نحوه تعیین درآمد مشمول مالیات املاک شرکت ها و سایراشخاص...

524

99

مواد 53 و 54

م

مخاطبان/ ذینفعان

امور مالیاتی شهر و استان تهران

ادارات کل امور مالیاتی

موضوع

نحوه تعیین درآمد مشمول مالیات املاک شرکت ها و سایر  اشخاص حقوقی که به اجاره واگذار می‌شود

نظر به سیوالات و ابهامات مطرح شده در ارتباط با نحوه تعیین درآمد مشمول مالیات املاک شرکت ها و سایر اشخاص حقوقی که به اجاره واگذار می‌شوند و به منظور ایجاد وحدت رویه در اجرای مقررات  ماده (53) قانون مالیات‌های مستقیم برای تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره املاک( واقع در ایران) شرکت ها و سایر اشخاص حقوقی، مقرر می‌دارد:

1- مطابق مفاد ماده(105) قانون مالیات‌های مستقیم، جمع درآمد شرکت ها و درآمد ناشی از فعالیت‌های انتفاعی سایر اشخاص حقوقی که از منابع مختلف در ایران یا خارج از ایران تحصیل می‌شود، پس از وضع زیان‌های حاصل از منابع غیر معاف و کسر معافیت‌های مقرر به استثنای مواردی که طبق مقررات این قانون دارای نرخ جداگانه‌ای می‌باشد، مشمول مالیات به نرخ بیست وپنج درصد(25%) خواهند بود.

2-برابر مقررات ماده (53) قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌شود عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس ازکسر بیست وپنج درصد(25%) بابت هزینه ها، استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.

3- در اجرای مفاد ماده (54) قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارایه آن خودداری شود و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از  هشتاد درصد(80%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد، میزان اجاره بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد. در اجرای مفاد تبصره (1) ماده (54) قانون مالیات‌های مستقیم با عنایت به  نظر اکثریت اعضای محترم شورای‌عالی مالیاتی در صورتجلسه شماره 201-7 مورخ 1399/04/24 که طی بخشنامه شماره 200/99/46 مورخ 1399/05/07 ابلاغ شده است، در صورتی که قرار داد اجاره املاک صرفا مبتنی بر اجاره بهای پرداختی تنظیم شده باشد و مستاجر نیزجز مشمولان تبصره(9) ماده (53) این قانون باشد، فارغ از میزان اجاره بها و نوع قرارداد اجاره تنظیمی اعم از رسمی یا عادی،  اجاره پرداختی مستاجر ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره موجر خواهد بود ودر قراردادهای اجاره املاک که علاوه بر اجاره بهای قابل پرداخت مبلغی تحت عنوان ودیعه، رهن یا قرض‌الحسنه توسط مستاجر به مالک پرداخت می‌شود، چنانچه مبلغ اجاره بهای پرداختی توسط مستاجرکمتر از هشتاد درصد (80 %) میزان اجاره بهای محاسبه شده بر اساس جدول اجاره املاک مشابه باشد و همچنین در قراردادهای اجاره املاک که به صورت رهن تصرف و بدون پرداخت مال‌الاجاره منعقد شده است، درآمد مشمول مالیات موجر بر اساس ارقام مندرج در جدول اجاره املاک مشابه محاسبه خواهد شد[1].

4- با عنایت به مفاد بند(5) بخشنامه شماره 201-6247/11304 مورخ 1382/11/15، اجاره بهای دریافتی اشخاص موضوع ماده (2) قانون مالیات‌های مستقیم به منزله فعالیت اقتصادی موضوع تبصره (2) ماده (2) قانون مزبور، مشمول مالیات قلمداد نمی شود بنابراین مال‌الاجاره دریافتی اشخاص موضوع ماده مذکور مشمول مالیات بر درآمد اجاره نبوده و چنانچه اشخاص موضوع صدر تبصره(9) ماده (53) قانون مزبور، مال‌الاجاره ای به اشخاص موضوع ماده (2) قانون مالیات‌های مستقیم پرداخت نمایند، به دلیل عدم شمول مالیات نسبت به مال‌الاجاره دریافتی اشخاص اخیرالذکر، کسر مالیات تکلیفی موضوع تبصره(9) ماده(53) قانون یاد شده توسط مستاجرین از مال‌الاجاره پرداختی به آنان فاقد موضوعیت می‌باشد.

5- تعیین درآمد مشمول مالیات املاکی که در مناطق آزاد تجاری به اجاره واگذار شده است،تابع قوانین مالیاتی مربوط به مناطق مذکور می‌باشد و مالکانی که املاک ایشان در مناطق مذکور واقع شده باشد در صورت اخذ مجوز فعالیت از سازمان مناطق آزاد تجاری-صنعتی جمهوری اسلامی ایران ذی‌ربط و ارایه اظهارنامه مالیاتی در موعد مقرر، مشمول معافیت مالیاتی موضوع ماده (13) قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری- صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1372/06/07 و اصلاحات بعدی آن  خواهند بود.

6- با عنایت به مفاد بند(1) بخشنامه شماره 200/98/24 مورخ 1398/03/21، نظر به اینکه در ماده (53) قانون مالیات‌های مستقیم از لحاظ کسر هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک هیچ تفاوتی بین دارنده عین و یا منفعت وجود ندارد، بنابراین در مواردی که صاحبان حقوق موضوع تبصره(2) ماده (59) اصلاحی قانون مذکور نیز حقوق خود را ( با رعایت مقررات قانونی مربوط به حقوق مالکین عین محل) به غیر به اجاره واگذار نمایند، درآمد اجاره دریافتی آنان با اتخاذ ملاک از حکم تبصره (7) ماده (53) قانون مذکور، پس از کسر مبالغ پرداختی بابت اجاره ملک مورد نظرو طبق مقررات صدر ماده (53) قانون فوق مشمول مالیات خواهد بود. بدیهی است مفاد قسمت اخیر ماده (53) قانون   مالیات‌های مستقیم در ارتباط با تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره دست دوم لازم‌الاجرا خواهد بود.

7- با توجه به مفاد جز(ب) بند(1) بخشنامه 13530 مورخ 1384/07/27، طبق نص صریح قسمت اخیر ماده (53) قانون مالیات‌های مستقیم، هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره بنابراین باید توجه داشت که در این قبیل موارد تقویم مال‌الاجاره توسط ماموران مالیاتی یا ملاک قراردادن ارزش اجاری تقویمی توسط کمیسیون تقویم املاک منتفی است و ادارات امور مالیاتی مکلفند بر اساس تحقیقات لازم ( در صورت عدم ارایه اسناد اجاره)،مبالغ واقعی دریافتی و پرداختی را مشخص نمایند. به همین دلیل در اجاره دست دوم (هرگاه موجر مالک نباشد)، تعیین درآمد مشمول مالیات به شرح بند (3) این دستورالعمل فاقد موضوعیت خواهد بود.

8-با عنایت به توضیحات فوق نظر به این که تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره دارای حکم خاص قانونی می‌باشد لذا با رعایت مفاد ماده (105) قانون مالیات‌های مستقیم نحوه تعیین درآمد مشمول مالیات شرکت ها و سایر اشخاص حقوقی که  دارای درآمد ناشی ازاجاره املاک(واقع در ایران) می‌باشند به طرق ذیل صورت می‌پذیرد:

8-1- در شرکت ها و سایر اشخاص حقوقی که درآمد عملیاتی آن‌ها، درآمد اجاره املاک و مستغلات می‌باشد و در سال مورد رسیدگی نیز مودی دارای درآمد اجاره املاک می‌باشد، برابر مفاد ماده (54) قانون مالیات‌های مستقیم و با رعایت مقررات مربوطه، درآمدمشمول مالیات اجاره املاک با اعمال ضریب (75%) به درآمد اجاره املاک محاسبه می‌شود و از آنجا که در این حالت، فعالیت اجاره ملک، تن ها فعالیت اشخاص مذکور در سال مورد رسیدگی می‌باشد لذا هزینه‌های ابرازی شرکت در محاسبه درآمد مشمول مالیات موثر نخواهد بود. بدیهی است در اجرای این بند، اعمال سایر موارد موثر بر تعیین درآمد مشمول مالیات از جمله مفاد بند های (12) و (27) ماده (148) قانون مالیات‌های مستقیم( در صورتی که مودی در سنوات قبل دارای درآمد های عملیاتی دیگری فارغ از درآمد ناشی از اجاره املاک بوده باشد) در تعیین درآمد مشمول مالیات سال مورد رسیدگی، حسب مورد و با رعایت مقررات مربوطه، بلامانع خواهد بود.لازم به ذکر است چنانچه مودی دارای سابقه فعالیت‌های مختلف عملیاتی بوده ولیکن در سال مورد رسیدگی فقط دارای درآمد اجاره املاک (غیر عملیاتی) باشد، برای تعیین درآمد مشمول مالیات عملکرد سال مورد رسیدگی،ابتدا صرفا هزینه‌های مستقیم و غیر مستقیم مرتبط با املاک به اجاره واگذار شده من جمله هزینه استهلاک املاک مذکور را از حساب سود و زیان مودی خارج نموده و پس از کسر (25%) از درآمد اجاره املاک،باقیمانده را با مجموع هزینه‌های قابل قبول ابرازی جمع جبری نموده تا درآمد مشمول مالیات یا زیان قابل قبول سال مورد رسیدگی تعیین شود.

8-2- در شرکت ها و سایر اشخاص حقوقی که دارای درآمد توامان اجاره و سایر فعالیت‌های انتفاعی می‌باشند،  ابتدا مال‌الاجاره دریافتی مندرج در دفاتر به همراه کلیه هزینه‌های مستقیم و غیر مستقیم مرتبط با املاک اجاره داده شده، از حساب سود وزیان شرکت خارج و درآمد مشمول مالیات سایر فعالیت‌های انتفاعی مودی با رعایت مفاد ماده (97) قانون مالیات‌های مستقیم و با امعان نظر به سایر مقررات مربوطه از جمله فصل هزینه‌های قابل قبول و استهلاکات تعیین می‌شود. سپس برابر مقررات ماده (54) قانون مالیات‌های مستقیم( بارعایت مفاد تبصره (1) ماده مذکور و بند(3) این دستورالعمل)، درآمدمشمول مالیات اجاره املاک با اعمال ضریب (75%) به درآمد اجاره املاک محاسبه می‌شود (با عنایت به موارد ذکر شده، هزینه‌های مستقیم و غیر مستقیم مرتبط با املاک اجاره داده شده که از حساب سود و زیان خارج شده است فارغ از فزونی و یا کسری نسبت به ضریب (25%) در نظر گرفته شده بابت هزینه ها، استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره، در محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره و درآمد مشمول مالیات نهایی شرکت ها و سایر اشخاص حقوقی موثر نخواهد بود) در نهایت درآمد مشمول مالیات اجاره با درآمد مشمول مالیات سایر فعالیت‌های مودی جمع وبا رعایت  سایر مقررات، به نرخ ماده (105) قانون مالیات‌های مستقیم، مشمول مالیات خواهدشد. بدیهی است در صورتی که جمع جبری درآمد مشمول مالیات اجاره تعیین شده و زیان مورد تایید سایر منابع درآمدی غیر معاف شرکت ها و  اشخاص حقوقی نهایتا منتج به شناسایی زیان برای عملکرد آن سال مودی شود، مودی مشمول مالیات نبوده و مطالبه مالیات از درآمد مشمول مالیات اجاره به صورت مجزا فاقد وجاهت قانونی خواهد بود و می‌بایستی نسبت به تایید و ابلاغ زیان محاسبه شده اقدام شود.

8-3- مفاد مندرج در این دستورالعمل مانع از اجرای حکم قسمت اخیر ماده (53) قانون مالیات‌های مستقیم در ارتباط با خانه‌های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات ایشان طبق دفاتر قانونی تشخیص شود ، نخواهد بود.

8-4- نظر به اینکه درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد  عبارت است از کل مال‌الاجاره اعم از نقدی و غیر نقدی پس از کسر بیست و پنج درصد(25%) بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره ،بنابراین در مواردی که موجر زمین فاقد مستحدثه ای را به اجاره واگذار می‌نماید نیز اعمال کسر بیست و پنج درصد(25%) برکل مال‌الاجاره اعم از نقدی و غیر نقدی بابت هزینه ها و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره برای تعیین درآمد مشمول مالیات ضروری خواهد بود. 

امید علی پارسا

رییس کل سازمان امور مالیاتی کشور

تاریخ اجرا:

مدت اجرا: نامحدود

مرجع ناظر: دادستانی انتظامی مالیاتی

نحوه ابلاغ: فیزیکی/سیستمی