تغییرات در نحوه محاسبه و وصول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک و انتقال حق واگذاری محل

نظر به اینکه به موجب ماده 11 قانون اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم مصوب اسفند ماه 1366 تغییراتی در نحوه محاسبه و وصول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک و انتقال حق واگذاری محل به عمل آمده با در نظر گرفتن سایر مقررات مربوط به فصل املاک مراتب زیر یادآوری می‌شود:
1- نقل و انتقال قطعی املاک: با توجه به اصلاح ماده 59 و حذف ماده 60 و تبصره‌های آن و نیز حذف ماده 62 قانون مالیات‌های مستقیم همکاران مالیاتی دقت خواهند نمود که از تاریخ اجرای ماده اصلاحی مزبور (1/1/1371) مالیات نقل و انتقالات قطعی املاک بدو در نظر گرفتن تاریخ تملک مالک، از مأخذ ارزش معاملاتی زمان انتقال و به نسبت سهم هر مالک، به نرخ‌های مقرر در ماده 59 اصلاحی یعنی تا مبلغ 20.000.000 ریال به نرخ 4% و تا 60.000.000 ریال نسبت به مازاد 20.000.000 ریال به نرخ 8% و نسبت به مازاد 60.000.000 ریال به نرخ 12% محاسبه و وصول خواهد شد در صورتی که ملک مورد معامله فاقد ارزش معاملاتی باشد ارزش معاملاتی نزدیک‌ترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات قرار خواهد گرفت ضمناً چنانچه ملک در سنوات قبل دارای ارزش معاملاتی بوده ولی در سال انتقال برای آن ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد در این صورت آخرین ارزش معاملاتی تعیین شده قبلی مناط اعتبار خواهد بود
2- انتقال حق واگذاری محل
الف - نظر به اینکه به موجب تبصره 1 ماده 59 اصلاحی تعیین ارزش معاملاتی حق واگذاری محل بر حسب نوع کاربری ملک و محل وقوع آن از لحاظ موقعیت تجاری سایر موارد مؤثر در ارزش آن طبق آیین‌نامه‌ای خواهد بود که در سه ماهه اول هر سال توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی تهیه و اعلام خواهد شد، لذا بدیهی است با اجرای مفاد تبصره یک مزبور و پس از تعیین ارزش معاملاتی حق واگذاری محل ارزش مزبور مبنای محاسبه مالیات انتقال حق واگذاری محل از طرف مالک عین یا صاحب حق به نرخ‌های مقرر در ماده 59 اصلاحی قرار خواهد گرفت البته تا تعیین و ابلاغ آیین‌نامه مذکور و اعلام ارزش معاملاتی حق واگذاری محل وجوه دریافتی مالک و یا صاحب حق بابت انتقال حق واگذاری محل طبق قسمت اخیر تبصره ماده 59 اصلاحی مزبور مأخذ محاسبه و وصول مالیات به نرخ‌های مقرر در ماده 59 یاد شده خواهد بود.
ب - توجه خواهند داشت که با حذف ماده 73 و تبصره‌های آن و ماده 79 و تبصره آن از اول سال جاری نحوه محاسبه مالیات انتقال حق واگذاری محل اعم از اینکه انتقال‌دهنده مالک عین بوده و یا مالکیتی نسبت به عین نداشته باشد (مانند مستأجر صاحب حق واگذاری محل) یکسان گردیده و طبق نرخ‌های مقرر در ماده 59 اصلاحی مذکور خواهد بود.
3- نقل و انتقال قطعی ملک توأم با حق واگذاری محل:
الف - چنانچه ملک مورد معامله توأم با حق واگذاری محل انتقال داده شود در این صورت می‌بایستی ارزش معاملاتی حق واگذاری محل و یا وجوه دریافتی مالک بابت حق واگذاری محل (حسب مورد) به شرح مذکور در بند 2 فوق‌الذکر با رعایت تبصره‌های 1 و 2 ماده 59 اصلاحی به ارزش معاملاتی ملک اضافه شده و یکجا مأخذ محاسبه و وصول مالیات متعلق به نرخ‌های فوق‌الذکر قرار گیرد.
ب - تا تعیین و اعلام آیین‌نامه موضوع تبصره یک الحاقی به ماده 59 اصلاحی در مواردی که مبلغ مورد معامله بابت عین ملک و حق واگذاری محل تفکیک نشده باشد برای تعیین وجوه مربوط به حق واگذاری محل بایستی ضمن تعیین ارز روز ملک مورد معامله توأم با حق واگذاری محل و مقایسه آن با ارزش روز همان ملک با فرض نداشتن موقعیت تجار (بدون توجه به ارزش معاملاتی ملک) مابه‌التفاوت حاصل که همان مبلغ بابت موقعیت تجاری ملک (حق واگذاری محل) می‌باشد به ارزش معاملاتی ملک اضافه و به شرح مذکور در قسمت الف این بند مأخذ محاسبه و وصول مالیات متعلق قرار گیرد. به طور مثال چنانچه دریافتی مالک بابت ملکی که متضمن موقعیت تجاری نیز بوده و ارزش معاملاتی ملک آن شش میلیون ریال است کلاً سی میلیون ریال و ارزش روز ملک مزبور با فرض نداشتن موقعیت تجاری 20.000.000 ریال باشد در این صورت از مبلغ دریافتی مزبور 10.000.000 ریال آن (10.000.000= 20.000.000-30.000.000) مربوط به حق واگذاری محل خواهد بود که البته رقم اخیرالذکر با ارزش معاملاتی ملک جمع و 16.000.000 ریال یکجا مأخذ محاسبه و مطالبه مالیات به نرخ‌های مذکور در ماده 59 اصلاحی قرار خواهد گرفت. بدیهی است که در مالکیت‌های مشاع همان‌طور که فوقاً نیز اشاره گردید باید سهم هر مالک جداگانه مأخذ محاسبه و وصول مالیات قرار گیرد.
4- با توجه به اصلاح ماده 78 قانون مالیات‌های مستقیم راجع به واگذاری سایر حقوق مالکین عین نسبت به املاک (غیر از مواردی که ضمن مواد 53 تا 77 ذکر شده است) از قبیل حق رضایت دریافتی مالک موقع رد و بدل شدن محل مورد واگذاری بین مستأجرین، نظایر آن‌ها (دریافتی مالک در هر مورد به نرخ‌های مذکور در ماده 59 اصلاحی مأخذ محاسبه مالیات قرار خواهد گرفت).
5- با توجه به اینکه گواهی انجام معامله موضوع ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 پس از وصول بدهی‌های مالیاتی مربوط به مورد معامله به وسیله حوزه مالیاتی ذی‌ربط صادر می‌گردد بدیهی است که ذکر رقم حق واگذاری محل در گواهی‌های صادره مزبور که مبنای محاسبه مالیات مربوط قرار گرفته از نظر مقررات مالیاتی ضرورتی نخواهد داشت. البته حوزه‌های مالیاتی باید توجه داشته باشند که فهرست خلاصه معاملات واصله در اجرای ماده 185 قانون یاد شده توسط صاحبان دفاتر اسناد رسمی و به طور کلی نقل و انتقالات انجام شده در محدوده آن‌ها باید به موقع رسیدگی و چنانچه احیاناً با توجه به مبلغ مذکور در سند بابت انتقال حق واگذاری محل و یا به هر نحوه دیگر مالیاتی قابل مطالبه باشد طبق مقررات اقدام لازم معمول دارند.
6- در اجرای مقررات ماده 77 اصلاحی نیز مالیات نقل و انتقال قطعی ملک مورد انتقال بایستی به نسبت ارزش معاملاتی عرصه و اعیان تقسیم و مالیات متعلق به اعیان در احتساب مالیات بساز و بفروشی منظور گردد به عنوان مثال چنانچه ارزش معاملاتی عرصه و اعیان ملک مورد انتقال به ترتیب 36.000.000 و 28.000.000 ریال باشد کل مالیات نقل و انتقال قطعی متعلق 4.480.000 ریال و مالیات متعلق به اعیان و قابل کسر از مالیات بساز و بفروشی طبق محاسبه ذیل مبلغ 1.960.000 ریال خواهد بود.
1960.000= 64.000.000: (28.000.000 × 448.000)