مؤدیانی که ملک خود را به صورت رهن تصرف و یا به اصطلاح رایج در افواه عامه به...

ضمن بازدید وزیر محترم امور اقتصادی و دارایی از برخی واحدهای مالیاتی تهران و مذاکره با تعدادی از مراجعین و مأموران تشخیص معلوم گردید یکی از عوامل بروز اختلاف بین مأموران یاد شده و مؤدیانی که ملک خود را به صورت رهن تصرف و یا به اصطلاح رایج در افواه عامه به طور «رهن و اجاره» واگذار می‌نمایند، عملکردهای متفاوت ممیزین مالیاتی در تقویم مال‌الاجاره بر اساس املاک مشابه بنا به حکم ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم و چگونگی رعایت حکم دیوان محترم عدالت اداری در خصوص اجرای حکم ماده 55 آن قانون می‌باشد.

همکاران به خوبی واقف هستند که با وجود نص صریح قانون در این باره، به طور کلی یافتن ملک مشابه برای تمامی انواع واحدهای اجاری و رهنی میسر نیست، به خصوص اینکه مراد مقنن صرفاً مشابهت فیزیکی نبوده، بلکه در باب مشابهت عوامل متعددی مطرح است که نبایستی آن‌ها را از نظر دور داشت و در این صورت تقویم مال‌الاجاره توسط مأموران تشخیص از لحاظ دوری و نزدیکی به واقعیت و مال‌الاجاره واقعی املاک مشابه معمولاً تقریبی و دقت در اجرای قانون از این جهت به طور نسبی صورت می‌پذیرد.

در خصوص رهن، آنچه در بادی امر و در دایره مشابهت موضوع جلب توجه می‌نمایند، مقدار دین (دریافتی) راهن است که بابت عقد رهن دریافت نموده است، در نتیجه می‌تواند به عنوان مهم‌ترین مؤلفه مدنظر ممیزین و سرممیزین مالیاتی در تعیین مال‌الاجاره ملاک عمل قرار گیرد، چرا که به لحاظ قواعد اقتصادی، اصل بر این واقع می‌شود که دو ملک کاملاً مشابه در ازای دو مبلغ متساوی به رهن واگذار شوند.

با عنایت به نظر خواهی و پرسش و تحقیق این نتیجه حاصل شده است که حسب مقایسه مال‌الاجاره‌های تقویمی توسط مأموران و مال‌الاجاره‌های واقعی دریافتی بر مبنای اجاره‌نامه‌های رسمی بابت املاک مشابه (در حوزه‌های مالیاتی که دقت نظر کافی دارند) از طرفی و مقایسه آن با املاک مشابه دیگری که به طریق رهن تصرف واگذار می‌شوند از طرف دیگر، به طور متوسط هر 10.000.000 ریال سپرده نزد راهن از حیث عقود مربوط به اجاره و رهن، معادل 250.000 ریال 150.000 ریال مال‌الاجاره ماهانه است.

نظر به مراتب فوق به لحاظ اتخاذ رویه واحد یا لااقل ایجاد هماهنگی نسبی در رسیدگی به پرونده‌های مالیات بر درآمد مستغلات و کاستن از اختلاف فی‌مابین به طور عموم - و ترتیب اجرای حکم ماده 55 قانون مالیات‌های مستقیم در مواردی که واگذاری و تصرف املاک مورد نظر به صورت رهن انجام می‌شود به طور اخص، مقرر می‌گردد:

1- مأموران تشخیص مالیات در خصوص املاک رهنی سعی کنند به جای ارزیابی تخمینی و نظری، میزان دقیق وجه پرداختی را به راهن را معین و به ازای هر 10.000.000 ریال آن مبلغ 250.000 ریال 150.000 ریال اجاره‌بهای ماهانه منظور و اگر راهن علاوه بر دین (دریافتی) رقمی هم به عنوان اجاره از مرتهن دریافت می‌نمایند، رقم اخیر را نیز به مبلغ احتسابی فوق‌الذکر علاوه و جمع آن را به عنوان مال‌الاجاره تقویمی قلمداد نمایند. بدیهی است، اولاً در صورت عدم دستیابی به مبلغ دین و یا مواجهه با گفتارهای متناقض راهن، و مرتهن و به طور کلی عدم اطمینان از میزان دقیق دریافتی راهن، وفق روال معمول بایستی مال‌الاجاره بر مبنای املاک مشابه تعیین گردد، ثانیاً در موارد خاص (مثلاً در مجتمع‌های مسکونی و شهرک‌ها) که ممکن است واحدهای مختلف ملکی از هر نظر وضعیت همسان با یکدیگر داشته باشند، توجه نمایند که اجرای این دستورالعمل نباید سبب بروز اختلاف فاحش مالیاتی بین این‌گونه واحدها باشد.

2- از آنجا که هیأت عمومی دیوان محترم عدالت اداری به موجب رأی شماره 62 مورخ 18/2/1379 (ابلاغی طی شماره 22320/4289/4/30 مورخ 18/5/1379) حکم ماده 55 پیش گفته را نسبت به رهن تصرف هم قابل تسری دانسته است، لذا حوزه‌های مالیاتی ذی‌ربط مکلفند در خصوص تعیین مال‌الاجاره هر یک از دو ملک واگذاری و تصرفی که با عقد رهن، تصرف یا واگذار شده باشد، روش محاسباتی مزبور را حسب مورد اعمال و هر حوزه در صورت استعلام حوزه دیگر، مال‌الاجاره را طبق بند 1 بالا تعیین و به حوزه متقاضی اعلام و خود نیز در احتساب درآمد مشمول مالیات ملک ابواب‌جمعی به همان ترتیب عمل نمایند.

3- مبنای ارائه شده طی این دستورالعمل نسبت به پرونده‌هایی که تا کنون برگ تشخیص مالیات مربوط به آن‌ها صادر نشده قابل اعمال می‌باشد و در سایر پرونده‌ها هم، در صورت عدم قطعیت، ممیزین کل و هیأت‌های حل اختلاف مالیاتی می‌توانند حتی‌الامکان در رفع اختلافات مطروحه آن را به کار بندند، ناگفته نماند، دستورالعمل حاضر مانع اتخاذ تصمیم مراجع حل اختلاف مالیاتی وفق قسمت اخیر ماده 229 قانون مالیات‌های مستقیم مبنی بر توجه به واقعیات نخواهد بود.

مفاد دستورالعمل به تأیید هیأت عمومی شورای عالی مالیاتی رسیده است.