رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری موضوع دادنامه شماره 615

شماره:4530/210

تاریخ:1390/02/27

پیوست:دارد

 

 

 

شماره دادنامه:615

تاریخ:1389/12/23

کلاسه پرونده:88/746

مرجع رسیدگی:هیات عمومی دیوان عدالت اداری

شاکی:آقای محمد مهدی ناظمیان.

موضوع شکایت و خواسته:ابطال بند (ز) بخشنامه شماره 13530 مورخ 1384/07/27 سازمان امور مالیاتی کشور.

کردشگار:شاکی به طور خلاصه اعلام داشته، سازمان امور مالیاتی در بند (ز) بخشنامه شماره 13530 مورخ 1384/07/27، بر خلاف حکم مقرر در بند (ز) تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم درآمد هر شخص ناشی از اجاره بها در تهران 150 مترمربع و در شهرستان ها 200 مترمربع از پرداخت مالیات معاف می‌باشد را به کل کشور با فرمول متجانس تعمیم داده،در حالی که اولا: در بخشنامه شماره 3256-211 مورخ 1382/05/26 این سازمان قید گردیده، مالک مجاز است به انتخاب خود یک واحد را انتخاب و در متراژ مجاز از معافیت استفاده نماید.

ثانیا: قانونگذار به منظور تشویق مالکین جهت واگذاری املاک خود به اجازه،یک معافیت در تهران و یک معافیت هم در یکی از شهرستان ها به متراژ مشخص پیش بینی کرده که بخشنامه مذکور برای استفاده از معافیت محدودیت ایجاد شده نموده و دادنامه شماره 209 مورخ 1385/04/11 هیات عمومی دیوان عدالت اداری در تایید مراتب می‌باشد لذا از هیات عمومی دیوان عدالت اداری ابطال بخشنامه را به لحاظ مخالفت آن با تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم، خواستار گردیده است.

مشتکی عنه در لایحه دفاعیه شماره 5195/212/ص مورخ 1389/05/19 اشعار داشته است که: با دقت نظر به مفاد تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم در میابیم که معافیت حاصله از تبصره، صرفا قایم به شخص است که از جمع املاک خود که به اجازه واگذار می‌نماید از یک مـعافیت برخـوردار می‌شود.لذا در شرایطی که شخص دارای املاکی در تهران و شهرستان می‌باشد راهی غیر از متجانس نمودن آن‌ها برای اعـمال معـافیـت تبـصره مذکور وجود ندارد و دادنامه شماره 209 مورخ 1385/04/11 مورد اشاره شاکی هم حاکی است که مودی از یک منبع مالیاتی نمی تواند چندبار معافیت استفاده نماید.همچنین معافیت مذکور در جهت حل مسایل و مشکلات اجتماعی و در خصوص مسکن و اجاره مـسـکن و جـذب سـرمـایـه گذاری ها در امر مسکن و نیز سایر اهداف دولت محترم در این خصوص تدوین گردیده است و عادلانه نیست که شخصی مالک یک واحد مسـکونی در تهران و یـک واحـد دیگـر در یـکی از شـهرسـتان ها باشـد و بتوانـد از 350 متر مربع معافیت مذکور استفاده نماید لیـکن مـالک 10 واحـد مـسکونی در تـهران که همگی آن‌ها نیز جهت سکونت اجاره داده شده است فقط بتواند از 150 متر مربع معافیت مذکور استفاده نماید. بند (ز) بخشنامه شماره 13530 مورخ 1384/07/27 صرفا در مقام تبیین معافیت تبصره 11ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی مصوب 1380/11/27 بر آمده و مدلول حکم قسمت اخیر تبصره 11 ماده 53 قانون اخیرالذکر حاکی از این است که 200 متر بنای اجاری در شهرستان ها معادل 150 متر بنای اجاری در تهران می‌باشد که این امر در قالب تمثیل در بند (ز)بخشنامه موصوف متبلور گردیده،بدین ترتیب چنانچه شخصی 300 متر بنای اجاری در شهرستان داشته باشد معادل این است که 225 متر بنای اجاری در تهران دارد.

هیات عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ فوق با حضور روسا،مستشاران و دادرسان علی‌البدل شعب دیوان تشکیل و پس از بحث و بررسی و انجام مشاوره با اکثریت آرا به شرح آتی مبادرت به صدور رای می‌نماید.

 

نظر به اینکه مطابق تبصره 11 ماده 53 « قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1380/11/27» درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع 150 متر مربع زیر بنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع 200 متر مربع زیر بنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف بوده ولی سازمان امور مالیاتی کشور بر خلاف حکم مقنن و با استفاده از فرمول متجانس در بند (ز) بخشنامه شماره 13530 مورخ 1384/07/27،موجب محدودیت در استفاده از مزایای مندرج در قانون فوق‌الذکر را برای اشخاصی که شرایط بهره مندی از آن را در تهران و سایر نقاط کشور دارا بوده اند فراهم آورده است. بنابراین بند (ز) بخشنامه معترض عنه خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات  بوده و مستندا به بند 1 ماده 19 و ماده 42 قانون دیوان عدالت اداری ابطال می‌گردد.

 

 

شماره :13530

تاریخ : 1384/07/27

پیوست:

اداره کل امور مالیاتی استان 

شورای عالی مالیاتی

اداره کل امور مالیاتی 

دفتر فنی مالیاتی

دفتر طراحی سیستم ها و روش ها 

هیات عالی انتظامی مالیاتی

دبیرخانه هیاتهای موضوع ماده 251 مکرر

دادستانی انتظامی مالیاتی

سازمان حسابرسی 

جامعه حسابداران رسمی ایران

 

 

پیرو بخشنامه شماره 11823 مورخ 1384/06/30 مربوط به فصل مالیات بر ارث ، اینک بخشنامه راجع به فصل مالیات بردرآمد املاک قانون مالیات‌های مستقیم به ضمیمه ابلاغ می‌گردد. لازم است ماموران و مراجع عضو سازمان بلحاظ ضرورت اجرای صحیح احکام فصل مذکور ، مفاد بخشنامه را دقیقا“ رعایت و ضمنا“ مدیران و روسای مریوط از حیث ابلاغ و نظارت و بازرسی در جهت حسن اجرای آن ، مطابق مقررات مندرج در بخشنامه نخست عمل نمایند.

 

 

 

                                                         

 

 نظر به برخی ابهامات موجود در فصل مالیات بردرآمد املاک که گویا سبب اعمال رویه‌های مختلفی نسبت به پرونده‌های مالیاتی گردیده و بمنظور ایجاد هماهنگی بین تمامی واحدهای تابعه و کاهش اختلافات بین مودیان محترم و سازمان متبوع نکات زیررا یادآوری و مقرر می‌دارد ماموران و مراجع مالیاتی در رسیدگی‌های خود حسب مورد مطابق مفاد این بخشنامه عمل نمایند .

 

الف -در مورد اجاره املاک مورد وقف و حبس :

در اینخصوص بدوا لازم است ماموران مالیاتی نسبت به مفاهیم وقف و حبس آشنایی کامل داشته باشند .

طبق ماده 40 قانون مدنی حق انتفاع عبارت از حقی است که بموجب آن شخص می‌تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد،استفاده کند .

حق انتفاع بمعنی خاص را حبس نیز می‌گویند،بعبارت دیگر وقتی حق انتفاع مال متعلق به شخصی و عین مال متعلق به شخصی یا نهادی دیگر است گفته می‌شود که آن مال مورد حبس است خصوصیت حق انتفاع مجانی بودن آن است ، بهمین دلیل چون بهره بردار بصورت مجانی از مال بهره مند گردد ، حسب مورد مشمول مالیات بردرآمد اتفاقی شناخته می‌شود حسب استنباط از احکام فصل دوم از باب دوم قانون مدنی حق انتفاع با در نظرگرفتن مفهوم حبس ،بر پنج قسم است که شامل حبس مطلق ،حبس موید ، عمری ، رقبی سکنی می باشدبرابر ماده 44 قانون مدنی ، در صورتیکه مالک برای حق انتفاع مدتی تعیین نکرده باشد ، حبس مطلق(تا فوت مالک ) خواهد بود .

حبس موبد مانند وقف است که تا عین باقی است ، منافع آن متعلق به منتفع خواهد بود .

طبق ماده 55 قانن مدنی ، وقف عبارتست از((حبس عین مال و تسبیل منافع آن))

طبق ماده 41 قانون مدنی ((عمری حق انتفاعی است که بموجب عقدی از طرف مالک برای شخص بمدت عمر خود با عمر منتفع و یا عمر شخص ثالثی برقرار شده باشد))

طبق ماده 42 قانون مدنی ((رقبی حق انتفاعی است که از طرف مالک برای مدت معینی برقرار می‌گردد)) .

طبق ماده 43 قانون مدنی ((اگر حق انتفاع عبارت از سکونت در مسکن باشد ، سکنی یا حق سکنی نامیده می‌شود و این حق ممکن است بطریق عمری یا بطریق رقبی برقرار شود)).

ضمن توصیه به یکایک ماموران و مسیولین امور مالیاتی به مطالعه دقیق مواد 29 تا 108 قانون مدنی براتی آشنایی بیشتر یا حقوق مربوط به املاک، موارد ذیل را متذکر می‌گردد :

 

الف :1- منظور از اجاره دست اول املاک مورد وقف مذکور در متن ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم عبارت از آن است که ملک مورد وقف خاص باشد ، مال‌الاجاره عینا“ برابر صدر ماده 53 مشمول مالیات خواهد بود و در صورتیکه موضوع وقف عام بوده و ضمنا از مصادیق بندهای ((الف)) و ((ح)) ماده 139 قانون مالیات‌های مستقیم نباشد نیز بهمان طریق مشمول مالیات شناخته خواهد شد .

 

الف-2- منظور از اجاره دست اول املاک مورد حبس مذکور در متن ماده 53 آنست که ملک وسیله صاحب حق (حق انتفاع) به اجاره واگذار شود. در اینگونه موارد عین ملک متعلق به دیگری است و در نتیجه هزینه استهلاک ظاهرا“ به مالک عین تحمیل می‌شود ، معهذا بدلیل حکم صریح مندرج در ماده 53 ، در اجاره دست اول املاک مورد حبس نیز می‌بایستی در احتساب درآمد مشمول مالیالت معادل بیست و پنج درصد مال‌الاجاره از کل مال‌الاجاره مزبور کسر گردد.

 

الف-3- چنانچه مالکیت اعیان مستحدثه در ملک مورد وقف یا حبس متعلق به مستاجر بوده و اعیان مذکور وسیله او به اجاره واگذار گردد، مستاجر مزبور نیز برابر صدر مال‌الاجاره پرداختی بابت عرصه وفق تبصره 7 ماده 53 از مال‌الاجاره دریافتی کسر خواهد شد.

 

الف-4- توجه شود که منظور از حکم ماده 53 در خصوص اجاره دست اول املاک مورد وقف یا حبس آن نیست که اجاره دست دوم اینگونه املاک مشمول مالیات نبوده یا مشمول قاعده خاصی می‌باشد ، بلکه اگر مستاجرین آن املاک نیز عین مستاجره را به دیگری واگذار و مبلغی بیش از مال‌الاجاره پرداختی دریافت نمایند ، مابه‌التفاوت برابر قسمت اخیر ماده 53 مشمول مالیات خواهد بود .

 

الف- 5- در موارد حبس ( وقف یا انواع دیگر واگذاری حق انتفاع ) چنانچه موقوف علیهم یا دیگر صاحبان حق انتفاع خود مستقیما“ از ملک استفاده نمایند ، نسبت به ارزش سالانه منافع ملک حسب مورد طبق مواد 123 و 126 قانون مالیات‌های مستقیم مشمول تسلیمی اظهارنامه و پرداخت مالیات خواهند بود ، اما در مواردیکه مالک با انتقال عین ، منافع ملک را بصورت عمری یا رقبی برای خود حفظ می‌نماید ، اگر از ملک شخصا (( بهره‌برداری)) کند ، چون در حقیقت نفع خاصی از سوی دیگران عاید او نشده ، مشمول پرداخت مالیات نمی باشد

 

طبق نص صریح قسمت اخیر ماده 53 ، هرگاه موجر مالک نباشد ، درآمد مشمول مالیات وی عبارتست از  مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره ، بنابراین باید توجه داشت که در این قبیل موارد تقویم مال‌الاجاره توسط ماموران مالیاتی یا ملاک قراردادن ارزش اجاری تقویمی توسط کمیسیون تقویم املاک منتفی است و ادارات امور مالیاتی مکلفند مبالغ واقعی دریافتی و پرداختی را بر اساس تحقیقات لازم (در صورت عدم ارایه اسناد رسمی) مشخص نمایند.

 

طبق قسمت اخیر متن ماده 53 ، حکم این ماده در مورد خانه‌های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آن‌ها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود جاری نخواهد بود .

حکم یاد شده در اصل مشعــــر بر این است که در احتساب درآمدها و هزینه‌های مربوط به خانه‌های سازمانی،در صورت قبول دفاتر،اقلام مندرج در دفاتر باید ملاک عمل قرار گیرد و در اینصورت استهلاک مالک نیز حسب مورد بر اساس جدول موضوع ماده 151 قانون مالیات‌های مستقیم منظور خواهد شد.

 

طبق این تبصره املاکی که مجانا در اختیار سازمان ها و موسسات موضوع ماده 2 این قانون قرار می‌گیرد ، غیراجاری تلقی می‌شود . حکم تبصره مورد بحث این توهم را ایجاد نموده است که واگذاری املاک بطور مجانی به سایرین اجاری تلقی خواهد شد . در این باره یادآور می‌شود که در وهله اول باید اصل را برآن قرارداد که کسی ملک خود را مجانا“ در اختیار غیر نمی گذاردو با این ترتیب در بادی امرآنرا اجاری تلقی و در مقام مطالبه مالیات برآمد ، اما با وجود این اگر در موارد استثنایی حسب اقرار طرفین ( صاحب ملک و شخص  منتفع ) و یا بر اساس اطلاعات و مدارک متقن معلوم گردید که واگذاری بصورت مجانی بوده ، در آنصورت موضوع از حیطه مالیات بردرآمد املاک خارج و بعنوان واگذاری حق انتفاع مشمول فصل بردرآمد اتفاقی ( ماده 123 ) بوده و مالیات بابت منفعت ملک به ساکن ملک ( بلحاظ استفاده مجانی ) تعلق خواهد گرفت .

 

مستاجرین موضوع این تبصره مکلفند موقع پرداخت مال‌الاجاره هر مدت از سال ، مالیات متعلق را در صورتیکه موجر شخص حقیقی باشد ، بر مبنای مال‌الاجاره سالانه پس از کسر 25% آن به نرخ ماده 131 محاسبه و با تسهیم مالیات سالانه ، مالیات نسبت به مدت مزبور را تعیین و بعنوان مالیات علی‌الحساب از مال‌الاجاره پرداختی کسر و ظرف ده روز به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آنرا به موجر تسلیم نمایند و اگر موجر نیز شخص حقوقی باشد ، مستاجر مربوط بایستی در هر بار سه چهارم مال‌الاجاره پرداختی را محاسبه و بیست و پنج درصد(نرخ موضوع ماده 105) آنرا بعنوان مالیات علی‌الحساب شخص حقوقی (موجر) از پرداختی به موجر کسر و پس از پرداخت به حساب مالیاتی اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک ظرف ده روز ، رسید آنرا به موجر تسلیم کند.

 

این تبصره متضمن دو نکته مبهم می‌باشد ، یکی راجع به موعد پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی و دیگری چگونگی اقدام در مورد خریدارانی است که مجددا“ بلحاظ فقد سند رسمی ملک را با تنظیم مبایعه نامه عادی منتقل می‌نمایند .

درخصوص موعد پرداخت مالیات توسط شرکت سازنده مسکن،چنانچه با توجه به محل وقوع ملک و عرف محل، معامله املاک بصورت عادی در آن محل رایج باشد ، شرکت مکلف است وفق ماده 80 قانون مالیات‌های مستقیم ظرف سی روز با تسلیم اظهارنامه مالیات متعلق را بپردازد(تبصره ماده 110 رفع این تکلیف خاص نمی باشد ) و اگر مسکن مورد انتقال واجد وصف فوق نباشد ، بایستی هماهنگ با قواعد کلی ماده 187 که مشعر بر ضرورت پرداخت مالیات قبل از انتقال می‌باشد ، عمل نمود ، با ابن ترتیب که مالیات باید در روز تنظیم قرارداد و یا روز بعد و اگر روزهای مزبور مصادف با تعطیلات رسمی باشد ، در اولین روز اداری بعد از ایام تعطیل پرداخت گردد. بدیهی است با عنایت به شرط مصرح در تبصره 10 مورد بحث،عدم پرداخت مالیات متعلق در مواعد مذکور و یا کسر پرداخت و یا حسب مورد عدم تسلیم اظهارنامه در مواعد مذکور موجب تعلق جرایم مقرر در فصل تشویقات و جرایم مالیاتی خواهد بود .

درباره خریداران اینگونه واحدهای مسکونی نیز که مبادرت به انتقال ملک با سند عادی به دیگری می‌نمایند، مادام که سند رسمی بابت هر واحد تنظیم نشده باشد ،بهمان ترتیب  فوق‌الذکر و با همان شرایط رفتار خواهد شد . ضمنا چنانچه این خریداران ملک را به اجاره واگذار کنند ، مطالبه مالیات بر درآمد اجاره از آن‌ها نیز تابع مقررات مربوط به مالکین ملک خواهد بود.

 

باعنایت به مسایل و ابهامات مشهود در قسمت اخیر این تبصره ، نکات زیر را متذکر می‌گردد :

- معافیت مربوط به 150 متر مربع یا 200 متر مربع فقط نسبت به واحدهای مسکونی تعلق می‌گیرد که هم بایستی کاربری ملک مسکونی بوده و هم در عمل برای سکونت ازآن استفاده شود و گرنه مشمول این معافیت نخواهد بود .

- در احـتساب مـیزان مـعافیـت مـوضـوع این تبصره بایستی مال‌الاجاره را به نسبت 150 متر مربع یا حسب مورد 200 متر مربع محاسبه نمود، بعـنوان مـثال اگـر یـک واحـد مـسکونی بمساحت زیر بنای مفید 200 متر مربع در تهران به اجاره واگذار و مال‌الاجاره آن 000ر000ر72 ریال در سال باشد ، 000ر000ر54 ریال از مال‌الاجاره معاف و 000ر000ر18 ریال آن پس از کسر 25% بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک مشمول مالیات خواهد شد . چنانچه واحدهای مختلف متعلق به یک شخص در نقاط مختلف واقع شده باشد ، جمع مال‌الاجاره تمامی آن واحدها بابت مساحت آن‌ها منظور و بطریق یاد شده در تهران به نسبت 150 متر مربع و در سایر نقاط به نسبت 200 متر مربع از جمع مال‌الاجاره یاد شده در تهران به نسبت 200 متر مربع از جمع مال‌الاجاره بعنوان معافیت می‌گردد . اگر یک یا چند واحد مسکونی در تهران و یک یا چند واحد دیگر در سایر نقاط کشور واقع شده باشد ، لازم است در محاسبه آن‌ها را متجانس نماییم ، بشرح مثال زیر :

واحد مسکونی اجاری در تهران بمساحت 100 متر مربع  با مال‌الاجاره سالانه           000ر000ر20 ریال 

واحد مسکونی اجرای در مشهد بمساحت 300 متر مربع با مال‌الاجاره سالانه           000ر000ر84 ریال

                                            متر مربع در تهران                              متر مربع در سایر نقاط

                                                       150                     معادل                             300

225=300                                                                        x                                  x

 

متر مربه به ماخذ تهران              325=100+225

104,000,000    =20,000,000+84,000,000=جمع مال‌الاجاره سالانه

 

104,000,000                             325

48,000,000=150                                                  x                                          x 

معافیت سالانه

ریال

درآمد مشمول مالیات         42,000,000=75%× (48,000,000-104,000,000)

 

- زیـربنـای مـفید هـر واحد اگر در سند رسمی قید شده باشد ، معادل همان مساحت مندرج در سند منظور می‌شود، در غیر اینصورت و در مواردی که زیـر بنا بـا اندازه گیری وسـیله مـاموران مـالیاتـی تعـیین مـی گردد ، تـوجه شود که ملحقاتی مانند پارکینگ اتومبیل،گلخانه ،استخر، آب انبار، مـحل نصـب تاسـیسات ، راه پـله و نورگیرهای مسقف یا با سقف شیشه ای ، انبـاری و زیر زمیـن غیر مسکونی جز زیر بـنای مفید محسوب نمی شود .

-دراستفاده از تسهیلات موضوع این تبصره ، ادارات امور مالیاتی موظفند از مودی تعهد مبنی بر نداشتن واحد مسکونی دیگر ( بغیراز واحدهای معرفی شده ) اخذ و مشخصات کامل ملک یا املاک اجرای معرفی شده را به دفتراطلاعات مالیاتی ارسال دارند و این دفتر ملزم است در صورت مشاهده خلاف موضوع را سریعا“ جهت مطالبه مالیات متعلق به اداره امور مالیاتی ذیربط اعلام نماید .

 

طبق این تبصره از ابتدای سال 1382 ارزش اجاری املاک باید توسط کمیسیون تقویم املاک بر اساس هر متر مربع تعیین گردد . توجه داشته باشند که این تبصره صرفا“ جنبه جایگزینی تبصره 1 ماده 54 از ابتدای سال 1382 را داراست ، باین معنی که فقط در شرایط می‌توان ارزش تقویمی کمیسیون مزبور را ملاک عمل قرارداد . علاوه برآن در خصوص تبصره مزبور پاسخ به چند مسیله دیگر ضروری است :

الف– با عنایت به متن ماده 54 اگر بعدا“ اسناد و مدارک مثبته بدست آید که معلوم شود اجاره ملک پبش از مبلغی است که ماخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته ، مالیات مابه‌التفاوت طبق مقررات قانون مطالبه خواهد بود.

ب- چـنانـچه مـودی نـسبت بـه مـال الاجـاره تـقویمی که ماخذ مطالبه مالیات قرار گرفته ، معترض باشد ، اعتراض او قابل رسیدگی در مراجع ذیربط می‌باشد .

ج – اشخاص موضوع تبصره 9 ماده 53 در کسر مالیات‌های تکلیفی فقط باید مبلغ پرداختی خود بابت مال‌الاجاره را ماخذ قرار دهند و مال‌الاجاره تقویمی کمیسیون موضوع ماده 64 در این باره ملاک عمل نخواهد بود ، همچنین اگر ملک بصورت رهن تصرف ( بدون دریافت مال‌الاجاره ) واگذار شده باشد ، کسرو پرداخت مالیات بتبع عدم پرداخت مال‌الاجاره منتفی می‌باشد

د- اگر موجر یا مستاجر موسسات و شرکت‌های دولتی و یا شهرداری ها باشند ، قرارداد منعقده بابت اجاره ملک از لحاظ مالیاتی در حکم سند اجاره رسمی بوده و مال‌الاجاره مندرج در آن قرارداد ملاک عمل خواهد بود .

 

 الف – با توجه به صراحت این ماده پرداختی مودی اعم از آنکه بموجب سند رسمی صورت گیرد و یا قرارداد عادی ، مورد قبول بوده و مبالغ مندرج در همین مدارک بشرط احراز واقعیست قابل کسر از مال‌الاجاره دریافتی خواهد بود ، اما درباره ملک واگذاری متعلق به خود مودی ، در صورت عدم ارایه سند رسمی ، ارزش تقویمی وفق تبصره 2 ماده 54 ماخذ محاسبه قرار خواهد گرفت .

ب- حکم ماده 55 بهیچوجه املاک غیر مسکونی را شامل نمی شود ، اما چنانچه خانه یا اپارتمان واگذاری مودی بعد از عقد اجاره توسط مستاجر بدون توافق و دخالت موجر بعنوان محل کسب و کار و غیره مورد استفاده واقع شود ، این امر موجب تضییع حق مودی موصوف از حیث لزوم کسر اجاره پرداختی از دریافتی نخواهد بود.

 

الف – درآمد مندرج در این ماده هر نوع درآمد اعم از مشمول یا غیر مشمول مالیات را شامل می‌شود ، بنابراین مالک ملک استجاری چنانچه از منابعی مانند کشاورزی یا از محل واگذاری املاک مشمول تبصره 11 ماده 53 این قانون نیز کسب درآمد نماید ، نمی تواند از معافیت موضوع57 برخوردار شود ، مگرآنکه درآمدهای حاصله کمتر از حد معافیت موضوع ماده 84 باشد که در اینصورت مقررات تبصره 2 ماده 57 در حق او اعمال خواهد شد .

ب- چون در ماده 57 موعدی برای تسلیم اظهارنامه مخصوص این ماده معین نشده ، مودی در هر مرحله از مراحل تشخیص و حل اختلاف و وصول و اجرا می‌تواند با تسلیم اظهارنامه مذکور تقاضای اعطای تسهیلات موضوع این ماده را بنماید و واحدهای مالیاتی مادام که خلاف اظهارات مودی ثابت نشده ، ملزم به قبول مندرجات اظهارنامه تسلیمی می‌باشند ، ضمنا“ در مواردی که مودی نیاز به اخذ گواهی انجام معامله داشته باشد، نبایستی صدورآنرا موکول به اخذ تاییدیه از اداره امور مالیاتی محل سکونت او بنمایند.

 

الف – طبق نص صریح ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم دریافتی مالک یا صاحب حق بابت حق واگذاری محل مشمول مالیات می‌باشد ، بنابراین در مواردی که بابت واگذاری محل کسب و کار یا تجارت وجهی دریافت نمی شود،باید موضوع واگذاری دقیقا“ مورد بررسی واقع و با توجه به وضعیت خاص عقد فی مابین اقدام لازم معمول گردد. اگر فی‌المثل بنا به جهات مربوط به عرف محل یا عقاید مذهبی متعاملین دریافت حق واگذاری محل موضوعیت نداشته باشد، ویا از آنجا که میزان مال‌الاجاره با مبلغ حق واگذاری محل دریافتی نسبت معکوس دارد،چنانچه در مقابل عدم دریافت حق واگذاری محل ، مال‌الاجاره بیشتری نسبت به املاک مشابه بین طرفین تعیین شده باشد ، در اینصورت نیز مطالبه مالیات منتفی خواهد بود .

ب- برخلاف تصور برخی ماموران مالیاتی ، منظور از ((موقعیت تجاری )) مذکور در تبصره 2 ماده 59 آن نیست که زمین‌های واقع در منطقه تجاری در صورت انتقال مشمول مالیات حق واگذاری محل بشود . لذا متذکر می‌گردد مادام که ملک بصورت زمین بوده و فعالیت تجاری و یا کسب و کاری در آن صورت نگیرد ، در موارد انتقال قطعی مشمول مالیات حق واگذاری محل نخواهد بود .

 ج- در موارد به اصطلاح پیش فروش مغازه یا محل کسب و تجارت ، مبدا مرور زمان مالیاتی تاریخ تنظیم سندرسمی و در صورت عدم تنظیم سند رسمی – سی روز پس از تاریخ تحویل و تصرف توسط انتقال گیرنده می‌باشد .

 

- منظور ازنقل و انتقال قطعی املاک به صورتی غیر از عقد بیع ، عقودی از قبیل صلح ، هبه و معاوضه می‌باشد . چنانچه صلح و هبه بصورت معوض باشد ، انتقال دهنده ملک برابر ماده 59 مشمول مالیات خواهد بود و اگر بطور بلاعوض باشد ، انتقال گیرنده مشمول مالیات بردرآمد اتفاقی طبق مقررات فصل ششم باب سوم قانون مالیات‌های مستقیم شناخته می‌شود .

یادآوری می‌نماید که قید مال الصلح تقریبا“ بی ارزش ( مانند یک سیر نبات یا یک سیر نمک که بنا به شیوه‌های مرسوم بمنظور تکمیل ارکان معامله در اسناد قید می‌شود ) در اسناد بمنزله پرداخت عوض نبوده و اینگونه عقود بعنوان بلاعوض تلقی خواهد شد .

نکته قابل توجه دیگر در اینخصوص آنکه ، انتقال ملک به بانک ها صرفا“ بمنظور اخذ تسهیلات بانکی در اجرای مقررات قانون عملیات بانکی بدون ربا نبایستی موجب تعلق مالیات مضاعف گردد ، لذا در مواردیکه ضمن معامله بین طرفین ، بانک نیز بقصد اعطا تسهیلات وارد معامله شده و بجای انتقال گیرنده واقعی سند انتقال بنام بانک صادر می‌گردد ، فقط یک فقره مالیات از انتقال دهنده اخذ و بعد از آن موقع تنظیم یا تسجیل سند بنام انتقال گیرنده واقعی مالیات دیگری مطالبه نخواهد شد.

 

بطورکلی طبق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 ( و اصلاحات و الحاقات آن ) دولت فقط شخصی را که ملک در دفتر املاک به اسم او ثبت شده و یا به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه از مالک رسمی ارثا“ به او رسیده باشد ، مالک خواهد شناخت .

با توجه به ماده 22 مزبور و نیز با عنایت به ماده 47 قانون یاد شده ، در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود باشد ، از لحاظ مالیاتی هم که مجری مقررات آن دولت است ، فقط انتقال املاک بشرح فوق‌الذکر دارای رسمیت بوده و گرنه واگذاری به غیر بودن تنظیم سند رسمی از حیث مالیاتی جنبه اجاره خواهد داشت. با وجود این بنا به نص صریح ماده 74 قانون مالیات‌های مستقیم در مواردیکه ملک حسب عرف محل مورد معامله قطعی واقع شود ، در صورت احراز واقعیت ، موضوع انتقال قطعی آن قابل قبول خواهد بود ، لیکن انتقال عادی سایراملاک وفق مواد 22 و 47 مزبور از نظر دولت ( از جمله سازمان امور مالیاتی کشور ) در حکم انتقال قطعی نمی باشد ، هر چند در این حالت نیز اعتراض مودیان وفق قسمت اخیر ماده 229 قانون مالیات‌های مستقیم قابل رسیدگی در هیاتهای حل اختلاف مالیاتی خواهد بود .

 

الف – تاریخ صدور گواهی پایان کار مذکور در این ماده مترادف و مصادف با تاریخ پایان کار ساختمان بکار رفته است ، بنابراین در مواردیکه حسب قراین و شواهد و مدارک متقن معلوم شود گواهی پس از گذشت مدت زمانی از تاریخ خاتمه کار صادر گردیده ، تاریخ واقعی پایان کار ساختمانی مبدا محاسبه دو سال مقرر در ماده 77خواهد بود .

ب- برخلاف نظریه اعلامی طبق بخشنامه شماره 7238/64085-211 مورخ 1381/11/14 ، انتقال واحدهای در حال ساخت و ناتمام به نسبت پیشرفت کار ساختمانی ، مشمول مالیات موضوع این ماده خواهد بود ، بدیهی است پس از تکمیل و واگذاری توسط اشخاص بعدی ، فقط نسبت به میزان تکمیلی تعلق خواهد گرفت.

تشکیل واحدهای خاص مالیاتی (بر حسب منابع)،منابع مختلف مربوط به ملک مانند مشاغل و حق واگذاری محل به واحد یا واحدهای دیگری محول شده باشد ، واحد محل وقوع ملک ملزم است در اولین روز مراجعه مودی مراتب را از واحدهای دیگر استعلام و واحدهای اخیر نیز مکلفند صدور پاسخ استعلام را در اولویت قرارداده پس از بررسی و وصول مطالبات احتمالی فورا“ نتیجه را به واحد نخست اعلام دارند

ب- در موارد مقتضی ارسال مستقیم گواهی انجام معامله به دفتر اسناد رسمی بلااشکال است و گرنه بایستی به مودی ( انتقال دهنده ملک یا حقوق مربوط آن ) و یا وکیل و یا نماینده قانونی او تحویل داده شود و یا حسب نظر و اعلام مراجع قضایی به شخص معرفی شده از طرف آن مراجع تحویل داده شود ، ضمنا“ در خصوص تعلق ملک به دو نفر یا بیشتر ، تحویل به احد از شرکا و در مورد اشخاص حقوقی تحویل به مدیر مسول و یا شخص معرفی شده از طرف مسیولین صلاحیتدار شخص حقوقی بلامانع است .

ج- تقاضانامه یا استعلام راجع به صدور گواهی انجام معامله بمحض وصول به واحد مالیات ذیربط باید در دفتر ثبت و شماره آن عندالاقتضا به ذینفع ارایه گردد وگرنه جز تخلفات انتظامی محسوب خواهد شد .

د- توجه داشته باشند که حسب مقررات ماده 187 وصول بدهی‌های مالیاتی مودی مربوط به مورد معامله برای صدور گواهی جهت معامله همان مورد کافی خواهد بود و در اینصورت نبایستی صدور گواهی در گرو تسویه سایر بدهی‌های مودی باشد ، همچنین اگر راجع به مورد معامله ، سایر اشخاص بدهکار باشند . واحدهای مالیاتی مجاز نیستند  صدور گواهی را موکول به تسویه حساب دیگران بنمایند ، فی‌المثل چنانچه حق واگذاری یک باب مغازه چند بار بصورت عــــادی منتقل شده و اکنون موجر قصد تنظیم سند رسمی معامله با آخرین خریدار را دارد ، نمی توان پرداخت مالیات حق واگذاری متعلق به خریداران و فروشندگان قبلی را که داخل در معامله اخیر نیستند ، به عهده متعاملین فعلی قرار داد ، مگر آنکه بطور مستند تعهد پرداخت مالیات ها را نموده باشند

هـ – در مورد صدور وقفنامه ، استعلام دفاتر اسناد رسمی و صدور گواهی وفق ماده 187ضرورت اخذ بدهی‌های احتمالی گذشته مربوط به ملک مورد وقف لازم است ، اما تنظیم سند وقف اعم از آنکه موضوع وقف عام یا خاص باشد ، بهیچ وجه مشمول پرداخت مالیات نمی باشد

و – صدور گواهی انجام معامله در خصوص تمامی املاک اعم از آنکه متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی عمومی دولتی و غیردولتی و یا وقفی و غیرآن باشد ضروری است ، منتهی در صورتی که بسبب این تعلقات معافیت مالیاتی مطرح باشد ، گواهی مذکور طبعا“ بدون اخذ مالیات صادرخواهد شد . در مورد ادارات امور مالیاتی صلاحیتدار برای صدور گواهی انجام معامله املاک متعلق به بانک ها و سایر اشخاص حقوقی اعم از شرکت ها و موسسات و نهادهای عمومی یا خصوصی متذکر می‌گردد که اگر ملک مورد بحث در شهریا بخش یا روستای اقامتگاه قانونی شخص حقوقی واقع شده و در آن شهر یا بخش یا روستا واحد مالیاتی خاص اشخاص حقوقی وجود داشته باشد ، واحد مالیاتی مذکور با رعایت مقررات مربوط صالح برای صدور گواهی انجام معامله خواهد بود و چنانچه محل وقوع ملک شهر یا بخش یا روستای دیگری غیر از اقامتگاه قانونی شخص حقوقی باشد ، اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تکلیف صدور این گواهی را  عهده دار بوده و موظف است با وصول مالیات مربوط به معامله گواهی یاد شده را صادر و رونوشت آنرا طی اطلاعیه‌ای حسب مورد به ضمیمه تصویر قبض پرداخت مالیات به اداره امور مالیاتی رسیدگی کننده به پرونده عملکرد شخص حقوقی و یا اداره امور مالیاتی اقامتگاه شخص حقوقی جهت ضبط در پرونده اصلی ارسال دارد . ضمنا“ در موارد فک رهن موضوع تقاضا و صدور گواهی انجام معامله منتفی است

ز- سازمان مالی زمین و مسکن نیز ( که مورد سوال برخی واحدها بوده ) مشمول پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی امـــلاک و حسب مورد سایر درآمدهای احتمالی ناشی از املاک   می‌باشد ، اما در مورد اشخاص موضوع ماده 2 قانون مالیات‌های مستقیم باید توجه داشت که انتقال املاک و حق واگذاری محل و اجاره املاک جز فعالیت‌های اقتصادی موضوع تبصره 2 آن ماده نبوده ، لذا بابت موارد مذکور مالیاتی مطالبه و وصول نخواهد شد،لیکن اشخاص مزبور در صورت ساخت و فروش بناهای نوساز تا دو سال پس از خاتمه بنا ، مشمول مالیات معادل ده درصد ارزش معاملاتی اعیان واگذاری برابر مقررات ماده 77 خواهند بود .

در اینخصوص متذکر می‌گردد که مفاد تبصره 2 ماده 139 دایر بر معطوف نمودن احکام تبصره 2 ماده 2 به درآمد مشمول مالیات اشخاص موضوع آن ماده بمعنی معافیت مالیات بردرآمد املاک همه اشخاص موضوع ماده 139 نمی باشد ، بلکه معافیت احتمالی هر یک را صرفا“ در قالب احکام همان ماده ( 139 ) بایستی جستجو نمود .

ح -در مواردی که ملک توام با حق واگذاری محل بطور قطعی انتقال می‌یابد ، اگر طبق مدارک مستدل ارزش حق واگذاری در محل بصورت منفک بین طرفین معامله مشخص گردیده و قرین واقعیت باشد ، مالیات نقل و انتقال قطعی به ماخذ ارزش معاملاتی و مالیات حق واگذاری محل ماخذ دریافتی طبق ماده 59 محاسبه و وصول و در صورتیکه بهای(( عرصه و اعیان )) و حق واگذاری محل تفکیک نشده و ثمن معامله بطور یکجا بین طرفین معین شده باشد ، واحدهای مالیاتی بایستی حسب شناختی که از محل و موقعیت ملک دارند ، بهای ملک را با فرض مسکونی بودن برآورده نموده آنگاه چنانچه مبلغ دریافتی از خریدار بیش از مبلغ برآوردی مذکور باشد ، مابه‌التفاوت را بعنوان حق واگذاری منظور و از آن ماخذ مالیات حق واگذاری محل را مطالبه کنند . در موارد معاوضه حق واگذاری دو محل نیز، بهای آن‌ها به ماخذ زمان معامله تقویم و بترتیب بهای هر یک ماخذ مالیات واگذارنده آن قرار خواهد گرفت .

آن بخش از مفاد بخشنامه‌هایی که بمناسبت اصلاحیه مصوب 1380/11/27 از ابتدای سال 1381 تاکنون بابت فصل مالیات بردرآمد املاک صادره گردیده و مغایر با مفاد این بخشنامه می‌باشد ، از تاریخ ابلاغ این بخشنامه ملغی و در خصوص آن بخش از احکام فصل مزبور که نسبت به احکام قبل از اصلاح تغییر نیافته و در بخشنامه حاضر نیز بحث خاصی راجع به آن بمیان نیامده ، آخرین بخشنامه‌های و دستورالعمل ها و همچنین آرا هیات عمومی شورای عالی مالیاتی صادره لغایت سال 1380 حسب مورد لازم‌الرعایه خواهد بود .