ابلاغ الگوی کلی ضوابط مربوط به ارزش معاملاتی و ارزش اجاری املاک

در اجرای مقررات ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم، و در راستای شفاف‌سازی و ساده‌سازی رویه‌های محاسبه و اخذ مالیات و نیز فراهم آوردن زمینه یکسان‌سازی روش‌ها به منظور اجرای سیستم مکانیزه و یکپارچه نرم‌افزار مالیات‌های مرتبط با املاک اعم از مالیات‌های نقل و انتقال املاک، مستغلات و مالیات بر ارث و نیز مدنظر قرار دادن نیاز دیگر مراجع ذی‌نفع در محاسبه سایر عوارض و وجوهی که بر مبنای ارزش معاملاتی املاک تعیین می‌گردند. به پیوست الگوی کلی ضوابط مربوط به ارزش معاملاتی و ارزش اجاری املاک جهت اطلاع و بهره‌برداری لازم ارسال می‌گردد.

مقتضی است ضوابط مذکور با رعایت مقررات قانونی توسط نمایندگان سازمان امور مالیاتی کشور در کمیسیون‌های تقویم املاک مراکز استان و شهرستان‌های تابعه مطرح تا در حداقل زمان ممکن ضمن دستیابی به هدف شفافیت و تسهیل در امور مؤدیان محترم مالیاتی، زمینه اجرای کامل سیستم‌های جامع نرم‌افزاری مربوطه در بخش مالیات‌های مرتبط با املاک در سراسر کشور فراهم گردد.

ضمناً ادارات کل امور مالیاتی می‌توانند پیشنهادات اصلاحی در خصوص ضوابط یاد شده را حداکثر تا تاریخ 31/2/1386 از طریق نمابر شماره 88573706 به دفتر خدمات مالیاتی ارسال نمایند.

- تا 2000 متر مربع برابر ارزش‌های تعیین شده در دفترچه ارزش معاملاتی.

- تا 4000 متر مربع مازاد بر 2000 متر مربع 80% ارزش‌های تعیین شده در دفترچه ارزش معاملاتی.

- مازاد بر 4000 متر مربع 70% ارزش‌های تعیین شده در دفترچه ارزش معاملاتی.

1- در محاسبه ارزش املاکی که دارای 2 بر یا بیشتر می‌باشند، بالاترین ارزش معبر مربوطه ملاک عمل خواهد بود.

2- ارزش عرصه املاک واقع در میادینی که در بلوک مربوطه برای آن ارزش خاص تعیین نشده است برابر بالاترین ارزش معبری است که از آن میدان منشعب می‌شود.

3- ارزش املاک واقع در سراها، پاساژها و کاروان‌سراهای منشعب از هر خیابان، کوچه یا بازار که در بلوک‌های مربوطه برای آن ارزش خاص تعیین نشده است برابر با ارزش همان خیابان، کوچه یا بازار منظور شود.

4- ارزش عرصه املاکی که دارای عبور مستقلی نبوده و حق عبور از ملک مجاور را دارند، برابر 60% ارزش معبری است که راه عبور ملک مورد نظر از آن منشعب می‌شود.

5- ارزش املاکی که نیاز به اصلاح اسناد مالکیت دارند تا زمانی که اسناد مالکیت آن‌ها اصلاح نشده باشد تابع مشخصات مندرج در سند مالکیت می‌باشد.

1- ارزش اراضی زراعی آبی که به وسیله قنات، چاه، رودخانه و یا سایر روش‌ها آبیاری می‌شوند در هر پلاک ثبتی تا مساحت 10.000 متر مربع برابر 75% و مازاد بر 10.000 متر مربع برابر 50% ارزش‌های تعیین شده در بلوک مربوط محاسبه شود.

2- ارزش اراضی زراعی دیم‌زار در هر پلاک ثبتی تا مساحت 10.000 متر مربع برابر 50% و مازاد بر 10.000 متر مربع برابر 25% ارزش‌های تعیین شده در بلوک مربوط محاسبه شود.

3- اراضی بایر در هر پلاک ثبتی تا مساحت 3.000 متر مربع برابر ارزش‌های تعیین شده و مازاد بر 3.000 متر مربع برابر 75% ارزش‌های تعیین شده در بلوک مربوط محاسبه شود.

4- ارزش آن دسته از املاک زراعی و بایر که راه عبور مستقلی ندارند و حق عبور از ملک مجاور را دارند برابر 75% ارزش معبری است که راه عبور ملک از آن منشعب می‌شود.

1- برای محاسبه ارزش اعیانی املاک، 60% بالاترین ارزش هر متر مربع عرصه معبر مربوطه (که مبنای محاسبه ارزش معاملاتی عرصه ملک قرار گرفته است) به قیمت هر متر مربع ساختمان مندرج در جدول ارزش معاملاتی اعیانی اضافه و مبنای محاسبه ارزش هر متر مربع اعیانی قرار گیرد.

2- در ساختمان‌های مسکونی و اداری بیش از چهار طبقه (بدون احتساب زیر زمین و پیلوت) از طبقه پنجم به بالا و مشروط به داشتن آسانسور به ازای هر طبقه بالاتر 1.5% به ارزش اعیانی که مطابق بند یک فوق تعیین می‌گردد اضافه شود.

3- در املاک تجاری و صنعتی 30 درصد و املاک اداری و خدماتی 20 درصد به ارزش اعیانی که مطابق بند یک فوق تعیین می‌گردد اضافه شود.

4- ارزش هر متر مربع پارکینگ و انباری معادل 50 درصد ارزش اعیانی که مطابق بند (1) فوق تعیین می‌گردد، محاسبه می‌شود.

5- در محاسبه ارزش اعیانی املاک، مشاعات ساختمان جزء اعیانی محسوب نمی‌شوند.

6- به ازای هر سال قدمت ساختمان (با ارائه اسناد و مدارک مثبته) تا سقف 20 سال نسبت به سال محاسبه ارزش معاملاتی 2% از ارزش اعیانی که مطابق بندهای فوق تعیین می‌گردد کسر شود.

7- ارزش اعیانی ساختمان‌ها، سالن‌ها و کارگاه‌های نیمه تمام به شرح ذیل تعیین می‌گردد. ضمناً در املاکی که دارای دو یا چند طبقه می‌باشند، ارزش اعیانی هر طبقه بر اساس تطبیق وضعیت موجود آن با یکی از مراحل سه‌گانه ذیل محاسبه گردد.

1- جهت محاسبه ارزش معاملاتی اعیانی ساختمان‌های انبار، کارگاه و توقفگاه از ردیف 4 جدول ارزش معاملاتی اعیانی استفاده گردد.

2- جهت محاسبه ارزش معاملاتی اعیانی سالن‌های پرورش دام و طیور و آبزیان 40% قیمت مندرج در ردیف 4 جدول ارزش معاملاتی اعیانی ملاک عمل می‌باشد.

3- ارزش‌های تعیین شده در این مجموعه به ریال می‌باشد و ارزش معاملاتی محاسبه شده ملک به هزار ریال گرد شود.

رعایت دقیق کلیه نکات ذیل برای محاسبه ارزش اجاری هر واحد از املاک ضروری است:

ارزش اجاری املاک مسکونی هر شخص پس از کسر معافیت مقرر در قانون (حسب مورد تا مجموع 150 متر مربع زیر بنای مفید در تهران یا 200 متر مربع در سایر نقاط) نسبت به مازاد متراژ باقی‌مانده هر واحد مطابق جدول ارزش اجاری قابل محاسبه می‌باشد.

تبصره: در مواردی که مالک دارای چندین ملک مسکونی باشد می‌تواند به انتخاب خود مجموعاً تا حد نصاب‌های مقرر در قانون مالیات‌های مستقیم (150 متر در تهران یا 200 متر در سایر نقاط) از معافیت مذکور استفاده نماید بدیهی است چنانچه مالک بخواهد به طور هم‌زمان از معافیت مذکور در تهران و سایر نقاط استفاده نماید هر متر معافیت تهران معادل 34/1 متر معافیت سایر نقاط می‌باشد.

ارزش اجاری املاک تجاری به شرح ذیل قابل محاسبه می‌باشد.

- در صورتی که مال‌الاجاره دریافتی فقط بابت اجاره ملک باشد برابر 20% ارزش تعیین شده در جدول.

- در صورتی که اجاره‌دهنده واحد تجاری صرفاً صاحب حق واگذاری محل (سرقفلی) و یا توأماً صاحب ملک و حق واگذاری محل باشد:

الف - تا مساحت 20 متر مربع هفت برابر ارزش تعیین شده در جدول.

ب - تا مساحت 50 متر مربع مازاد بر 20 متر مربع چهار برابر ارزش تعیین شده در جدول.

ج - مازاد بر مساحت 50 متر مربع دو برابر ارزش‌های تعیین شده در جدول.

ارزش اجاری املاک اداری دو برابر ارزش‌های تعیین شده در جدول.

د: ارزش اجاری املاک زراعی برابر 2% و باغات و پرورش گل و گیاه برابر 4% ارزش‌های تعیین شده در جدول.

ج: ارزش اجاری املاک مربوط به امور دام‌پروری، دامداری، پرورش ماهی و طیور برابر 20% ارزش‌های تعیین شده در جدول.

ارزش اجاری املاک آموزشی، ورزشی، بهداشتی، صنعتی، انبار عمومی، پارکینگ عمومی و ... برابر با 75% ارزش‌های تعیین شده در جدول.

1- در ساختمان‌های مسکونی و اداری بیش از چهار طبقه (بدون احتساب زیر زمین و پیلوت) از طبقه پنجم به بالا و مشروط به داشتن آسانسور به ازای هر طبقه بالاتر 1.5% ارزش محاسبه شده طبق قسمت اول به آن اضافه شود.

2- در ساختمان‌های مسکونی و اداری پایین‌تر از همکف و یا واقع در زیر زمین 15% ارزش محاسبه شده طبق قسمت اول از آن کسر شود.

3- در ساختمان‌های تجاری به ازای هر طبقه بالاتر یا پایین‌تر از همکف 5% و حداکثر 20% ارزش محاسبه شده طبق قسمت اول از آن کسر شود.

4- به ازای هر سال قدمت ساختمان (با ارائه اسناد و مدارک مثبته) تا سقف 20 سال نسبت به سال محاسبه ارزش اجاری 2% از ارزش محاسبه شده، کسر شود.

5- املاکی که با اثاثیه یا ماشین‌آلات به اجاره واگذار می‌شود ارزش اجاری احتسابی اثاثیه یا
ماشین‌آلات مذکور به ارزش اجاری ماهیانه ملک که طبق دستورالعمل مذکور محاسبه می‌شود اضافه گردد.

1- ارزش‌های اجاری تعیین شده در این دفترچه مربوط به اجاره ماهیانه هر متر مربع زیر بنای مفید
می‌باشد بالکن، تراس و نورگیرهای غیر مسقف و پارکینگ و انباری غیر مسکونی خارج از آپارتمان، گلخانه، آب انبار، راه پله، زیر زمین‌های غیر مسکونی، محل نصب تأسیسات و آسانسور و به طور کلی مشاعات ساختمان جزء زیر بنای مفید محسوب نمی‌شود.

2- در اجاره‌داری دست دوم املاک که از ارائه سند رسمی خودداری شود درآمد مشمول مالیات (مابه‌التفاوت دریافتی و پرداختی) معادل 10% ارزش اجاری است که طبق این دستورالعمل محاسبه می‌شود.

3- تسهیلات موضوع تبصره (11) ماده (53) قانون مالیات‌های مستقیم فقط مختص املاک مسکونی و اجاره به منظور سکونت می‌باشد.

1- ارزش اجاره املاک مسکونی دارای زیر بنای مفید تا یکصد متر مربع برابر ارزش‌های تعیین شده جدول پیوست.

- تا میزان یکصد و پنجاه متر مربع مازاد بر یکصد متر مربع 85% ارزش‌های تعیین شده جدول.

- تا میزان دویست متر مربع مازاد بر یکصد و پنجاه متر مربع 70% ارزش‌های تعیین شده جدول.

- تا میزان سیصد متر مربع مازاد بر دویست متر مربع 55% ارزش‌های تعیین شده جدول.

- مازاد بر سیصد متر مربع 40% ارزش‌های تعیین شده جدول.

2- ارزش اجاره املاک با کسر دو درصد به ازای هر سال قدمت ساختمان نسبت به سال 1377 به مأخذ ارزش‌های تعیین شده در جدول پیوست محاسبه شود مشروط به اینکه ارزش اجاری ملک مذکور کمتر از هفتاد درصد ارزش تعیین شده نگردد.

3- در تعیین ارزش اجاره املاک دارای تأسیسات استخر، جکوزی و سونا (اعم از خشک و بخار) به ازای هر یک سه درصد به ارزش اجاره هر متر مربع اضافه می‌شود.

4- در ساختمان‌های مسکونی بیش از چهار طبقه (بدون احتساب زیر زمین و پیلوت) از طبقات پنجم به بالا مشروط به دارا بودن آسانسور به ازای هر طبقه بالاتر دو درصد و حداکثر بیست درصد ارزش‌های تعیین شده در جدول به آن اضافه شود.

5- ارزش اجاره املاک واقع در کوچه‌های با عرض چهار متر و کمتر و یا فاقد پارکینگ مسقف با کسر پانزده درصد ارزش اجاری تعیین شده در جدول محاسبه شود.

6- ارزش اجاره املاک مسکونی پایین‌تر از همکف و یا واقع در زیر زمین با کسر بیست و پنج درصد ارزش اجاره تعیین شده در جدول محاسبه شود.

7- ارزش اجاره املاکی که حدی از آن به نهر عمومی، رودخانه، کانال، مسیل و املاک مزروعی محدود شده و یا مجاور بزرگ‌راه باشد با کسر پانزده درصد ارزش‌های تعیین شده در جدول محاسبه گردد.

8- ارزش اجاره املاکی که عرصه آن اوقافی است با کسر پنج درصد ارزش‌های تعیین شده در جدول محاسبه گردد.

9- ارزش اجاره املاک تجاری در صورتی که حق واگذاری محل متعلق به مستأجر باشد بیست درصد و در صورت تعلق حق واگذاری محل به موجر تا مساحت (20) متر مربع ده برابر، تا مساحت (50) متر مربع مازاد بر (20) متر مربع دو برابر و مازاد مساحت (50) متر مربع برابر ارزش‌های تعیین شده در جدول و با رعایت مقررات بند (2) برای منظور نمودن قدمت ساختمان و بند (5) واحدهای تجاری واقع در کوچه‌های با عرض چهار متر و کمتر محاسبه شود.

10- ارزش‌های اجاره املاک تجاری تعیین شده در بند فوق برای طبقه همکف در ساختمان‌های تجاری و بر خیابان و بر کوچه بوده و برای هر طبقه بالاتر و پایین‌تر از همکف پنج درصد از ارزش مذکور کسر شود مشروط بر اینکه میزان این کاهش بیشتر از بیست درصد نگردد.

11- ارزش‌های اجاره املاک دارای کاربری اداری در صورتی که حق واگذاری محل متعلق به مستأجر باشد بیست درصد و در صورت تعلق حق واگذاری محل به موجر سه برابر ارزش‌های تعیین شده در جدول و با رعایت مقررات بند (2) برای منظور نمودن قدمت ساختمان و بند (5) واحدهای اداری واقع در کوچه‌های با عرض چهار متر و کمتر محاسبه گردد. ضمناً در ساختمان‌های اداری بیش از چهار طبقه (بدون احتساب زیر زمین و پیلوت) از طبقات پنجم به بالا به ازای هر طبقه بالاتر دو درصد و حداکثر بیست درصد ارزش‌های تعیین شده در جدول به آن اضافه شود.

12- ارزش اجاره املاکی که به امور آموزشی، ورزشی و بهداشتی اختصاص یافته با کسر سی درصد ارزش‌های تعیین شده در جدول محاسبه شود.

13- ارزش اجاره املاکی که به امور صنعتی، انبار و پارکینگ عمومی مسقف اختصاص یافته با کسر بیست درصد ارزش‌های تعیین شده در جدول محاسبه شود. (پارکینگ‌های عمومی غیر مسقف بر مبنای ارزش‌های تعیین شده به ازای هر متر مربع عرصه و با کسر بیست درصد ارزش‌های مذکور محاسبه شود)

14- ارزش اجاره املاکی که به امور دام‌پروری، دامداری، پرورش ماهی و طیور اختصاص یافته از مأخذ بیست درصد ارزش‌های تعیین شده محاسبه گردد.

15- ارزش اجاره زمین‌های کشاورزی از مأخذ یک درصد و ارزش اجاره باغات از مأخذ دو درصد ارزش‌های تعیین شده در جدول بابت هر متر مربع عرصه آن‌ها محاسبه گردد.

16- در تمام موارد فوق مجموع کاهش ارزش‌های تعیین شده برای هر ملک، فارغ از میزان افزایش موردی آن از شصت درصد ارزش‌های تعیین شده بیشتر نخواهد بود.

17- ارزش‌های اجاره تعیین شده در جدول به طور متوسط برای هر بلوک مجموعه ارزش معاملاتی املاک تهران در نظر گرفته شده و مربوط به هر متر مربع زیر بنای مفید در هر ماه می‌باشد.

بالکن، تراس و نورگیرهای غیر مسقف یا با شیشه‌ای و مشاعات ساختمان و پارکینگ و انباری‌های غیر مسکونی خارج از آپارتمان جزء زیر بنای مفید منظور نخواهد شد.