لوگو

بازگشت
مورخ: 1403/11/30
شماره: 140331390002875758
سایر قوانین
درخواست ابطال بند (3-1) بخش اول و بند (6 و تذکر ذیل آن) بخش دوم ضوابط اجرایی ارزش اجاری عملکرد سال 1398 املاک شهر تهران از هیأت تخصصی مالیاتی، بانکی دیوان عدالت اداری
شماره پرونده: هـ ت/0200366
شاکی: آقای فرهاد محمدی
طرف شکایت: سازمان امور مالیاتی کشور
موضوع شکایت و خواسته: ابطال بند (3-1) بخش اول و بند (6 و تذکر ذیل آن) بخش دوم ضوابط اجرایی ارزش اجاری عملکرد سال 1398 املاک شهر تهران
شاکی دادخواستی به طرفیت سازمان امور مالیاتی کشور به خواسته فوق‌الذکر به دیوان عدالت اداری تقدیم کرده که به هیأت عمومی ارجاع شده است.
متن مقرره مورد شکایت به قرار زیر می‌باشد:
ضوابط اجرایی ارزش اجاری عملکرد سال 1398 املاک شهر تهران
بند 3-1- مبنای محاسبه ارزش اجاری املاکی که دارای کاربری مسکونی بوده ولی به صورت تجاری و اداری استفاده می‌گردد. منطبق با نوع کاربرد ملک، معادل شصت درصد (60%) ارزش اجاری املاک مندرج در هر بلوک می‌باشد.
بند 6: ارزش‌های اجاری املاک، مربوط به معابر با عرض 14 متر می‌باشد و به ازای هر متر (یا ضریبی از متر) مازاد یا کسری نسبت به مبنای مذکور، حسب مورد در خصوص املاک با کاربری تجاری و اداری، پنج درصد (5%) و در مورد سایر کاربری‌ها (مسکونی کشاورزی و …) دو درصد (2%) به ارزش‌های مزبور اضافه یا از آن کسر می‌گردد.
تذکر: تعدیلات مذکور برای معابر با عرض بالاتر و کمتر از 14 متر برای املاک تجاری و اداری نسبت به مازاد 30 متر و کمتر از 4 متر و همچنین برای املاک مسکونی، کشاورزی و سایر املاک نسبت به مازاد 20 متر محاسبه نمی‌شود.
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت:
مفاد ضوابط اخیرالذکر، به دلایل آتی؛ خلاف موازین قانونی و علی‌الاصول تصویب آن خارج از حدود اختیارات و وظایف سازمان امور مالیاتی کشور می‌باشد:
1- به موجب قسمت ذیل تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 و اصلاحات بعدی؛ درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع 150 متر مربع و در سایر نقاط تا مجموع 200 متر مربع زیربنای مفید، از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می‌باشد. بدیهی است اعمال هرگونه محدودیت/توسیع محتاج نص صریح قانونی بوده و اصول حقوقی نیز ایجاب می‌نماید به قدر متیقن و نص قانون اکتفا شود.
2- هکذا، تصویب و الزام به اجرای مصوبه معترض‌عنه در سراسر کشور - فراتر از قانون مالیات‌های مستقیم - فی‌الواقع وضع و تأسیس قانون جدیدی است که از نظر ماهیت، مغایر با نیت قانون‌گذار و روح قانون مارالذکر و مخالف قاعده حقوقی - اصل تفسیر مضیق - می‌باشد.
3- برابر ماده 301 قانون مدنی، هر کس عمداً یا اشتباهاً چیزی را که مستحق نبوده دریافت کند. ملزم است آن را به مالک تسلیم نماید؛ بنابراین، مالیات دریافتی موضوع مصوبه معترض‌عنه، از مصادیق ایفای ناروا تلقی و مطالبه سازمان مشتکی‌عنه، فاقد وجاهت اداری و قانونی است.
4- دریافت مالیات معترض‌عنه، فاقد مأخذ و مبنای قانونی، خلاف اصل تسلیط و مغایر قاعده شرعی علی‌الید (علی ید ما اخذت حتی تؤدیه) نتیجتاً فاقد وجاهت شرعی و قانونی می‌باشد.
بنا به مراتب مذکور، نظر به اینکه مفاد بند (3-1) بخش اول و بند (6 و تذکر ذیل آن) بخش دوم ضوابط اجاری ارزش جاری عملکرد سال 1398 املاک شهر تهران، مغایر با قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 و اصلاحات بعدی مجلس شورای اسلامی، خارج از حدود وظایف و اختیارات و سازمان مشتکی‌عنه تنظیم، صادر و مالیات مزبور، به طور ناروا و اجباراً دریافت می‌شود؛ به استناد بند 1 ماده 12 و مواد 13 و 48 قانون تشکیلات و آئین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب 1392 تقاضای ابطال آن را می‌نماید
دفاعیات طرف شکایت:
1- مطابق حکم ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1394/04/31 درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد (80) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد، میزان اجاره‌بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.
2- از آنجا که در متن ماده مذکور ضمن مکلف نمودن سازمان امور مالیاتی کشور به تعیین جدول املاک مشابه ملاکی برای تدوین آن مشخص نشده است، این سازمان با بررسی ارزش روز اجاری املاک در سطح کشور، معیارهای پارامترهای اصلی اثرگذار بر میزان اجاره املاک را احصا و در راستای شفاف‌سازی، ساده‌سازی و یکسان نمودن روش در ارتباط با محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک در کشور، ضوابط تعیین ارزش اجاری املاک را در قالب الگویی واحد تدوین و طی بخشنامه شماره 84/97/200 مورخ 1397/06/04 ابلاغ نموده است.
در راستای مالیات‌ستانی بر پایه عدالت و سیستمی نمودن محاسبات برای اخذ مالیات بر اجاره املاک مناطق 22 گانه شهر تهران بر اساس مشابهت‌های اقتصادی - اجتماعی به 159 بلوک تقسیم شده است و در هر بلوک به طور مجزا و بر پایه ضوابط اجرایی تعریف شده ارزش‌های اجاری هر متر مربع املاک مشابه بر اساس نوع کاربری و کاربرد مورد اجاره تعیین می‌شود که به این مجموعه متشکله از 159 بلوک، جدول املاک مشابه اطلاق می‌شود.
3- در ضوابط مذکور، معیارهایی (پارامترهایی) از قبیل نوع کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری و …) نوع کاربرد مورد اجاره ملک، متراژ مفید، طبقه محل وقوع املاک تجاری، قدمت ساختمان‌های مسکونی و اداری و عرض گذر محل وقوع ملک لحاظ شده است.
بدیهی است برای تعیین جدول املاک مشابه به نحوی که ماحصل آن، قرابت ارزش‌های محاسباتی به ارزش‌های واقعی اجاری باشد، تعیین معیارهای (پارامترهای) اثرگذار بر میزان اجاره دریافتی و تدوین روش محاسباتی (ضوابط تعیین ارزش اجاری املاک) امری اجتناب‌ناپذیر می‌باشد. شایان ذکر است، نظر به اینکه طبق عرف، ارزش اجاری املاک با کاربری مسکونی که برای استفاده تجاری و اداری به اجاره واگذار می‌شود با ارزش اجاری برای استفاده مسکونی متفاوت و بیشتر است، در بند 3-1 بخش اول ضوابط اجرایی ارزش اجاری عملکرد سال 1398 شهر تهران مقرر شده است:
«مبنای محاسبه ارزش اجاری املاکی که دارای کاربری مسکونی بوده ولی به صورت تجاری و اداری می، گردد منطبق با نوع کاربرد ملک معادل شصت درصد (60) ارزش اجاری املاک مندرج در هر استفاده بلوک می‌باشد».
هم چنین، با عنایت به اثرگذاری مستقیم عرض معبر محل وقوع ملک بر میزان ارزش اجاری ملک استیجاری، در بند (6) بخش دوم ضوابط مذکور چنین آمده است:
ارزش‌های اجاری املاک، مربوط به معابر با عرض 14 متر می‌باشد و به ازای هر متر (یا ضریبی از متر) مازاد یا کسری نسبت به مبنای مذکور، حسب مورد در خصوص املاک با کاربری تجاری و اداری، پنج درصد (5%) و در مورد سایر کاربری‌ها (مسکونی کشاورزی و …) دو درصد (2%) به ارزش‌های مزبور اضافه یا از آن کسر می‌گردد.
تذکر: تعدیلات مذکور برای معابر با عرض بالاتر و کمتر از 14 متر برای املاک تجاری و اداری نسبت به مازاد 30 متر و کمتر از 4 متر و همچنین برای املاک مسکونی، کشاورزی و سایر املاک نسبت به مازاد 20 متر محاسبه نمی‌شود. 4- مقررات تبصره (11) ماده (53) قانون مذکور، تنها ناظر بر میزان متراژ زیر بنای مفید با کاربری مسکونی معاف از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک می‌باشد که این موضوع در بخش اول ضوابط اجرایی تعیین ارزش اجاری املاک نیز تصریح شده است:
ارزش اجاری املاک مسکونی هر شخص پس از کسر معافیت‌های مقرر در قانون، حسب مورد تا مجموع 150 متر مربع زیربنای مفید در تهران و 200 متر مربع زیربنای مفید در سایر نقاط، نسبت به مازاد متراژ باقی‌مانده واحد یا واحدهای مسکونی اجاری مطابق ارزش‌های اجاری املاک مسکونی مندرج در ذیل هر بلوک قابل محاسبه می‌باشد؛ لذا مقرره موضوع شکایت منطبق بر موازین قانونی و حسب صلاحیت اختیاری موضوع ماده 54 قانون یاد شده توسط این سازمان تعیین و اعلام شده است.
در خصوص ادعای مغایرت مصوبه با شرع، قائم‌مقام دبیر شورای نگهبان به موجب نامه شماره 102/44323 مورخ 1403/09/18 اعلام کرده است که:
بندها و تبصره مورد شکایت در صورتی که از مرجع صالح و با رعایت موازین ذی‌ربط صادر شده باشد خلاف موازین شرع نیست.
پرونده کلاسه هـ ت/0200366 در جلسه مورخ 1403/10/30 هیأت تخصصی مالیاتی بانکی مورد بررسی و تبادل نظر واقع که با عنایت به وصول نظریه فقهای معزز شورای نگهبان و نظر اتفاقی قضات حاضر در جلسه با استعانت از درگاه، خداوند متعال به شرح ذیل مبادرت به انشای رأی می‌نماید:
رأی هیأت تخصصی مالیاتی بانکی دیوان عدالت اداری
با عنایت به اینکه شاکی تقاضای ابطال بند (3-1) بخش اول و بند (6 و تذکر ذیل بند 6) از بخش دوم ضوابط اجرایی ارزش اجاری عملکرد سال 1398 شهر تهران را هم از منظر قانونی و هم از بعد شرعی نموده است و هیأت تخصصی به شرح نظریه مورخ 1403/04/27 با این استدلال که مصوبات مورد شکایت در راستای معیاری نمودن تعیین ارزش املاک و نیز نحوه استفاده و متناسب با کاربری املاک تدوین یافته‌اند و خارج از اختیار مرجع وضع مصوبه نبوده و مغایرتی با قوانین ندارند ابراز عقیده نموده و متعاقباً شورای محترم نگهبان طی نظریه شماره 44323/102 مورخ 1403/09/18 از منظر شرعی نیز بیان داشته است (بندها و تبصره مورد شکایت در صورتی که از مرجع صالح و با رعایت موازین ذی‌ربط صادر شده باشد خلاف موازین شرع نیست) فلذا موجبی نه از منظر شرعی و نه از منظر قانونی جهت بطلان و ابطال مصوبه وجود نداشته به استناد مواد 84 و 87 از قانون دیوان عدالت اداری رأی به رد شکایت صادر می‌نماید. رأی یاد شده ظرف بیست روز پس از صدور قابل اعتراض از سوی ریاست محترم دیوان یا ده نفر از قضات گران‌قدر دیوان عدالت اداری می‌باشد.
محمدعلی برومندزاده
رئیس هیأت تخصصی مالیاتی، بانکی دیوان عدالت اداری