جناب آقای دکتر اکبرپور
رئیس محترم هیأتمدیره و مدیرعامل روزنامه رسمی کشور
به پیوست روگرفت نامه شماره 1000/24156/9000 مورخ 1404/08/28 منضم به ابلاغیه صادره از جانب معاون اول محترم قوه قضائیه در خصوص «اصلاح موادی از آئیننامه ماده (3) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» به انضمام تصویر آئیننامه مبحوثعنه مثبوت به شماره 100/16736/9000 مورخ 1403/07/21 به منظور ملاحظه و درج مراتب در روزنامه رسمی وفق مقررات مربوطه به حضورتان ارسال میگردد.
مسعود ستایشی
مدیرکل دبیرخانه قوه قضائیه
شماره: 1000/24156/9000
تاریخ: 1404/08/28
اصلاح موادی از آئیننامه ماده (3) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
الف - در ماده 8 عبارت «سقف حقالتحریر دفترخانه» حذف میشود.
ب - ماده 10 به شرح زیر اصلاح میشود:
ماده 10- طرفین پیشنویس قرارداد مکلفند حداکثر ظرف مدت پنج روز پس از درج پیشنویس قرارداد در سامانه، جهت انجام اقدامات لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. در این صورت، سردفتر ضمن ثبت حضور طرفین سند رسمی قرارداد را تنظیم و در سامانه ثبت میکند. در صورت عدم تأیید سردفتر مبنی بر مراجعه در مهلت مقرر، پیشنویس قرارداد از سامانه حذف و به طرفین اعلام میشود.
تبصره - قبل از انقضای این مهلت نیز، هر یک از طرفین پیشنویس قرارداد میتواند با مراجعه به سامانه یا دلال معاملات املاک که پیشنویس را در سامانه درج نموده است، نسبت به حذف پیشنویس قرارداد از سامانه اقدام نمایند. در این صورت نیز حذف پیشنویس، از طریق سامانه به طرفین اعلام میشود.
ج - ماده 13 به شرح زیر اصلاح میشود:
ماده 13- پیشنویس قرارداد قبل از ثبت در سامانه توسط سردفتر فاقد آثار حقوقی قرارداد است. دلالان معاملات املاک مکلفند این امر را به طرفین معامله تفهیم و از هرگونه وساطت برای تبادل عوضین یا پرداخت ثمن معامله امتناع نمایند. در غیر این صورت مشمول ضمانت اجرای ماده (11) قانون میشوند.
د - ماده 15 به شرح زیر اصلاح میشود:
فصل سوم - نحوه ثبت قراردادهای یکسان در سامانه
ماده 15- تصریح موارد زیر در قراردادهای یکسان الزامی است:
1. الزام طرفین به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی پس از ثبت قرارداد در سامانه، به منظور ادامه فرایند و رفع محدودیت موضوع بند (2) این ماده، حداکثر ظرف سه ماه از ثبت قرارداد در سامانه؛
2. ممنوعیت ثبت هرگونه عمل حقوقی موضوع ماده (1) قانون توسط منتقلالیه یا متعهدله تا زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی؛
3. تعریف ساز و کاری برای الزام تعیین تکلیف قرارداد در صورتی که ظرف شش ماه از موعد مقرر برای مراجعه به دفتر اسناد رسمی طرفین به دفتر اسناد رسمی مراجعه نکنند؛
4. امکان توافق طرفین برای در رهن قرار دادن موضوع معامله به نفع فروشنده تا ایفای تعهد خریدار دایر بر پرداخت کامل ثمن معامله و فک خودکار رهن با پرداخت کامل ثمن.
هـ - ماده 16 به شرح زیر اصلاح و یک تبصره به عنوان تبصره 3 به این ماده الحاق میشود:
ماده 16- در موارد زیر ثبت عمل حقوقی از طریق قراردادهای یکسان موضوع تبصره (2) ماده (3) قانون امکانپذیر نبوده و ثبت عمل حقوقی صرفاً توسط دفاتر اسناد رسمی طبق قانون و مقررات مربوط صورت میپذیرد:
1. در قراردادهای غیر معوض؛
2. در مواردی که موضوع معامله در بازداشت است؛
3. در قراردادهایی که طرفین معامله یا یکی از آنها غیر اصیل نظیر ولی، وصی، وکیل و قیم است؛
4. در قراردادهایی که طرفین معامله یا یکی از آنها اشخاص حقیقی زیر 18 سال باشند.
تبصره 1- سازمان مکلف است به منظور استفاده اشخاص حقوقی از امکان تبصره (2) ماده (3) قانون برای انجام اعمال حقوقی موضوع ماده (1) قانون، امکان استعلام برخط و آنی سمت و حدود اختیار نمایندگان اشخاص حقوقی را برای انجام اعمال حقوقی مذکور حسب مورد از مراجع ذیصلاح (از جمله بالاترین مقام دستگاه عمومی یا دولتی یا اداره ثبت شرکتها و سامانه پایگاه اشخاص حقوقی) فراهم سازد. اشخاص حقوقی صرفاً پس از ایجاد زیرساخت استعلام یاد شده در این تبصره میتوانند از ظرفیت تبصره (2) ماده (3) قانون استفاده کنند.
تبصره 2- سازمان مکلف است در مواردی که مال غیر منقول موضوع قرارداد یکسان در رهن است و انجام اعمال حقوقی موضوع ماده (1) قانون نیاز به اذن مرتهن دارد، سامانه را به نحوی طراحی نماید که ثبت قرارداد یکسان در سامانه با تأیید مرتهن در سامانه امکانپذیر باشد.
تبصره 3- در صورتی که امکان احراز میزان و حدود وکالت و شرایط وکالت از طریق سامانه با استفاده از وکالتنامه نمونه و یکسان فراهم باشد، ثبت قرارداد یکسان برای وکیل با رعایت قوانین و مقررات امکانپذیر است. سازمان مکلف است زیرساخت لازم برای این امر را فراهم نماید.
و - بند 2 ماده 23 به شرح زیر اصلاح میشود:
در قراردادهای یکسان، با تحقق تمام موارد زیر اعمال فسخ صرفاً با ثبت در سامانه انجام شده و ثبت آن نیاز به رسیدگی قضایی ندارد:
1. حق فسخ، ناشی از عدم پرداخت تمام یا بخشی از ثمن بیع یا ودیعه اجاره و امثال آن در قرارداد یکسان شرط شده باشد؛
2. پرداخت وجوه مذکور در بند (1) بر اساس توافق طرفین، صرفاً از طریق ذکر شده در ماده (21) این آئیننامه باشد؛
3. وجوه مرتبط با قرارداد، در سررسید تعیین شده بر اساس تأیید سامانه، پرداخت نشده باشد؛
4. مهلت جدیدی برای پرداخت وجوه مذکور در بند (1)، توسط طرفین در سامانه ثبت نشده باشد؛
5. وجوه مرتبط با قرارداد که بر اساس مفاد قرارداد یکسان باید قبل از اعمال حق فسخ مسترد شود، به حساب امانی (واسط) موضوع ماده (21) آئیننامه، عودت داده شده باشد.
تبصره 1- سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی کند که با تحقق موارد ذکر شده در این ماده، مراتب با ارسال ابلاغیه خودکار از طریق سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی به بدهکار اطلاع داده شود. پس از ابلاغ قانونی مذکور، دارنده حق فسخ میتواند فسخ قرارداد را بدون نیاز به رسیدگی قضایی در سامانه ثبت کند. سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی کند که بدون نیاز به رسیدگی قضایی و به صورت خودکار، مراتب فسخ عمل حقوقی و حسب مورد منتفی شدن تعهدات یا اعاده حقوق به انتقالدهنده حقوق در دفتر الکترونیک املاک ثبت شود.
تبصره 2- در راستای اجرای بند (5) این ماده، سازمان مکلف است در قرارداد یکسان، ثبت فسخ ناشی از عدم پرداخت وجوه مرتبط با قرارداد را منوط به تودیع وجوهی کند که در اثر فسخ قرارداد باید به ذینفع پرداخت شود. سامانه پس از احراز سیستمی واریز وجوه مذکور از طریق ذکر شده در ماده (22) آئیننامه، امکان اعمال حق فسخ را برای انتقالدهنده فراهم میسازد.
تبصره 3- چنانچه اعمال حق فسخ ثبت نشود و منتقلالیه تعهدات سررسید شده را پرداخت کند، ثبت اعمال حق فسخ از طریق ساز و کار این ماده امکانپذیر نخواهد بود.
ز - ماده 27 به شرح زیر اصلاح میشود:
ماده 27- سازمان مکلف است امکان ارائه غیر حضوری خدمات قابل ارائه در دفاتر اسناد رسمی را از طریق سکوهای موضوع ماده (26) آئیننامه یا به صورت مستقیم فراهم نماید. سردفتر مکلف است برای متقاضیان خدمات غیر حضوری، اسناد تقاضا شده را بدون مراجعه ایشان حسب مورد تأیید، تنظیم یا ثبت نماید.
ی - یک ماده به عنوان ماده 30 به آئیننامه الحاق میشود:
ماده 30- دستورالعملهای لازم جهت اجرای این آئیننامه توسط سازمان تهیه و به تصویب رئیس قوه قضائیه میرسد.
این اصلاحیه در اجرای تفویض اختیار موضوع نامه شماره 100/39338/9000 مورخ 1403/07/15 و نامه شماره 100/46444/9000 مورخ 1404/08/26 ریاست محترم قوه قضائیه در تاریخ 1404/08/27 به تصویب رسید و از تاریخ ابلاغ لازمالاجراست.
حمزه خلیلی
معاون اول قوه قضائیه