در مورد مالیات علی‌الحساب بسازو بفروشی

شماره: 17238/3703/4/30

تاریخ: 1377/04/16

پیوست:

 

نظر به اینکه دستورالعمل شماره 46722/9430-4/30 مورخ 1374/08/17 مربوط به مالیات علی‌الحساب بساز و بفروشی از جهت مبانی و نحوه محاسبه و میزان مالیات , موجب بروز مشکلات ابهاماتی شده است و بنا به پیشنهادهای واصله از وزارت محترم مسکن و شهرسازی مبنی بر تجدید نظر اصولی نسبت به دستورالعمل مذکور , به منظور تسهیل و تشویق سرمایه گذاری سالم در زمینه تولید انبوه مسکن و تحقق اهداف دولت در خصوص تامین مسکن اقشار مختلف , ضمن بررسی و کارشناسی همه جانبه و استعلام و گردآوری اطلاعات رسمی از مراجع ذی‌صلاح در مورد بهای انواع ساختمان ها , اینک ضمن ایضاح ابهامات و یادآوری نکات مهم نحوه محاسبه مالیات علی‌الحساب بساز و بفروشی در موقع انتقال قطعی توسط حوزه مالیاتی ذیربط و طرز تشخیص علی‌الراس درآمد مشمول مالیات مودیان موصوف پس از انقضای مهلت تسلیم اظهارنامه سال مالیاتی مربوط توسط حوزه مالیاتی صلاحیتدار را به شرح زیر مقرر می‌نماید : الف – تبیین مفاهیم کلی : 1- درآمد مشمول مالیات ” بسازوبفروش “ به دلالت حکم ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم درآمدی است که منحصرا از فروش اعیانی ملک ( ساختمان و تجهیزات مربوط ) عاید فروشنده می‌شود و این درآمد در موارد تشخیص علی‌الراس حاصل اعمال ضریب مربوط در قرینه (بهای فروش اعیانی ) خواهد بود و لذا , افزایش بهای زمین که ممکن است در فاصله زمانی تملک آن تا احداث بنا و انتقال ملک حادث شود و نیز مبلغ پرداختی به شهرداری ها و بخشداری‌ها برای دریافت مجوز افزایش تراکم ساخت که موجب افزایش عرصه میگردد تاثیری بر قیمت اعیانی و نهایتا درآمد حاصل از فروش آن ندارد . 2- در مورد تعدد مالکین , هر یک از مالکین که سهم مالکیت او از واحدهای مورد انتقال بیش از یک واحد بامساحت سهم اعیانی معادل متوسط سطح زیر بنای واحدهای مذکور باشد , مشمول مالیات بساز و بفروشی برابر مقررات تبصره ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب اسفندماه 1366 خواهد بود . به عنوان مثال اگر چهار واحد به ترتیب با مساحت هر یک 150, 150, 120, 60 متر مربع مورد انتقال بوده و سهم مالکیت یکی از مودیان مورد بحث یک دانگ باشد , چون مساحت زیربنای واحدهای یادشده 120=4:(60+120+150+150)مترمربع بودهوسهممودیمعادل 80=6دانگ:(60+120+150+150) مترمربع می‌باشد , در نتیجه , مودی مورد نظر مشمول مالیات بسازوبفروش نخواهد بود . 3- در مورد اشخاص حقیقی صرف دارا بودن سابقه پرداخت مالیات بساز و بفروش که براساس حکم تبصره ماده 77 و نصاب‌های قسمت اخیر این تبصره وصول گردیده , کفایت حقوقی و قانونی براینکه شغل شخص همواره بسازوبفروش است , ندارد و برای مطالبه مالیات بساز و بفروش باید با رعایت نصاب‌های مذکور در تبصره یادشده اقدام شود . 4- با فروش واحدهای مسکونی احداثی توسط اشخاصی که شغل آن‌ها بساز و بفروشی است یا از نظر مالیاتی بساز و بفروش تلقی می‌شود , مطالبه مالیات مستغلات مسکونی خالی موضوع ماده 10 قانون مالیات‌های مستقیم به سبب آنکه اینگونه املاک ” آماده فروش “ بوده است و نه اجاره , فاقد وجاهت قانونی است . 5- در مورد انتقال یک واحد مسکونی یا دو واحد کسبی طی یک سال در هر حال مالیات علی‌الحساب قابل وصول نمی‌باشد , لکن در مورد انتقال واحدهای بعدی ظرف آن سال مالیات علی‌الحساب با احتساب واحد یا واحدهای قبلی وصول خواهد شد . ب – مبنا و نحوه محاسبه مالیات علی‌الحساب : با توجه به حکم ماده 163 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب اسفندماه 1366 مبنی بر تناسب مالیات علی‌الحساب با سابقه مالیاتی یا حجم فعالیت , در مورد متوسط قیمت تمام شده انواع ساختمان ها در سنوات 1368 لغایت 1376 بررسی ها و تحقیقات لازم انجام و از بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران نیز استعلام گردید اینک با ملاحظه نتایج بررسی ها و تحقیقات و بنا به اختیار حاصل از ماده موصوف مقرر می‌دارد در کلیه مواردیکه انتقال دهندگان املاک ( اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی ) مشمول مالیات بساز و بفروش می‌شوند , مالیات علی‌الحساب آن‌ها از تاریخ ابلاغ این دستورالعمل بترتیب زیر محاسبه و وصول شود : 1- در مورد اشخاص حقیقی : بهای اعیانی مورد انتقال , با توجه به نوع آن که در فهرست بهای انواع ساختمان موضوع این دستورالعمل درج شده است محاسبه و با اعمال آخرین ضریب تعیین شده برای بساز و بفروشی در جدول ضرایب مالیاتی , درآمد مشمول مالیات , که جنبه علی‌الحساب دارد تعیین و با رعایت معافیت موضوع ماده 101 قانون مذکور مالیات علی‌الحساب متعلقه ,بنرخ ماده 131 محاسبه و با منظور نمودن مالیات نقل و انتقال قطعی مربوط به اعیانی در حساب مالیات بساز و بفروش نسبت به وصول مازاد ( اگر باقیمانده ای باشد ) اقدام لازم بعمل آورند. 2- در مورد اشخاص حقوقی : بهای اعیانی مورد انتقال , براساس فهرست فوق‌الاشاره محاسبه و دودرصد بهای مذکور بعنوان مالیات علی‌الحساب بساز و بفروش وصول گردد . بدیهی است علیرغم علی‌الحساب بودن مالیات‌های موضوع قسمت 1 و 2 این بند , در صورتی که مودی نسبت به آن معترض باشد می‌تواند با استفاده از مقررات تبصره 1 ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم , ارسال پرونده امر را به هیات حل اختلاف مالیاتی بطور خارج از نوبت درخواست و یا حسب مورد برابر قسمت اخیر تبصره یادشده اقدام نماید . در مواردیکه ساختمان به اتمام نرسیده است بهای مذکور در فهرست , بایدبه نسبتی که عملیات ساختمانی انجام شده است منظور گردد . فهرست بهای انواع ساختمان ردیف نوع ساختمان و مصالح بکاررفته قیمت هرمترمربع ساختمان‌های بتن آرمه (بتن مسلح ) هشتصدهزارریال 800 ریال ساختمان‌های اسکلت فلزی و اسکلت بتونی ششصدوپنجاه هزارریال 650 ریال ساختمان‌های پایه فلزی و پایه بتونی و ساختمان‌های آجری با تیرآهن با هرنوع سقف باروکار سنگوسرامیک وامثالهم پانصدوپنجاه هزار ریال 550 ریال ساختمان‌های آجری با تیرآهن هرنوع سقف که روکار آن‌ها آجر معمولی یا سیمان یا غیره باشد چهارصدو پنجاه هزار ریال 450 ریال توضیحات مربوط به فهرست : 1- در ساختمان‌های بیش از چهارطبقه (بدون احتساب زیرزمین و پیلوتی ) به ازا هر طبقه 2 درصد به ارزش طبقات پنجم و بالاتر اضافه شود مشروط بر اینکه افزایش مذکور از 30 درصد تجاوز نکند . 2- ارزش هر مترمربع زیرزمین پیلوتی های غیرمسکونی که بعنوان انبار و یا محل تاسیسات و یا پارکینگ اتومبیل و غیره باشد , معادل چهل درصد ارزش ساختمان مربوط محاسبه گردد . 3- دستگاه‌های حرارت مرکزی برای هر مترمربع در هر طبقه پانزده هزار ریال 15000 ریال . 4- دستگاه‌های تهویه مطبوع برای هر مترمربع در هر طبقه پنجاه هزار ریال 50000 ریال . 5- آسانسور برای هر طبقه هفت میلیون ریال 000ر000ر7 ریال 6- در صورتیکه اعیانی ملکی با نوع اعیانی مندرج در فهرست فوق مطابقت نداشته باشد . قیمت اعیانی باید با رعایت قرابت آن با یکی از انواع اعیانی مندرج در فهرست و اعمال تناسب تعیین گردد . ج – طرز تشخیص درآمد و مالیات مودیان مشمول مالیات بساز و بفروش (اعم از حقیقی و حقوقی ) لغایت عملکرد سال 1376 از طریق‌علی‌الراس , در صورتیکه اسناد و مدارک معتبر که قیمت فروش اعیانی را به تفکیک مشخص نماید ارایه نگردد یا بدست نیاید , لازم است با تحقیقات جامع و رعایت وضعیت اقتصادی و سطح قیمت‌های جاری سال مورد رسیدگی و سایر عوامل موثر , بهای واقعی فروش اعیانی (قرینه ) تعیین و با اعمال ضریب مالیاتی سال مربوط , درآمد مشمول مالیات محاسبه و مالیات متعلقه با توجه به مبالغ علی‌الحساب پرداختی قبلی مطالبه گردد. ضمنا باید توجه شود که در تعیین قرینه مذکور مبالغ مندرج در فهرست مزبور نیز (باکسر درصدهای متناسبی به ازا هرسال که از سال مورد رسیدگی گذشته است ) به نوبه خودعامل مناسبی برای نیل به واقعیت , در این زمینه خواهد بود . قطعا توجه خواهند داشت در مواردی که خریدار از جمله اشخاص مذکور درماده 66 قانون مالیات‌های مستقیم باشد و قیمت خرید اعیانی را به تفکیک اعلام نماید, قیمت اعلام شده باید ماخذ محاسبات مالیات بساز وبفروشی در مراحل مربوط قرار گیرد . حسن اجرای مقررات این دستورالعمل مستلزم رعایت نکته زیر خواهد بود : 1- ممیزین کل مالیاتی و هیاتهای حل اختلاف مالیاتی در مورد پرونده‌های مورد اختلاف باید موارد مذکور در فوق را حسب مورد رعایت و اعمال نمایند . 2- شعب شورای عالی مالیاتی نیز طبعا درصورت وصول شکایت , مراتب مقرر در این بخشنامه را مورد توجه قرار خواهند داد . 3- دادستانی انتظامی مالیاتی بر اجرای صحیح این دستورالعمل نظارت خواهد نمود . 4- اداره کل اطلاعات و خدمات مالیاتی در موقع تعیین ضرایب مالیاتی بساز و بفروش اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی توجه اعضا محترم کمیسیون تعیین ضریب مالیاتی را به رعایت قیمت تمام شده و بهای فروش واقعی انواع اعیانی برای تعیین ضریب متناسب با فعالیت آن‌ها به نکات مندرج در این دستورالعمل جلب خواهد نمود . 5- با صدور این دستورالعمل کلیه دستورالعمل‌های صادره قبلی ملغی‌الاثر می‌باشد . 6- این دستورالعمل شامل پرونده‌هایی که مالیات آن‌ها قبلا به قطعیت رسیده و مختومه شده است , نخواهد بود . مفاد این دستورالعمل به تایید هیات عمومی شورای عالی مالیاتی رسیده است .