ارزش معبری است که راه عبور ملک مورد نظر از آن منشعب می‌شود.

5- ارزش املاکی که نیاز به اصلاح اسناد مالکیت دارند تا زمانی که اسناد مالکیت آن‌ها اصلاح نشده باشد تابع مشخصات مندرج در سند مالکیت می‌باشد.

ب - ارزش عرصه املاک زراعی و بایر به شرح زیر قابل محاسبه می‌باشد:

1- ارزش اراضی زراعی آبی که به وسیله قنات، چاه، رودخانه و یا سایر روش‌ها آبیاری می‌شوند در هر پلاک ثبتی تا مساحت 000/10 متر مربع برابر 75% و مازاد بر 000/10 متر مربع برابر 50% ارزش‌های تعیین شده در بلوک مربوط محاسبه شود.

2- ارزش اراضی زراعی دیم‌زار در هر پلاک ثبتی تا مساحت 000/10 متر مربع برابر 50% و مازاد بر 000/10 متر مربع برابر 25% ارزش‌های تعیین شده در بلوک مربوط محاسبه شود.

3- اراضی بایر در هر پلاک ثبتی تا مساحت 000/3 متر مربع برابر ارزش‌های تعیین شده و مازاد بر 000/3 متر مربع برابر 75% ارزش‌های تعیین شده در بلوک مربوط محاسبه شود.

4- ارزش آن دسته از املاک زراعی و بایر که راه عبور مستقلی ندارند و حق عبور از ملک مجاور را دارند برابر 75% ارزش معبری است که راه عبور ملک از آن منشعب می‌شود.

1- برای محاسبه ارزش اعیانی املاک، 60% بالاترین ارزش هر متر مربع عرصه معبر مربوطه (که مبنای محاسبه ارزش معاملاتی عرصه ملک قرار گرفته است) به قیمت هر متر مربع ساختمان مندرج در جدول ارزش معاملاتی اعیانی اضافه و مبنای محاسبه ارزش هر متر مربع اعیانی قرار گیرد.

2- در ساختمان‌های مسکونی و اداری بیش از چهار طبقه (بدون احتساب زیر زمین و پیلوت) از طبقه پنجم به بالا و مشروط به داشتن آسانسور به ازای هر طبقه بالاتر 1، 5% به ارزش اعیانی که مطابق بند یک فوق تعیین می‌گردد اضافه شود.

3- در املاک تجاری و صنعتی 30 درصد و املاک اداری و خدماتی 20 درصد به ارزش اعیانی که مطابق بند یک فوق تعیین می‌گردد اضافه شود.

4- ارزش هر متر مربع پارکینگ و انباری معادل 50 درصد ارزش اعیانی که مطابق بند (1) فوق تعیین می‌گردد، محاسبه می‌شود.

5- در محاسبه ارزش اعیانی املاک، مشاعات ساختمان جزء اعیانی محسوب نمی‌شوند.

6- به ازای هر سال قدمت ساختمان (با ارائه اسناد و مدارک مثبته) تا سقف 20 سال نسبت به سال محاسبه ارزش معاملاتی 2% از ارزش اعیانی که مطابق بندهای فوق تعیین می‌گردد کسر شود.

7- ارزش اعیانی ساختمان‌ها، سالن‌ها و کارگاه‌های نیمه تمام به شرح ذیل تعیین می‌گردد. ضمناً در املاکی که دارای دو یا چند طبقه می‌باشند، ارزش اعیانی هر طبقه بر اساس تطبیق وضعیت موجود آن با یکی از مراحل سه‌گانه ذیل محاسبه گردد.

1- جهت محاسبه ارزش معاملاتی اعیانی ساختمان‌های انبار، کارگاه و توقفگاه از ردیف 4 جدول ارزش معاملاتی اعیانی استفاده گردد.

2- جهت محاسبه ارزش معاملاتی اعیانی سالن‌های پرورش دام و طیور و آبزیان 40% قیمت مندرج در ردیف 4 جدول ارزش معاملاتی اعیانی ملاک عمل می‌باشد.

3- ارزش‌های تعیین شده در این مجموعه به ریال می‌باشد و ارزش معاملاتی محاسبه شده ملک به هزار ریال گرد شود.