برون‌سپاری اخذ مالیات نقل و انتقال املاک به دفاتر اسناد رسمی

الف - دفتر تنظیم مقررات و نظارت بر برون‌سپاری با همکاری و هماهنگی مرکز فناوری اطلاعات و ارتباطات و با نظارت عالی قائم‌مقام مجری طرح تحول مالیاتی، برنامه‌ریزی‌ها و نظارت‌های لازم جهت برون‌سپاری نقل و انتقال املاک را به عمل آورد، به نحوی که ترتیبات مذکور در آیین‌نامه اجرایی تبصره 4 ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم، حداکثر ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ این بخشنامه در سراسر کشور اجرایی گردد. به این منظور دفتر مذکور می‌بایست حداکثر ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ این بخشنامه، برنامه اجرایی مربوط، شامل مراحل و گام‌های برون‌سپاری نقل و انتقال املاک به دفاتر اسناد رسمی و زمان‌بندی مراحل اجرا را تهیه و جهت تأیید به مراجع تصمیم‌گیری سازمان، ارائه نماید.

ب - با عملیاتی شدن طرح برون‌سپاری نقل و انتقال املاک به دفاتر اسناد رسمی در محدوده هر یک از ادارات کل امور مالیاتی، صدور گواهی مالیاتی موضوع ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم، می‌بایست به صورت الکترونیکی و با رعایت ترتیبات زیر انجام پذیرد:

ب -1- محاسبه بدهی مالیاتی مربوط به مورد معامله و صدور قبض مالیاتی الکترونیکی به ترتیب ذیل انجام می‌شود:

ب -1-1- در مورد املاک دارای کاربری مسکونی، پس از ثبت استعلام الکترونیکی دفتر اسناد رسمی در سامانه، مالیات نقل و انتقال قطعی ملک مورد معامله به صورت برخط توسط سامانه محاسبه و اطلاعات قبض مالیاتی به صورت الکترونیکی به دفتر اسناد رسمی ارسال می‌شود. چنانچه ملک مورد معامله در سامانه سنیم دارای بدهی مالیاتی باشد، علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی املاک برای سایر بدهی‌های مالیاتی موجود نیز به صورت الکترونیکی قبض صادر و اطلاعات آن، برای دفاتر اسناد رسمی ارسال می‌گردد.

ب -1-2- در مورد املاک دارای کاربری تجاری و اداری و یا سایر کاربرهای غیر مسکونی و همچنین املاک فاقد گواهی پایان کار و نیز املاکی که در معاملات قبلی سند آن‌ها با استناد به قسمت اخیر بند ج ماده (1) قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، بدون پرداخت مالیات و گواهی انجام معامله به ثبت رسیده است، استعلام دفتر اسناد رسمی به صورت الکترونیکی برای اداره امور مالیاتی ذی‌ربط ارسال خواهد شد. اداره امور مالیاتی مکلف است ظرف 10 روز از تاریخ دریافت استعلام دفتر اسناد رسمی، بررسی لازم را به عمل آورده و آن بخش از بدهی مالیاتی و مالیات‌های مربوط به مورد معامله که اطلاعات آن در سامانه یکپارچه مالیاتی وجود ندارد را تعیین و جهت اعلام به دفتر اسناد رسمی در سامانه الکترونیکی مربوط ثبت نماید. علاوه بر مالیات اعلامی از سوی اداره امور مالیاتی، مالیات قطعی نقل و انتقال املاک و مالیات حق واگذاری محل (محاسبه شده توسط سامانه سنیم) و سایر بدهی‌های مالیاتی مربوط به مورد معامله که اطلاعات آن در سامانه یکپارچه مالیاتی وجود دارد نیز جهت وصول به دفتر اسناد رسمی اعلام می‌شود.

ب -2- تمام بدهی‌های مربوط به تمامی منابع مالیاتی، طی یک قبض مالیاتی به دفتر اسناد رسمی اعلام می‌گردد، لیکن مالیات پرداختی توسط مؤدی به تفکیک منابع مختلف در سیستم پرداخت مالیاتی ثبت شده و در پرونده مربوط انعکاس می‌یابد.

ب -3- چنانچه بدهی مالیاتی اعلامی به مؤدی، مورد اختلاف باشد، مؤدی مالیاتی می‌تواند با مراجعه به اداره امور مالیاتی ذی‌ربط اعتراض خود را ثبت نماید. اداره امور مالیاتی می‌بایست ترتیبی اتخاذ نماید که پرونده امر خارج از نوبت در مراجع حل اختلاف مالیاتی مورد رسیدگی قرار گیرد. اگر مؤدی تمایل به اخذ گواهی قبل از صدور رأی مراجع خل اختلاف مالیاتی داشته باشد، صدور گواهی مربوط پس از وصول مالیات مورد قبول مؤدی و اخذ سپرده یا تضمین معتبر از قبیل سفته، بیمه‌نامه، اوراق بهادار، وثیقه ملکی، و… معادل مبلغ مابه‌الاختلاف، بلامانع خواهد بود. در این موارد چنانچه اقدام مؤدی ظرف ده روز از تاریخ ثبت استعلام الکترونیکی انجام گیرد، پس از وصول مالیات مورد قبول وی، اخذ سپرده یا تضمین مذکور و انعکاس مراتب توسط اداره امور مالیاتی ذی‌ربط در سامانه، صدور گواهی با اجرای مفاد بند (ب -1) امکان‌پذیر خواهد بود.

ب -4- پس از اعلام بدهی مالیاتی و ارسال اطلاعات پرداخت به دفتر اسناد رسمی، مؤدی می‌تواند به صورت آنی از طریق دفتر اسناد رسمی برای پرداخت مالیات اقدام نماید. پس از پرداخت مالیات توسط مؤدی و اعلام وصول توسط بانک عامل، گواهی مالیاتی شامل اطلاعات کامل ملک مورد انتقال صادر می‌شود. شماره واحدی که از طریق سامانه به این گواهی تخصیص داده شده و به دفتر اسناد رسمی اعلام می‌گردد، باید به عنوان شماره گواهی مالیاتی در اسناد مربوط لحاظ شود. گواهی مالیاتی موضوع ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم و شماره تخصیص یافته به آن برای مدت سه ماه دارای اعتبار است. چنانچه ظرف این مدت معامله انجام نشود، استعلام مجدد بدهی مالیاتی مورد معامله ضروری است.

ب -5- با توجه به استقرار گام به گام سامانه صدور گواهی الکترونیکی در دفاتر اسناد رسمی نقاط مختلف کشور، گواهی‌های الکترونیکی و گواهی‌های ضد جعل سنتی، تا زمان استقرار کامل سامانه دارای اعتبار می‌باشند.

ب -6- چنانچه، مؤدی پیش از صدور قبض مالیاتی از انجام معامله منصرف شود، مراتب می‌بایست توسط دفتر اسناد رسمی در سامانه الکترونیکی مربوط ثبت شود. در این موارد عملیات محاسبه و تعیین مالیات در هر مرحله که باشد، متوقف خواهد شد. چنانچه مؤدی پس از صدور قبض الکترونیکی مالیات و قبل از پرداخت مالیات مربوط از انجام معامله منصرف شود، دفتر اسناد رسمی می‌بایست به صورت الکترونیکی، انصراف مؤدی را به سازمان امور مالیاتی اعلام و درخواست مؤدی برای ابطال قبض و بایگانی شدن سوابق مربوط را ارائه نماید.

ب -7- در مواردی که پس از پرداخت مالیات، به هر دلیل سند مورد نظر تنظیم و ثبت نشود؛ دفتر اسناد رسمی باید عدم انجام معامله و نیز درخواست مؤدی جهت ابطال گواهی مالیاتی و استرداد مالیات نقل و انتقال را به صورت الکترونیکی به سازمان امور مالیاتی اعلام نماید. اداره امور مالیاتی مربوط می‌بایست ضمن ابطال الکترونیکی گواهی مالیاتی، اقدام لازم جهت استرداد مالیات قطعی نقل انتقال را به عمل آورد.

ب -8- فسخ معاملات قطعی املاک بر اساس حکم مراجع قضایی، به طور کلی و اقاله یا فسخ معاملات قطعی املاک در سایر موارد، تا شش ماه بعد از انجام معامله به عنوان معامله جدید، مشمول مالیات نقل و انتقال املاک نخواهد بود. در این موارد دفتر اسناد رسمی می‌بایست مراتب فسخ یا اقاله را از طریق سامانه ثبت به سازمان مالیاتی اعلام نماید.

ب -9- در تمامی مواردی که به علت اتمام زمان اعتبار گواهی، ابطال معامله یا انصراف مؤدی، گواهی باطل می‌گردد، مراتب ابطال گواهی می‌بایست به صورت الکترونیکی به دفتر اسناد رسمی اعلام شود.

ج - ترتیبات زیر بایستی در تعیین و مطالبه بدهی مالیاتی املاک مورد توجه قرار گیرد:

ج -1- چنانچه در معاملات قبلی مورد معامله، سند با استناد به ماده (6) آیین‌نامه اجرایی قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، بدون دریافت گواهی مالیاتی مربوط تنظیم شده باشد، در زمان محاسبه نقل انتقال قطعی ملک، مالیات مربوط به اسناد قبلی نیز محاسبه و از انتقال‌دهنده، مطالبه خواهد شد.

ج -2- با توجه به مقررات تبصره (4) ماده (187) و ماده (97) قانون مالیات‌های مستقیم (اصلاحیه مصوب 31/04/1394) و در راستای اجرایی شدن طرح جامع مالیاتی، ادارات امور مالیاتی در صدور گواهی موضوع ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم برای صاحبان مشاغل، می‌بایست نسبت به محاسبه و تعیین مالیات فعالیت شغلی مؤدیان مذکور، لغایت آخرین سال مالیاتی که مهلت تسلیم اظهارنامه آن منقضی شده است و یا قبل از انقضای مهلت تسلیم اظهارنامه، مؤدی اظهارنامه مالیاتی را تسلیم نموده است، اقدام نماید.

در مورد مالیات متعلق به آن بخش از فعالیت‌های شغلی مؤدی تا زمان انتقال ملک یا حق واگذاری محل، حسب مورد، که مالیات شغلی آن محاسبه و تعیین نشده است، پس از انقضای مهلت تسلیم اظهارنامه سال مربوط با رعایت مقررات نسبت به مطالبه آن اقدام شود.

ج -3- در اجرای بند (د) ماده (6) بخشنامه شماره 13530 مورخ 27/7/1384 صدور گواهی موضوع ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم، وصول بدهی‌های مالیاتی مؤدی مربوط به مورد معامله برای صدور گواهی جهت معامله همان مورد کافی خواهد بود و در این صورت نبایستی صدور گواهی در گرو تسویه سایر بدهی‌های مؤدی باشد. همچنین اگر راجع به مورد معامله، سایر اشخاص بدهکار باشند، واحدهای مالیاتی مجاز نیستند صدور گواهی را موکول به تسویه حساب دیگران بنمایند. بنابراین، نمی‌توان پرداخت مالیات متعلق به خریداران و فروشندگان قبلی را که داخل در معامله اخیر نیستند، به عهده متعاملین فعلی قرارداد، مگر آنکه به طور مستند (برای نمونه در مورد املاکی که طبق قسمت اخیر بند ج ماده 1 قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، انتقال یافته باشند) تعهد پرداخت مالیات‌ها را نموده باشند.

ج -4- به منظور حصول اطمینان از حفظ حقوق دولت و تسهیل روند اجرای تبصره (4) ماده (187) قانون مالیات‌های مستقیم، مقتضی است ادارات امور مالیاتی ذی‌ربط ترتیبی اتخاذ نمایند تا اطلاعات واصله در اجرای ماده 185 قانون مالیات‌های مستقیم مورد بررسی قرار گرفته و با رعایت مفاد بخشنامه شماره 50584/3653/232 مورخ 11/10/1385 نسبت به مطالبه و وصول مالیات و جرایم متعلق به معاملاتی که در اجرای قسمت اخیر بند ج ماده (1) قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، بدون پرداخت مالیات و گواهی انجام معامله به ثبت رسیده است اقدام نمایند.

ج -5- با توجه به اظهارنظر شورای عالی مالیاتی (ابلاغی طی بخشنامه شماره 136/97/230 مورخ 8/10/1397 معاون مالیات‌های مستقیم) چنانچه به هر دلیل بخشی از مالیات‌های مربوط به مورد معامله در زمان صدور گواهی موضوع ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم، مطالبه و پرداخت نشده باشد، پس از صدور گواهی نیز این بدهی‌ها با رعایت مقررات مربوط از جمله مواد 156، 157، 227 و 277 قانون مالیات‌های مستقیم، قابل مطالبه خواهد بود. این امر رافع مسئولیت مأموران مالیاتی ذی‌ربط در خصوص پاسخگویی نسبت به تضییع حقوق دولت در اثر تأخیر در وصول مالیات یا مرور زمان مالیات، نخواهد بود.